不動産取得税って何？納付書はいつ届く？計算方法は？かからないことあるの？その軽減措置は？中古住宅・新築住宅でも控除できるの？

こんにちは！北見市・美幌町の不動産売買仲介専門会社、しろくま建物管理の代表取締役、矢口です！

今日は、不動産を取得する上で、絶対知っておかなければならない税金、「不動産取得税」について解説します。

こういう情報のソースは、官公庁から直接情報を仕入れるべきなので、今回は、当社がある北海道のホームページを参照して、ただ、元の表現がかなりとっつきづらいので、できるだけわかりやすく解説しております。

ただ、本当にわかりづらいと思いますので、ご不明な点がございましたら、遠慮なくご相談くださいね。

不動産取得税とは？課税されるのは誰？

不動産取得税とは、不動産（土地や建物すべて）を取得する際に課される税金のことです。

課税対象者は、土地や建物を売買、贈与、交換、建築（新築、増築、改築）などによって取得した個人や法人です。

重要なポイントは、不動産の取得方法（登記の有無、有償か無償か）、所有期間の長さ、相続時の取り扱いに関わらず、不動産取得税が課税されることです。

たとえば、相続時の精算課税制度によって贈与を受けた場合や、夫婦間での居住用不動産の贈与においても、贈与税が課税されない場合でも、不動産取得税が課税されてしまいます。

納める額は、いかのとおりです。取得した不動産の価格（課税標準額）に税率を乗じたものです。この点は後ほど、詳しくご説明いたします。

不動産の価格とは、実際の購入価格や建築工事費ではありません。以下の基準に基づいて評価されます。

新築、増築、改築などの建築により取得した場合

総務大臣が定める固定資産評価基準によって評価されます。この評価基準は、物価の変動などを考慮して3年ごとに改訂されます。

土地や建物を売買、贈与、交換などで取得した場合

原則として市町村の固定資産課税台帳に登録された価格が基準となります。ただし、令和6年（2024年）3月31日までに取得した宅地やそれに準ずる土地に関しては、価格が2分の1に軽減されます。（延長される可能性は大きいです。過去にも何度も延長されました。）

以上が、不動産の価格の評価の基準です。

不動産取得税の税率は？土地・建物で違うの？住宅・住宅以外ではどうなの？

不動産取得税の税率は、以下の税率表に従います。

以下は、令和６年３月３１日までの取得の場合です。

これらの税率に従い、不動産取得税が計算されます。

取得日に関して、補足

取得日とは、不動産の取得日がいつかということです。

不動産の取得日とは、売買契約書などを総合的に判断して、実際に不動産の所有権を取得したと認められる日のことです。

実際には不動産の所有権移転登記の登記年月日である場合がおおいですね。

不動産取得税がそもそもかからないケース！

不動産取得税の免税点は、以下の通りです。

• 土地：10万円未満の場合は課税されません。
• 家屋（新築・増築・改築）：23万円未満の場合は課税されません。
• 家屋（売買・贈与・交換など）：12万円未満の場合は課税されません。

このように、取得した不動産の価格が免税点を下回る場合は、不動産取得税が課税されません。

北見・美幌地方だと、山林ですとか、そういう評価の場合多いですね。

不動産取得税の課税時期はいつ？買ったらすぐに課税されるの？

不動産取得税は、買ったらすぐに納付しなければならないというわけではないことに注意してください。

納付時期は不動産の取得区分に応じて異なります。

以上が、不動産取得税の課税時期の概要です。

要するに、土地と中古住宅は、約３ヶ月後、その他木造等の新築住宅は翌年の４月、その他ビル等の非木造家屋は評価が確定次第、ということですね。

不動産取得税を無条件で払わなくていい場合なんてあるの？

税金を払いたくない！それは世の常です笑　不動産取得税に関して、そんな場合はるのでしょうか？では、ご説明していきます。

非課税とされる不動産取得の主な例は以下の通りです。

これらの場合は、不動産取得税が課税されません。

「相続」が入ってる点はかなりポイントが高いです。ただ、上でも説明しましたが、相続時の精算課税制度によって贈与を受けた場合や、夫婦間での居住用不動産の贈与においては課税されてしまいます。その点は注意が必要ですね。

では、一般の不動産の売買において、不動産取得税がかからない場合はないの？と当然疑問に思いますよね。

場合によってはかからなかったり、減免されたりするんですよ！

どんなケースに適用される？軽減される額はいくらだろう？そのような疑問におこたえいたします！

使わなきゃ損！不動産取得税が軽減されるケースとは？

住宅を取得したときに、不動産取得税が減免されるのは以下のケースです。

以上です。軽減措置は条件に合えば、新築でも中古住宅でも適用されます。また、一般住宅・マンション、両方に適用されます。住宅・土地両方に適用されます。

では、それぞれのケースを見ていきましょう。

取得した土地の上に新築の住宅を建てた場合の不動産取得税の軽減について解説します！

最近、ウッドショック等の影響で建築単価が跳ね上がったとはいえ、まだまだ新築需要が絶えるということはございません。だからこそ、税金は減免したいですよね。ご安心ください、ちゃんと、対象になっています！

取得した土地の上に新築の住宅を建てた場合、住宅の軽減措置を受けられることができるケース

取得した土地の上に新築の住宅を建てたケースで住宅の軽減措置を受けるための要件は次の通りです。土地でない点に注意！土地については後ほど解説します。

要件

ただし、以下の点に注意してください！

軽減される額

軽減される額は以下のとおりです。

取得した土地の上に新築の住宅を建てた場合、住宅用土地が軽減措置を受けることができるケース

建物のみならず、新築の底地の土地にも不動産取得税の軽減措置があります。

ちょっとわかりづらいですが、見ていきましょう。

要件

要件1: 新築した住宅が上記「住宅の軽減措置」の要件に該当すること。

「住宅の延べ床面積（物置、車庫などを含む）が50平方メートル以上240平方メートル以下であること」に該当しているか、否か、ということですね。

要件2: その他、次のいずれかに該当すること。

それぞれ解説していきましょう

土地を取得してから3年以内にその土地に住宅を新築し、かつ、住宅が新築されるまでその土地を継続して所有していること。（この場合は誰が住宅を新築してもかまいません。）

例えば、奥様が土地をまず取得して、ご主人が建物を新築するケースとかですね。そして、建物の新築が終わるまで、土地を継続して所有していなければならないということです。

土地を取得した日前1年以内にその土地の上に住宅を新築していること。

住宅をまず建てて、その後土地を取得するのでも構いませんよ、ということですね。お父さんの土地にまず建物を建てて、その後、お父様から土地を取得したケースとかですね。ただ、新築年月日から一年以内に土地を取得しなければならない、ということです。

住宅の新築前に土地を譲渡しているときは、土地の取得から3年以内に、その土地を直接譲り受けた者が住宅を新築していること。

これが、一番わかりづらいと思います。例を示します。

例えば、Aさんがまず、土地を取得して、それをBさんに譲渡したとしましょう。

その後、Bさんが譲り受けた土地に新しい住宅を建てることを考えるとき、Aさんの土地の取得から3年以内に、Bさん自身が直接その土地に対して住宅を新築したとします。

この場合、AさんがBさんのために取得した土地をBさんが譲り受け、その後Bさんが自ら住宅を建てることで、土地の譲渡と新築が関連していますね。

このような場合に、Aさんの土地の取得に関して、不動産取得税の軽減措置が適用されるということです。

これはなかなか、一見わかりづらい要件ですが、Aさんがお父さんで、Bさんが息子さんであるとか、そういうケースがあるかもしれませんね。

軽減される額

では、次に、軽減される額を見ていきましょう。

税額が減額される上限は以下のとおりです。

住宅の床面積の2倍（ただし、200平方メートルを上限とします）に相当する土地の価格の半分に3%を乗じた金額といわれましても、新築した段階でその金額は明確にわからないですね。

これについて根拠とか考えるだけ無駄だと思います笑

すごい頭のいい人が考えた制度だとは思いますが、全くもって趣旨も意味もわかりません。

なんで、建築面積の２倍の面積に相当する土地の分の不動産取得税を減免しよう、ということだとは思います。

小さい平家だと、あんまり不動産取得税、減免させたくないということだから、たぶん、「その土地、住宅以外でも使ってるんでしょ？だったらその分は税金払ってよ」、ということだとは思います。

申請に必要な書類

※その他の書類を要求される場合があります。

その他の場合

その他についても以下のような特記事項があります：

二世帯住宅を新築した場合:

一般的に二世帯住宅と呼ばれる住宅については、構造上および利用上の独立性が認められる場合に限り、二つの住宅と見なされます。それぞれの住宅について「住宅の軽減措置」の要件を判定します。詳細については、総合振興局、振興局又は道税事務所にお問い合わせください。

以前から所有していた土地に新築した場合:

既に所有していた土地に新築した場合、既に土地の不動産取得税が課税されている場合は、今回新築した住宅の取得に対してのみ課税されますが、「住宅の軽減措置」の要件に該当する場合は税の軽減が適用されます。所有していた土地が「住宅用土地の軽減措置」の要件に該当する場合は、申請により不動産取得税の減額（還付）を受けることができます。

ただし、不動産取得税の還付は、軽減措置に該当する住宅を新築又は取得した日から5年を経過すると受けることができなくなりますので、ご注意ください。

建売住宅や分譲マンションを購入した場合の軽減措置の内容について解説します！

では、次は、建売住宅や分譲マンションを買った場合の不動産取得税の軽減措置について見てみましょう。

最近、北見市・美幌町ではだいぶ減りましたが、まだまだありますね。

建売住宅や分譲マンションを購入した場合、住宅が不動産取得税の軽減措置を受けることができるケース

軽減措置を受けるための要件

要件1: 住宅の延べ床面積（物置、車庫及びマンションの共用部分などを含む）が50平方メートル以上240平方メートル以下であること。

物置、車庫含む、というのがミソですね。基礎付き物置・野外ガレージ、あと、マンションの共用部分も含まれます。

要件2: 新築未使用の住宅を購入により取得していること。

新築かつ、未使用の物件だけですよ、ということです。

また、ここが重要ですが、住宅の不動産取得税の納税通知書にすでに、「住宅控除適用済」と表示がある場合は、既に軽減措置が適用されているため、申請の必要はありません。

納付書届いたら、この点注意して、見てみてください。

軽減される額

軽減される額は、一戸につき1,200万円を上限に価格から控除されます。

＜注意＞ 長期優良住宅の普及の促進に関する法律に規定する「認定長期優良住宅」を令和6年（2024年）3月31日までに取得した場合は、1,300万円を上限に控除されます。

建売住宅や分譲マンションを購入した場合、住宅用土地の軽減が受けられるケース

建物の軽減の要件と土地の軽減の要件が違う点に注意です。

住宅用土地の軽減の要件

新築から１年以内の取得の場合は、居住は要件ではない点に注意ですね。

新築から１年を経過したのちの取得、つまり、売れ残った建売住宅等が該当しますね。その場合は、居住が条件となります。

住宅用土地の軽減額

軽減される額は、次のいずれか大きい方の額を上限に税額が減額されます。

これは、先ほどの取得した土地の上に新築の住宅を建てたケースと同じですね。

申請の際に必要書類

申請の際に必要な書類は以下のとおりです。

こちらが必要になります。

耐震基準を満たす中古住宅や分譲マンションを購入した場合

では、中古住宅や中古マンションの軽減措置についてみてみましょう。まずは、耐震基準を満たす場合ですね。耐震基準を見たすとは、具体的にどのような条件があるのでしょうか？まずは要件からみてみましょう。

耐震基準を満たす中古住宅や分譲マンションを購入した場合の建物が軽減措置を受けるケース

建物が軽減措置を受けるための要件

今回は、建物が軽減措置を受けるための要件です。土地はまた別の項目にあるので、後ほど説明します。

特に、重要なのは、昭和57年（1982年）1月1日以降に新築された住宅であることという点ですね。

ちょっと前までは、築２０年以内という要件で、さもなくば、耐震基準適合証明書をつけてください、というものでしたが、改正により、昭和57年（1982年）1月1日以降に新築された住宅であること、さもなくば、耐震基準適合証明書をつけてくださいに変更になりました。

建物に関して控除される額

取得した住宅の新築年月日に応じて、不動産の価格から以下の金額が上限まで控除されます。

これにより、取得した住宅の価格から上記金額が控除されます。

耐震基準を満たす中古住宅や分譲マンションを購入した場合で土地が軽減措置を受けるケース

では、土地が軽減措置を受けるケースを見ていきましょう。

まずは、要件。

土地が軽減措置を受ける要件

軽減措置を受けるための要件は以下の通りです。

これらの条件を満たすと、軽減措置を受けることができます。まぁ、普通に中古住宅・マンション買ったら該当しますね、この条件は。

軽減される額

軽減される額は以下のとおりです。

税額の減額は、次のどちらか大きい金額を上限とします。

このうち、より大きな金額が税額の減額の上限となります。

申請に必要な書類

申請に必要な書類は次の通りです。

＜注意＞ その他の書類が必要になる場合があります。

中古住宅・中古マンションを取得した場合で、すでに耐震基準に適合してるケースについて解説しました。では、つぎは、不動産を取得した後に耐震基準に適合させたケースです。

耐震基準に合致しない中古住宅を購入し、耐震改修を施した場合の軽減措置について解説！

次は、耐震基準に合致しない建物があとで耐震工事をしたのち、不動産取得税の減免を受ける場合ですね。

まずは、建物についての減免について記します。土地に関しては後に記します。

耐震基準に合致しない中古住宅を購入し、耐震改修を施した場合、建物が軽減措置を受けるケース

では、建物が軽減措置を受けるケースの要件について記しましょう。

建物が軽減を受ける際の要件

建物が軽減措置を受けるには、次の三つを満たす必要があります。

要点は、耐震工事を行い、耐震基準を満たし、さらに、その証明書を発行してもらい、総合振興局長（北海道の場合）に提出することです。まぁまぁ、費用と手間がかかります。

耐震基準を満たした住宅に対して税金を優遇したいという現れですね。

また、新型コロナですぐに居住できなかった人への特例措置もあります。（２０２２年３月３１日までの居住に限る）今後は、これについては、もうすぐ二年たつので、削除される可能性が高いですが、一応記しておきます。

もう過ぎたことではありますが、まだ申請が可能なので、思い当たる方は、ぜひ申請してみてください。

軽減額

住宅の新築年月日に応じて、税額の軽減が適用され、以下の金額が控除の上限となります。

これらの軽減金額は、住宅の新築年月日に応じて異なります。より新しい住宅に対して、軽減額を増やしているのがわかりますね。

では、次は、土地が軽減措置を受けられるケースを見ていきましょう。

耐震基準を満たしていない住宅の取得で、土地が軽減措置を受けられるケース

では、要件を見ていきます。

要件

以上が要件となります。

では、軽減額を見ていきます。

軽減される額

税額の減額は、以下の2つの中で大きい方の金額を上限として適用されます。

この中から、税額を減額する際に、より大きい方の金額を選び、上限として適用します。

では、必要書類を見ていきましょう。

耐震基準に適合しない住宅に関して、不動産取得税の軽減措置を受ける際の必要書類

必要書類は以下の通りです。

これらの書類を提出して、不動産取得税の減免を申請することができます。

※ただし、その他書類の提出をお願いされる場合もあります。

この軽減措置特有なものに赤文字を設定しておきました。

以上、耐震基準を満たしていない住宅の取得時の不動産取得税の軽減措置についてでした。

次に、宅建業者が売却する不動産の軽減措置について解説します。

宅地建物取引業者が中古住宅を取得し、一定の改修工事を行った後に個人に譲渡した場合の不動産取得税の軽減措置について解説します！

では、宅地建物取引業者が中古住宅を取得し、一定の改修工事を行った後に個人に譲渡した場合の不動産取得税の軽減措置を見ていきましょう。

建物の不動産取得税の軽減の内容から解説します。土地に関しては後ほど記述しますので、そちらをご覧ください。

宅地建物取引業者が中古住宅を取得し、一定の改修工事を行った後に個人に譲渡した場合の住宅の不動産取得税の軽減措置について

では、要件から

要件

以下の要件全てに該当する必要があります。

こちらはいろいろ要件が多いですが、これをクリアすべきなのは宅地建物取引業者、つまり売主の不動産会社なので、気にしなくていいです。この特例に適合してるか、否かが問題ですね。

軽減される額

軽減される額は以下のとおりです。

住宅の新築年月日によって、税額減額の上限が設定されています。

以下は各期間とそれに対応する減額額です。

築が新しければ新しいほど、減額の額が大きくなりますね。

では、次、土地の軽減措置について見ていきましょう。

宅地建物取引業者が中古住宅を取得し、一定の改修工事を行った後に個人に譲渡した場合の土地の不動産取得税の軽減措置について

では、宅地建物取引業者が中古住宅を取得し、一定の改修工事を行った後に個人に譲渡した場合の土地の不動産取得税の軽減措置要件を見ていきます。

要件

土地について軽減措置を受ける場合、以下の要件全てに該当する必要があります。

1. 「安心Ｒ住宅」制度は、国土交通省が設立したもので、従来の「中古住宅」にまつわるネガティブなイメージを払拭し、「住みたい」「買いたい」と思える既存住宅市場を活性化するための取り組みです。
2. この制度は、告示が平成29年11月6日に公布され、平成29年12月1日から施行されました。その主な目的は、既存住宅の流通を促進し、消費者の不安や汚れ、理解の難しさを解消し、既存住宅の魅力を高める環境を整備することです。
3. 北見・美幌地方ではまだ浸透しておりませんが、いずれ広まるような気もします。

既存住宅売買瑕疵担保保険は当社も対応していて、いわゆる、瑕疵担保保険というものです。

既存住宅売買瑕疵（かし）保険は、中古住宅の安心な取引を支える保険制度です。この保険は、住宅専門の保険会社である住宅瑕疵担保責任保険法人によって提供されます。以下のような特徴があります。

要するに、欠陥に対して保証および補償されるのと、その代わり、ちゃんと検査するので、不動産会社売主の場合、欠陥が事前に発見されて直してあるケースが多い、そうでない場合でも、発見事後に直すことができるということですね。

あまり説明しすぎると話がそれすぎるのでまた、機会を設けて、こちらもコラムに書こうかなと思います。

軽減される額

軽減される額は以下のいずれか大きい額です。

以上が宅地建物取引業者が中古住宅を取得し、一定の改修工事を行った後に個人に譲渡した場合の住宅の不動産取得税の軽減措置の説明でした。

次は必要書類についてまとめます。

申請に必要な書類

宅地建物取引業者が中古住宅を取得し、一定の改修工事を行った後に個人に譲渡した場合の住宅の不動産取得税の軽減措置の際の必要書類は以下のとおりです。

その他書類をお願いする場合もあるとのことです。

この特例に関しては不動産会社も役所の職員も慣れてない可能性が高いので、気をつけた方がよろしいかと思います。

ただ、ローン控除にも延長効果があり、不動産を購入する方にも大きなメリットがあるので、使えるならばぜひ利用したい特例です。

以上が、宅地建物取引業者が中古住宅を取得し、一定の改修工事を行った後に個人に譲渡した場合の住宅の不動産取得税の軽減措置についての説明でした。

これで、不動産取得税の軽減措置の大まかな説明は終了しました。どの特例に当てはまるのかは、不動産会社にまずは相談することをお勧めいたします。もちろん、北見市・美幌町の方は私に遠慮なく、ご相談ください。

では、その他、軽減措置があるケースを箇条書きにいたします。

こちらは、そういうケースがあるよ、という説明のみにとどめます。

その他の不動産取得税の軽減措置

その他の不動産取得税の軽減措置があるケースは以下のケースです。

これらの場合、特別な条件や要件が適用され、不動産取得税の軽減が行われることがあります。詳細な情報は国税庁や地方自治体のウェブサイトで確認できます。

どこに不動産取得税の軽減措置の控除申請に行けばいい？郵送は可能？

不動産取得税の軽減措置を申請するところは、基本、県税事務所です。

北海道ですと、道税事務所、または、総合振興局になります。

以下、オホーツク管内のみ、リンクを貼っておきます。

オホーツク地方の不動産取得税の相談・納付はこちら

郵送は可能？

郵送は結論から言うと、可能です。必要書類を揃えて、郵送すればOKです。宛名に、不動産取得税の軽減の旨を記せばOKでしょう。

ただ、訂正があると、余計やりとりが超絶めんどくさいです。私は国土法の申請を郵送でやろうと横着しましたが、余計に時間がかかりました。不動産取得税に関しても多少複雑なので、慣れている士業の方以外は、絶対お勧めはしません。

このサイトを見ている貴方みたいな根気と理解のある方は、まず、自分でできるだけ書類を揃えて、その後に訂正のアドバイスを受けるのが吉でしょう。

もうわからん！と言う方は、初めから上記の道税事務所か、振興局にお世話になるのがよろしいかと思います。

終わりに

以上、不動産取得税についてと、軽減措置の内容でした。かつてないぐらい詳細に書きました。

ただ、皆様におかれましては、どれか一つの特例に当たるか、当たらず支払わなければならないかになります。

もし、ご不安なら、不動産会社、それも頼りないなら、道税事務所・振興局に直接問い合わせた方がよろしいかと思います。

当社は私矢口がご相談お受けいたしますので、ご遠慮なくご相談ください。

では、ごきげんよう。

北見市・美幌町の不動産の売買はしろくま建物管理にお任せください!