不動産の税金

こんにちは!北見市・美幌町の不動産売買仲介専門会社、しろくま建物管理の代表取締役、矢口です!

今日は、不動産を取得する上で、絶対知っておかなければならない税金、「不動産取得税」について解説します。

こういう情報のソースは、官公庁から直接情報を仕入れるべきなので、今回は、当社がある北海道のホームページを参照して、ただ、元の表現がかなりとっつきづらいので、できるだけわかりやすく解説しております。

ただ、本当にわかりづらいと思いますので、ご不明な点がございましたら、遠慮なくご相談くださいね。

不動産取得税とは?課税されるのは誰?

不動産取得税とは、不動産(土地や建物すべて)を取得する際に課される税金のことです。

課税対象者は、土地や建物を売買、贈与、交換、建築(新築、増築、改築)などによって取得した個人や法人です。

重要なポイントは、不動産の取得方法(登記の有無、有償か無償か)、所有期間の長さ、相続時の取り扱いに関わらず、不動産取得税が課税されることです。

たとえば、相続時の精算課税制度によって贈与を受けた場合や、夫婦間での居住用不動産の贈与においても、贈与税が課税されない場合でも、不動産取得税が課税されてしまいます。

納める額は、いかのとおりです。取得した不動産の価格(課税標準額)に税率を乗じたものです。この点は後ほど、詳しくご説明いたします。

不動産の価格とは、実際の購入価格や建築工事費ではありません。以下の基準に基づいて評価されます。

新築、増築、改築などの建築により取得した場合

総務大臣が定める固定資産評価基準によって評価されます。この評価基準は、物価の変動などを考慮して3年ごとに改訂されます。

土地や建物を売買、贈与、交換などで取得した場合

原則として市町村の固定資産課税台帳に登録された価格が基準となります。ただし、令和6年(2024年)3月31日までに取得した宅地やそれに準ずる土地に関しては、価格が2分の1に軽減されます。(延長される可能性は大きいです。過去にも何度も延長されました。)

以上が、不動産の価格の評価の基準です。

不動産取得税の税率は?土地・建物で違うの?住宅・住宅以外ではどうなの?

不動産取得税の税率は、以下の税率表に従います。

以下は、令和6年3月31日までの取得の場合です。

  1. 土地:3%
  2. 住宅:3%
  3. 住宅以外の建物:4%

これらの税率に従い、不動産取得税が計算されます。

取得日に関して、補足

取得日とは、不動産の取得日がいつかということです。

不動産の取得日とは、売買契約書などを総合的に判断して、実際に不動産の所有権を取得したと認められる日のことです。

実際には不動産の所有権移転登記の登記年月日である場合がおおいですね。

不動産取得税がそもそもかからないケース!

不動産取得税の免税点は、以下の通りです。

  • 土地:10万円未満の場合は課税されません。
  • 家屋(新築・増築・改築):23万円未満の場合は課税されません。
  • 家屋(売買・贈与・交換など):12万円未満の場合は課税されません。

このように、取得した不動産の価格が免税点を下回る場合は、不動産取得税が課税されません。

北見・美幌地方だと、山林ですとか、そういう評価の場合多いですね。

不動産取得税の課税時期はいつ?買ったらすぐに課税されるの?

不動産取得税は、買ったらすぐに納付しなければならないというわけではないことに注意してください。

納付時期は不動産の取得区分に応じて異なります。

  • 土地:所有権移転登記からおおむね3か月後に課税されます。
  • 家屋(新築、住宅・木造家屋):市町村の固定資産課税台帳に登録された翌年の4月以降に課税されます。
  • 家屋(非木造家屋):固定資産評価基準による評価額が算定された後に課税されます。建物の規模などに応じて時期が異なります。
  • 既存家屋:所有権移転登記からおおむね3か月後に課税されます。

以上が、不動産取得税の課税時期の概要です。

要するに、土地と中古住宅は、約3ヶ月後、その他木造等の新築住宅は翌年の4月、その他ビル等の非木造家屋は評価が確定次第、ということですね。

不動産取得税を無条件で払わなくていい場合なんてあるの?

税金を払いたくない!それは世の常です笑 不動産取得税に関して、そんな場合はるのでしょうか?では、ご説明していきます。

非課税とされる不動産取得の主な例は以下の通りです。

  • 相続による不動産の取得(申告は不要)
  • 公共の用に供する道路などの用地の取得
  • 法人の合併または一定の要件を満たす法人の分割による不動産の取得
  • 宗教法人、学校法人などが本来の事業のために取得する不動産
  • 社会福祉法人が社会福祉事業のために取得する不動産

これらの場合は、不動産取得税が課税されません。

「相続」が入ってる点はかなりポイントが高いです。ただ、上でも説明しましたが、相続時の精算課税制度によって贈与を受けた場合や、夫婦間での居住用不動産の贈与においては課税されてしまいます。その点は注意が必要ですね。

では、一般の不動産の売買において、不動産取得税がかからない場合はないの?と当然疑問に思いますよね。

場合によってはかからなかったり、減免されたりするんですよ!

どんなケースに適用される?軽減される額はいくらだろう?そのような疑問におこたえいたします!

使わなきゃ損!不動産取得税が軽減されるケースとは?

税金の控除

住宅を取得したときに、不動産取得税が減免されるのは以下のケースです。

  • 取得した土地の上に新築の住宅を建てた場合
  • 建売住宅や分譲マンションを購入した場合
  • 耐震基準を満たす中古住宅や分譲マンションを購入した場合
  • 耐震基準に合致しない中古住宅を購入し、耐震改修を施した場合
  • 宅地建物取引業者が中古住宅を取得し、一定の改修工事を行った後に個人に譲渡した場合

以上です。軽減措置は条件に合えば、新築でも中古住宅でも適用されます。また、一般住宅・マンション、両方に適用されます。住宅・土地両方に適用されます。

では、それぞれのケースを見ていきましょう。

取得した土地の上に新築の住宅を建てた場合の不動産取得税の軽減について解説します!

最近、ウッドショック等の影響で建築単価が跳ね上がったとはいえ、まだまだ新築需要が絶えるということはございません。だからこそ、税金は減免したいですよね。ご安心ください、ちゃんと、対象になっています!

取得した土地の上に新築の住宅を建てた場合、住宅の軽減措置を受けられることができるケース

取得した土地の上に新築の住宅を建てたケースで住宅の軽減措置を受けるための要件は次の通りです。土地でない点に注意!土地については後ほど解説します。

要件

  • 住宅の延べ床面積(物置、車庫などを含む)が50平方メートル以上240平方メートル以下であること。

ただし、以下の点に注意してください!

  • 貸家住宅(アパートなど)の場合、一戸あたりの床面積は40平方メートル以上240平方メートル以下である必要があります。
  • サービス付き高齢者向け住宅の場合は、別途適用要件が適用されます。
  • また、住宅の納税通知書に「住宅控除適用済」と表示がある場合、すでに軽減措置が適用されているため、申請の必要はありません。

軽減される額

軽減される額は以下のとおりです。

  • 一戸につき1,200万円を上限に価格から控除されます.
  • ただし、令和6(2024年)年3月31日までに「認定長期優良住宅」を取得した場合、上限は1,300万円に控除されます。(延長の可能性はあります。)

取得した土地の上に新築の住宅を建てた場合、住宅用土地が軽減措置を受けることができるケース

建物のみならず、新築の底地の土地にも不動産取得税の軽減措置があります。

ちょっとわかりづらいですが、見ていきましょう。

要件

要件1: 新築した住宅が上記「住宅の軽減措置」の要件に該当すること。

「住宅の延べ床面積(物置、車庫などを含む)が50平方メートル以上240平方メートル以下であること」に該当しているか、否か、ということですね。

要件2: その他、次のいずれかに該当すること。
  • 土地を取得してから3年以内にその土地に住宅を新築し、かつ、住宅が新築されるまでその土地を継続して所有していること。(この場合は誰が住宅を新築してもかまいません。)
  • 土地を取得した日前1年以内にその土地の上に住宅を新築していること。
  • 住宅の新築前に土地を譲渡しているときは、土地の取得から3年以内に、その土地を直接譲り受けた者が住宅を新築していること。

それぞれ解説していきましょう

土地を取得してから3年以内にその土地に住宅を新築し、かつ、住宅が新築されるまでその土地を継続して所有していること。(この場合は誰が住宅を新築してもかまいません。)

例えば、奥様が土地をまず取得して、ご主人が建物を新築するケースとかですね。そして、建物の新築が終わるまで、土地を継続して所有していなければならないということです。

土地を取得した日前1年以内にその土地の上に住宅を新築していること。

住宅をまず建てて、その後土地を取得するのでも構いませんよ、ということですね。お父さんの土地にまず建物を建てて、その後、お父様から土地を取得したケースとかですね。ただ、新築年月日から一年以内に土地を取得しなければならない、ということです。

住宅の新築前に土地を譲渡しているときは、土地の取得から3年以内に、その土地を直接譲り受けた者が住宅を新築していること。

これが、一番わかりづらいと思います。例を示します。

例えば、Aさんがまず、土地を取得して、それをBさんに譲渡したとしましょう。

その後、Bさんが譲り受けた土地に新しい住宅を建てることを考えるとき、Aさんの土地の取得から3年以内に、Bさん自身が直接その土地に対して住宅を新築したとします。

この場合、AさんがBさんのために取得した土地をBさんが譲り受け、その後Bさんが自ら住宅を建てることで、土地の譲渡と新築が関連していますね。

このような場合に、Aさんの土地の取得に関して、不動産取得税の軽減措置が適用されるということです。

これはなかなか、一見わかりづらい要件ですが、Aさんがお父さんで、Bさんが息子さんであるとか、そういうケースがあるかもしれませんね。

軽減される額

では、次に、軽減される額を見ていきましょう。

税額が減額される上限は以下のとおりです。


  • 45,000円と、住宅の床面積の2倍(ただし、200平方メートルを上限とします)に相当する土地の価格の半分に3%を乗じた金額、のうち、大きい方を上限として税額が減額されます。

住宅の床面積の2倍(ただし、200平方メートルを上限とします)に相当する土地の価格の半分に3%を乗じた金額といわれましても、新築した段階でその金額は明確にわからないですね。

これについて根拠とか考えるだけ無駄だと思います笑

すごい頭のいい人が考えた制度だとは思いますが、全くもって趣旨も意味もわかりません。

なんで、建築面積の2倍の面積に相当する土地の分の不動産取得税を減免しよう、ということだとは思います。

小さい平家だと、あんまり不動産取得税、減免させたくないということだから、たぶん、「その土地、住宅以外でも使ってるんでしょ?だったらその分は税金払ってよ」、ということだとは思います。

申請に必要な書類

  1. 不動産取得税減額申請書兼還付申請書
  2. 土地を取得した日を証する書類
    • ・売買契約書の写し及び売買代金の領収書の写し、贈与契約書の写しなど。
    • ※ただし、所有権の移転の登記がされている場合は不要。
  3. 住宅の新築日及び延べ床面積を証する書類のいずれか
    • ・住宅の登記事項証明書(全部事項証明書(建物)など)
      • ・住宅の表題登記の登記申請書の写し(法務局の受付印が押印されているもの)
        • ・建築基準法に基づく検査済証の写し(検査済証に延べ床面積の記載がない場合は、併せて建築確認申請書の写し及び確認済証の写し)
  4. 土地を譲り受けた者が住宅を新築した場合の書類
    • ・土地の所有権の移転を証する書類(売買契約書の写し及び売買代金の領収書の写し、贈与契約書の写しなど又は登記名義変更後の土地の登記事項証明書(全部事項証明書(土地)))
  5. 新築した住宅が併用住宅(店舗兼住宅など)及び共同住宅(アパートなど)の場合の書類
    • ・各階平面図の写し
  6. 不動産取得税納税通知書兼領収証書

※その他の書類を要求される場合があります。

その他の場合

その他についても以下のような特記事項があります:

二世帯住宅を新築した場合:

一般的に二世帯住宅と呼ばれる住宅については、構造上および利用上の独立性が認められる場合に限り、二つの住宅と見なされます。それぞれの住宅について「住宅の軽減措置」の要件を判定します。詳細については、総合振興局、振興局又は道税事務所にお問い合わせください。

以前から所有していた土地に新築した場合:

既に所有していた土地に新築した場合、既に土地の不動産取得税が課税されている場合は、今回新築した住宅の取得に対してのみ課税されますが、「住宅の軽減措置」の要件に該当する場合は税の軽減が適用されます。所有していた土地が「住宅用土地の軽減措置」の要件に該当する場合は、申請により不動産取得税の減額(還付)を受けることができます。

ただし、不動産取得税の還付は、軽減措置に該当する住宅を新築又は取得した日から5年を経過すると受けることができなくなりますので、ご注意ください。

建売住宅や分譲マンションを購入した場合の軽減措置の内容について解説します!

では、次は、建売住宅や分譲マンションを買った場合の不動産取得税の軽減措置について見てみましょう。

最近、北見市・美幌町ではだいぶ減りましたが、まだまだありますね。

建売住宅や分譲マンションを購入した場合、住宅が不動産取得税の軽減措置を受けることができるケース

軽減措置を受けるための要件

要件1: 住宅の延べ床面積(物置、車庫及びマンションの共用部分などを含む)が50平方メートル以上240平方メートル以下であること。

物置、車庫含む、というのがミソですね。基礎付き物置・野外ガレージ、あと、マンションの共用部分も含まれます。

要件2: 新築未使用の住宅を購入により取得していること。

新築かつ、未使用の物件だけですよ、ということです。

また、ここが重要ですが、住宅の不動産取得税の納税通知書にすでに、「住宅控除適用済」と表示がある場合は、既に軽減措置が適用されているため、申請の必要はありません

納付書届いたら、この点注意して、見てみてください。

軽減される額

軽減される額は、一戸につき1,200万円を上限に価格から控除されます。

<注意> 長期優良住宅の普及の促進に関する法律に規定する「認定長期優良住宅」を令和6年(2024年)3月31日までに取得した場合は、1,300万円を上限に控除されます。

建売住宅や分譲マンションを購入した場合、住宅用土地の軽減が受けられるケース

建物の軽減の要件と土地の軽減の要件が違う点に注意です。

住宅用土地の軽減の要件

  1. 要件1: 住宅と土地の取得者が同一であり、かつ、住宅が「住宅の軽減措置」の要件に該当すること。
  2. 要件2:次のいずれかに該当すること
    • 新築から1年以内の場合は住宅が新築された日から1年以内に住宅と土地を取得していること。
    • ・新築から1年を超えた場合は住宅を取得した者が自ら居住し、住宅の取得前後1年以内にその土地を取得していること。

新築から1年以内の取得の場合は、居住は要件ではない点に注意ですね。

新築から1年を経過したのちの取得、つまり、売れ残った建売住宅等が該当しますね。その場合は、居住が条件となります。

住宅用土地の軽減額

軽減される額は、次のいずれか大きい方の額を上限に税額が減額されます。

  1. 45,000円
  2. 住宅の床面積の2倍(200平方メートル限度)に相当する土地の価格の2分の1に3%を乗じた額

これは、先ほどの取得した土地の上に新築の住宅を建てたケースと同じですね。

申請の際に必要書類

申請の際に必要な書類は以下のとおりです。

  1. 不動産取得税減額申請書兼還付申請書 (申請書の様式は北海道の各種申請書等のダウンロードページから入手可能です。)
  2. 土地及び住宅を取得した日を証する書類(売買契約書の写し、売買代金の領収書の写し、贈与契約書の写しなど)
  3. 住宅の新築日及び延べ床面積を証する次のいずれかの書類:
    • ・住宅の登記事項証明書(全部事項証明書(建物)など)
    • ・住宅の表題登記の登記申請書(法務局の受付印が押印されているもの)の写し
    • ・建築基準法に基づく検査済証の写し(検査済証に延べ床面積の記載がない場合は、併せて建築確認申請書(1面から6面)の写し及び確認済証の写し)
    • 未使用住宅であることを明らかにする書類(売主による証明書など)
  4. 住民票に記録されている取得者の住所が取得した住宅の所在と異なる場合は、取得者の居住を証する書類 (自己居住用で、住宅新築から1年を経過している場合のみ必要です。)
  5. 購入した住宅が併用住宅(店舗兼住宅など)の場合は、各階平面図の写し
  6. 不動産取得税納税通知書兼領収証書

<注意> その他の書類をお願いすることもあります。

こちらが必要になります。

耐震基準を満たす中古住宅や分譲マンションを購入した場合

では、中古住宅や中古マンションの軽減措置についてみてみましょう。まずは、耐震基準を満たす場合ですね。耐震基準を見たすとは、具体的にどのような条件があるのでしょうか?まずは要件からみてみましょう。

耐震基準を満たす中古住宅や分譲マンションを購入した場合の建物が軽減措置を受けるケース

建物が軽減措置を受けるための要件

今回は、建物が軽減措置を受けるための要件です。土地はまた別の項目にあるので、後ほど説明します。

要件

  • 要件1:取得した住宅の延べ床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下であること。(物置や車庫、マンションの共有部分を含みます。)
  • 要件2:住宅を取得した個人が自ら居住すること。
  • 要件3:取得した住宅が以下のいずれかに該当すること。
    • 昭和57年(1982年)1月1日以降に新築された住宅であること。
      • 住宅を取得した日の前2年以内に耐震基準に適合していることが証明された住宅であること。

特に、重要なのは、昭和57年(1982年)1月1日以降に新築された住宅であることという点ですね。

ちょっと前までは、築20年以内という要件で、さもなくば、耐震基準適合証明書をつけてください、というものでしたが、改正により、昭和57年(1982年)1月1日以降に新築された住宅であること、さもなくば、耐震基準適合証明書をつけてくださいに変更になりました。

建物に関して控除される額

取得した住宅の新築年月日に応じて、不動産の価格から以下の金額が上限まで控除されます。

控除額

  • 昭和29年(1954年)7月1日~昭和38年(1963年)12月31日: 100万円
  • 昭和39年(1964年)1月1日~昭和47年(1972年)12月31日: 150万円
  • 昭和48年(1973年)1月1日~昭和50年(1975年)12月31日: 230万円
  • 昭和51年(1976年)1月1日~昭和56年(1981年)6月30日: 350万円
  • 昭和56年(1981年)7月1日~昭和60年(1985年)6月30日: 420万円
  • 昭和60年(1985年)7月1日~平成元年(1989年)3月31日: 450万円
  • 平成元年(1989年)4月1日~平成9年(1997年)3月31日: 1,000万円
  • 平成9年(1997年)4月1日以後: 1,200万円

これにより、取得した住宅の価格から上記金額が控除されます。

耐震基準を満たす中古住宅や分譲マンションを購入した場合で土地が軽減措置を受けるケース

では、土地が軽減措置を受けるケースを見ていきましょう。

まずは、要件。

土地が軽減措置を受ける要件

軽減措置を受けるための要件は以下の通りです。

  • 要件1:住宅と土地の取得者が同一であり、かつ、住宅が「住宅の軽減措置」の要件に該当していること。
  • 要件2:住宅の取得の前後1年以内に、その住宅が建つ土地を取得していること。

これらの条件を満たすと、軽減措置を受けることができます。まぁ、普通に中古住宅・マンション買ったら該当しますね、この条件は。

軽減される額

軽減される額は以下のとおりです。

税額の減額は、次のどちらか大きい金額を上限とします。

  • 45,000円
  • 住宅の床面積の2倍(ただし、200平方メートルまで)に相当する土地の価格の2分の1に3%を乗じた金額

このうち、より大きな金額が税額の減額の上限となります。

申請に必要な書類

申請に必要な書類は次の通りです。

  1. 不動産取得税減額申請書兼還付申請書・不動産取得税住宅控除申告書
  2. 土地及び住宅を取得した日を証する書類
    • ※売買契約書の写し及び売買代金の領収書の写し、贈与契約書の写しなど
    • ※所有権の移転の登記がされている場合は不要
  3. 住宅の新築日を証する書類
    • 住宅用家屋証明書、住宅の登記事項証明書など
  4. 住宅を取得した日の前2年以内の新耐震基準に適合していることが証明された住宅を取得した場合は、次の書類のいずれか
    • 1.耐震基準適合証明書
    • 2.住宅性能評価書の写し
    • 3.既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約書
  5. 取得者の住所が取得した住宅の所在と異なる場合は、取得者の居住を証する書類
  6. 取得した住宅が併用住宅の場合は、各階平面図の写し
  7. 不動産取得税納税通知書兼領収証書

<注意> その他の書類が必要になる場合があります。

中古住宅・中古マンションを取得した場合で、すでに耐震基準に適合してるケースについて解説しました。では、つぎは、不動産を取得した後に耐震基準に適合させたケースです。

耐震基準に合致しない中古住宅を購入し、耐震改修を施した場合の軽減措置について解説!

次は、耐震基準に合致しない建物があとで耐震工事をしたのち、不動産取得税の減免を受ける場合ですね。

まずは、建物についての減免について記します。土地に関しては後に記します。

耐震基準に合致しない中古住宅を購入し、耐震改修を施した場合、建物が軽減措置を受けるケース

では、建物が軽減措置を受けるケースの要件について記しましょう。

建物が軽減を受ける際の要件

建物が軽減措置を受けるには、次の三つを満たす必要があります。

  1. 住宅の床面積(これには物置、車庫、マンションの共用部分も含まれます)が50平方メートル以上から240平方メートル以下であること。
  2. 住宅を取得した後、6ヶ月以内に、耐震改修を行い、耐震基準に適合することが証明される必要があり、その証明書を総合振興局長などに提出すること。
  3. 住宅を取得した日から6ヶ月以内に、住宅が「要件2」に該当することが確認され、その住宅に自ら居住すること。

要点は、耐震工事を行い、耐震基準を満たし、さらに、その証明書を発行してもらい、総合振興局長(北海道の場合)に提出することです。まぁまぁ、費用と手間がかかります。

耐震基準を満たした住宅に対して税金を優遇したいという現れですね。

また、新型コロナですぐに居住できなかった人への特例措置もあります。(2022年3月31日までの居住に限る)今後は、これについては、もうすぐ二年たつので、削除される可能性が高いですが、一応記しておきます。

  1. 要件1:住宅の床面積(これには物置、車庫、マンションの共用部分も含まれます)が50平方メートル以上から240平方メートル以下であること
  2. 要件2:耐震基準に合致しない住宅を取得し、住宅取得後の5ヶ月以内か、令和2年(2020年)6月30日までに耐震改修契約を結んでいること
  3. 要件3:耐震改修を行い、耐震基準に合致すること
  4. 要件4:住宅取得者が、耐震改修を行った住宅に耐震改修後から6ヶ月以内に自分自身で居住する必要があります。ただし、新型コロナウイルス感染症の影響により、住宅を取得した日から6ヶ月以内に居住できなかった場合、その旨を証明する必要があります。なお、居住期限は令和4年(2022年)3月31日までとされています。

もう過ぎたことではありますが、まだ申請が可能なので、思い当たる方は、ぜひ申請してみてください。

軽減額

住宅の新築年月日に応じて、税額の軽減が適用され、以下の金額が控除の上限となります。

  1. 昭和29年(1954年)7月1日から昭和38年(1963年)12月31日までに新築された住宅には、最大で30,000円の軽減が適用。
  2. 昭和39年(1964年)1月1日から昭和47年(1972年)12月31日までに新築された住宅には、最大で45,000円の軽減が適用。
  3. 昭和48年(1973年)1月1日から昭和50年(1975年)12月31日までに新築された住宅には、最大で69,000円の軽減が適用。
  4. 昭和51年(1976年)1月1日から昭和56年(1981年)6月30日までに新築された住宅には、最大で105,000円の軽減が適用。
  5. 昭和56年(1981年)7月1日から昭和56年(1981年)12月31日までに新築された住宅には、最大で126,000円の軽減が適用。

これらの軽減金額は、住宅の新築年月日に応じて異なります。より新しい住宅に対して、軽減額を増やしているのがわかりますね。

では、次は、土地が軽減措置を受けられるケースを見ていきましょう。

耐震基準を満たしていない住宅の取得で、土地が軽減措置を受けられるケース

では、要件を見ていきます。

要件

  • 要件1:住宅と土地を同時に取得する人が、その住宅が「住宅の軽減措置」の条件を満たすこと
  • 要件2:土地を取得した日が平成30年(2018年)4月1日以降であり、かつ、住宅を取得する日がその土地の取得前後1年以内であること

以上が要件となります。

では、軽減額を見ていきます。

軽減される額

税額の減額は、以下の2つの中で大きい方の金額を上限として適用されます。

  1. 45,000円
  2. 住宅の床面積の2倍(ただし、最大200平方メートルまで)に相当する土地の価格の2分の1に3%を掛けた金額

この中から、税額を減額する際に、より大きい方の金額を選び、上限として適用します。

では、必要書類を見ていきましょう。

耐震基準に適合しない住宅に関して、不動産取得税の軽減措置を受ける際の必要書類

必要書類は以下の通りです。

  1. 不動産取得税減額申請書兼還付申請書(耐震基準不適合既存住宅)
  2. 土地と住宅の取得日を証明する書類
    • 売買契約書のコピーや売買代金の領収書のコピー、ただし、所有権の登記がある場合は不要
  3. 住宅の新築日を証明する書類
    • ※住宅の登記事項証明書や全部事項証明書など
  4. 住宅取得後に耐震改修を行ったことを示す書類
    • 工事請負契約書のコピーなど
  5. 住宅を取得した日から6ヶ月以内に耐震基準に合致していることを証明する書類(以下のいずれか)
    • ※耐震基準適合証明書
    • ※建設住宅性能評価書のコピー
    • ※既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約書のコピー
  6. 取得者の住所が住宅の所在地と異なる場合は、取得者の居住を示す書類
  7. 併用住宅(例: 店舗兼住宅)の場合、各階の平面図のコピー
  8. 不動産取得税の納税通知書兼領収証書
  9. 新型コロナウイルス感染症の影響により、住宅を取得した日から6ヶ月以内に居住できなかった場合、以下の追加書類が必要です。
    • 入居時期に関する申告書兼証明書
      • ※不動産取得税の特例措置用です。

これらの書類を提出して、不動産取得税の減免を申請することができます。

※ただし、その他書類の提出をお願いされる場合もあります。

この軽減措置特有なものに赤文字を設定しておきました。

以上、耐震基準を満たしていない住宅の取得時の不動産取得税の軽減措置についてでした。

次に、宅建業者が売却する不動産の軽減措置について解説します。

宅地建物取引業者が中古住宅を取得し、一定の改修工事を行った後に個人に譲渡した場合の不動産取得税の軽減措置について解説します!

では、宅地建物取引業者が中古住宅を取得し、一定の改修工事を行った後に個人に譲渡した場合の不動産取得税の軽減措置を見ていきましょう。

建物の不動産取得税の軽減の内容から解説します。土地に関しては後ほど記述しますので、そちらをご覧ください。

宅地建物取引業者が中古住宅を取得し、一定の改修工事を行った後に個人に譲渡した場合の住宅の不動産取得税の軽減措置について

では、要件から

要件

以下の要件全てに該当する必要があります。

  1. 要件1: 住宅は、2015年4月1日から2025年3月31日までの間に宅地建物取引業法第2条第3号に規定される宅地建物取引業者が取得したものであること。
  2. 要件2: 住宅は、宅地建物取引業者が取得した時点で、新築された日から起算して10年以上経過したものであること。
  3. 要件3: 住宅には、以下のいずれかの改修工事が行われていること。
    • ・ア~カに該当する工事が行われ、工事の合計額(税込)が100万円を超えていること。
    • ・エ~キのいずれかの工事が行われ、その工事の費用(税込)が50万円を超えていること。ただし、キの工事の場合は「既存住宅売買瑕疵担保責任保険」に加入していることが必要。
      • ア: 増築、改築、建築基準法上の大規模な修繕又は模様替え
    • イ: マンションの場合で、床、階段、間仕切り壁、主要構造部のいずれかが過半にわたる修繕又は模様替え
    • ウ: 居室、調理室、浴室、便所、その他の室(洗面所、納戸、玄関、廊下)いずれかの床又は壁の全部についての修繕又は模様替え
    • エ: 一定の耐震基準に適合させるための修繕又は模様替え
    • オ: バリアフリー改修工事
    • カ: 省エネ改修工事
    • キ: 給水管、排水管又は雨水の浸入を防止する部分に係る工事
    • ※工事の詳しい内容は国土交通省のホームページでチェックしてください。
  4. 要件4: 要件3【工事内容】に掲げる工事に要した費用の総額が、個人への住宅の売買価格(税込)の20%以上、もしくは300万円以上であること
  5. 要件5: また、改修工事後の住宅の床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下であること。
    • ※ただし、共用住宅の場合、共用部分は含みません。
  6. 要件6: 宅地建物取引業者が住宅を個人に譲渡し、その個人が自己の居住のために使用すること。
  7. 要件7: 住宅がいずれかの条件を満たしていること。
    • 住宅が昭和57年(1982年)1月1日以降に新築されたものであること
    • 一定の耐震基準を満たしていることが次のいずれかの書類で証明されること
    • ア・耐震基準適合証明書
    • イ・建設住宅性能評価書(耐震等級1、2又は3である場合)
    • ウ・既存住宅売買瑕疵担保責任保険の保険証券又は保険付保説明書
    • ※上記アに係る調査、イに係る評価又はウに係る契約の締結が、宅地建物取引業者が個人に当該住宅を譲渡した日前2年以内に完了していることが条件です。
  8. 要件8: 宅地建物取引業者が住宅を取得した日から、改修工事を行い、それを個人に譲渡し、その個人が自己の居住のために使用するまでの期間は2年以内であること。

こちらはいろいろ要件が多いですが、これをクリアすべきなのは宅地建物取引業者、つまり売主の不動産会社なので、気にしなくていいです。この特例に適合してるか、否かが問題ですね。

軽減される額

軽減される額は以下のとおりです。

住宅の新築年月日によって、税額減額の上限が設定されています。

以下は各期間とそれに対応する減額額です。

  1. 昭和29年(1954年)7月1日から昭和38年(1963年)12月31日までの新築:減額額は30,000円。
  2. 昭和39年(1964年)1月1日から昭和47年(1972年)12月31日までの新築:減額額は45,000円。
  3. 昭和48年(1973年)1月1日から昭和50年(1975年)12月31日までの新築:減額額は69,000円。
  4. 昭和51年(1976年)1月1日から昭和56年(1981年)6月30日までの新築:減額額は105,000円。
  5. 昭和56年(1981年)7月1日から昭和60年(1985年)6月30日までの新築:減額額は126,000円。
  6. 昭和60年(1985年)7月1日から平成元年(1989年)3月31日までの新築:減額額は135,000円。
  7. 平成元年(1989年)4月1日から平成9年(1997年)3月31日までの新築:減額額は300,000円。
  8. 平成9年(1997年)4月1日以降の新築:減額額は360,000円。

築が新しければ新しいほど、減額の額が大きくなりますね。

では、次、土地の軽減措置について見ていきましょう。

宅地建物取引業者が中古住宅を取得し、一定の改修工事を行った後に個人に譲渡した場合の土地の不動産取得税の軽減措置について

では、宅地建物取引業者が中古住宅を取得し、一定の改修工事を行った後に個人に譲渡した場合の土地の不動産取得税の軽減措置要件を見ていきます。

要件

土地について軽減措置を受ける場合、以下の要件全てに該当する必要があります。

  1. 平成30年(2018年)4月1日から令和7年(2025年)3月31日までの間に宅地建物取引業者が住宅と同時に取得した当該住宅の敷地であること。
  2. 「住宅の軽減措置」の要件に該当すること。
  3. 当該住宅の敷地となる土地について、当該住宅を譲渡した個人と同一人に譲渡したこと。
  4. 宅地建物取引業者が土地を取得した日から2年以内に、住宅について次のいずれかに該当する書類を総合振興局、振興局又は道税事務所に提出していること:
    • 1.安心R住宅調査報告書の写し
    • 2.既存住宅売買瑕疵担保保険契約の保険証券又は保険付保証明書の写し
  1. 「安心R住宅」制度は、国土交通省が設立したもので、従来の「中古住宅」にまつわるネガティブなイメージを払拭し、「住みたい」「買いたい」と思える既存住宅市場を活性化するための取り組みです。
  2. この制度は、告示が平成29年11月6日に公布され、平成29年12月1日から施行されました。その主な目的は、既存住宅の流通を促進し、消費者の不安や汚れ、理解の難しさを解消し、既存住宅の魅力を高める環境を整備することです。
  3. 北見・美幌地方ではまだ浸透しておりませんが、いずれ広まるような気もします。

既存住宅売買瑕疵担保保険は当社も対応していて、いわゆる、瑕疵担保保険というものです。

既存住宅売買瑕疵(かし)保険は、中古住宅の安心な取引を支える保険制度です。この保険は、住宅専門の保険会社である住宅瑕疵担保責任保険法人によって提供されます。以下のような特徴があります。

  1. 特徴その1:安心が確保された既存住宅の売買が可能です。この保険に加入するためには、専門の建築士による検査を受け、住宅の基本的な性能が合格する必要があります。これにより、中古住宅を購入しようとする方々にとって、安心で信頼性のある住宅の取得が可能になります。
  2. 特徴その2:万一の際も安心です。 もし後日、購入した中古住宅に欠陥が発見された場合でも、保険金が事業者から支払われます。これにより、補修費用などの不安を感じずに済みます。

要するに、欠陥に対して保証および補償されるのと、その代わり、ちゃんと検査するので、不動産会社売主の場合、欠陥が事前に発見されて直してあるケースが多い、そうでない場合でも、発見事後に直すことができるということですね。

あまり説明しすぎると話がそれすぎるのでまた、機会を設けて、こちらもコラムに書こうかなと思います。

軽減される額

軽減される額は以下のいずれか大きい額です。

  1. 45,000円
  2. 住宅の床面積の2倍(ただし、200平方メートルまで)に相当する土地の価格の2分の1に3%をかけた額

以上が宅地建物取引業者が中古住宅を取得し、一定の改修工事を行った後に個人に譲渡した場合の住宅の不動産取得税の軽減措置の説明でした。

次は必要書類についてまとめます。

申請に必要な書類

宅地建物取引業者が中古住宅を取得し、一定の改修工事を行った後に個人に譲渡した場合の住宅の不動産取得税の軽減措置の際の必要書類は以下のとおりです。

  1. 不動産取得税減額申請書兼還付申請書(買取再販)
  2. 増改築等工事証明書
    • ※売主の不動産会社からもらってください。
  3. 売買契約書の写し及び売買代金の領収書の写し
    • ※この契約は宅地建物取引業者と個人との契約です。
  4. 改修工事後の住宅の登記事項証明書(全部事項証明書(建物))など
    • ※住宅の改修工事が行われた場合に必要です。
  5. 住民票の写し(宅地建物取引業者から譲渡を受けた個人の分)
  6. 【「住宅の軽減措置」要件3の【工事内容】キの工事を行い要件を満たす場合】
    • ※既存住宅売買瑕疵担保責任保険の保険証券又は保険付保証明書の写し
    • ※売主の不動産会社からもらってください。
  7. 【住宅の新築日が昭和57年(1982年)1月1日より前の場合】次のいずれかの書類:
    • ・耐震基準適合証明書
      • ・建設住宅性能評価書(耐震等級が1、2又は3であるものに限る。)の写し
      • ・既存住宅売買瑕疵担保責任保険の保険証券又は保険付保証明書の写し
      • ※売主の不動産会社からもらってください。
  8. 各階平面図の写し(改修工事後の住宅が共同住宅又は併用住宅(店舗兼住宅など)の場合)
  9. 【住宅用土地の軽減措置を適用する場合】次のいずれかの書類:
    • ・安心R住宅調査報告書の写し
    • ・既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約の保険証券又は保険付保証明書の写し
    • ※宅地建物取引業者が土地を取得した日から2年以内に提出が必要です。
      ※売主の不動産会社からもらってください。
  10. 不動産取得税納税通知書兼領収証書の写し

その他書類をお願いする場合もあるとのことです。

この特例に関しては不動産会社も役所の職員も慣れてない可能性が高いので、気をつけた方がよろしいかと思います。

ただ、ローン控除にも延長効果があり、不動産を購入する方にも大きなメリットがあるので、使えるならばぜひ利用したい特例です。

以上が、宅地建物取引業者が中古住宅を取得し、一定の改修工事を行った後に個人に譲渡した場合の住宅の不動産取得税の軽減措置についての説明でした。

これで、不動産取得税の軽減措置の大まかな説明は終了しました。どの特例に当てはまるのかは、不動産会社にまずは相談することをお勧めいたします。もちろん、北見市・美幌町の方は私に遠慮なく、ご相談ください。

では、その他、軽減措置があるケースを箇条書きにいたします。

こちらは、そういうケースがあるよ、という説明のみにとどめます。

その他の不動産取得税の軽減措置

その他の不動産取得税の軽減措置があるケースは以下のケースです。

  1. 災害により家屋が損壊するなどの被害を受けた場合
  2. 公共事業のために土地や家屋を譲渡した場合、または移転補償金を受けた場合
  3. 国や地方公共団体から不動産取得に関する補助金を受けた場合
  4. 不動産を取得して使用せずに、国や地方公共団体に寄贈した場合
  5. 町内会などの公共的団体が、公民館や町内会館などの用途に供するために不動産を取得した場合

これらの場合、特別な条件や要件が適用され、不動産取得税の軽減が行われることがあります。詳細な情報は国税庁や地方自治体のウェブサイトで確認できます。

どこに不動産取得税の軽減措置の控除申請に行けばいい?郵送は可能?

不動産取得税の軽減措置を申請するところは、基本、県税事務所です。

北海道ですと、道税事務所、または、総合振興局になります。

以下、オホーツク管内のみ、リンクを貼っておきます。

オホーツク地方の不動産取得税の相談・納付はこちら

オホーツク総合振興局
対象地域:網走市、美幌町、津別町、斜里町、清里町、小清水町、大空町
住所:〒093-8585 北海道網走市北7条西3丁目
電話番号:0152-41-0614

オホーツク総合振興局北見道税事務所
対象地域:北見市、訓子府町、置戸町、佐呂間町、遠軽町
住所:〒090-0018 北海道北見市青葉町6番6号
電話番号:0157-25-8682

オホーツク総合振興局紋別道税事務所
対象地域:紋別市、湧別町、滝上町、興部町、西興部村、雄武町
住所:〒094-8554 北海道紋別市幸町6丁目
電話番号:0158-24-2626

郵送は可能?

郵送は結論から言うと、可能です。必要書類を揃えて、郵送すればOKです。宛名に、不動産取得税の軽減の旨を記せばOKでしょう。

ただ、訂正があると、余計やりとりが超絶めんどくさいです。私は国土法の申請を郵送でやろうと横着しましたが、余計に時間がかかりました。不動産取得税に関しても多少複雑なので、慣れている士業の方以外は、絶対お勧めはしません

このサイトを見ている貴方みたいな根気と理解のある方は、まず、自分でできるだけ書類を揃えて、その後に訂正のアドバイスを受けるのが吉でしょう。

もうわからん!と言う方は、初めから上記の道税事務所か、振興局にお世話になるのがよろしいかと思います。

終わりに

以上、不動産取得税についてと、軽減措置の内容でした。かつてないぐらい詳細に書きました。

ただ、皆様におかれましては、どれか一つの特例に当たるか、当たらず支払わなければならないかになります。

もし、ご不安なら、不動産会社、それも頼りないなら、道税事務所・振興局に直接問い合わせた方がよろしいかと思います。

当社は私矢口がご相談お受けいたしますので、ご遠慮なくご相談ください。

では、ごきげんよう。

北見市・美幌町の不動産の売買はしろくま建物管理にお任せください!