こんにちは、しろくま矢口です。
今回は、凍結防止と水落としに関して記します。
凍結防止をしないとどうなる？
北見市や美幌町等、オホーツクの冬は寒いです。最低気温がマイナス20度ぐらいになります。
そうなると、当然水道配管が凍りますね。
その結果、水道管が破裂して大変なことになります。
私の見たケースですと、まず、一回水浸し、その結果、床、建具全滅・・・
これだけでも結構な被害ですが、2階で水道管の破裂がありますと、2階の天井が落ちて来たりします・・・
こういった悲惨な結果を防ぐために、凍結防止の対策を練らなければならないのです。では、凍結防止の対策を見てみましょう。
凍結防止の種類
凍結防止には以下の方法があります。
- 部屋を温める
- 配管を直接温める
- 水抜き（水落とし）をする
部屋を温める
水は摂氏マイナスになると凍結しはじめ、気温がマイナス4度ぐらいが続くようになると、配管の中の水が凍結し始めると言われています。
そうならないためには、当然、部屋を温めれば言い訳です。
ただ、コストは当然たくさんかかりますね。常に部屋を温め続けなければならないわけですから。
おすすめは日頃、その部屋なり家に住んでいる場合とか、短期的な旅行の場合です。あとは、コスト気にならない方ですね。
3、4日家を空ける場合もエコモード等にして暖房をつけておけばまず凍結しないですが、停電等のリスクもあるので、なんとも言えません。
配管を直接温める
部屋全体を常に温めるのはコストがかかり過ぎるので、配管を直接温める、という方法もあります。
電熱コイル等を配管に巻くわけです。
これは、定休日等がある、飲食店の方等がよくやってますね。お盆休みもあるでしょうし。
水抜き・水落としをする
空き家の場合、前の二つは不適当です。次の入居が決まるまで、住宅の利用がないのに、部屋を温めたり、水道配管を直接温めたりするのはコスト的にあまり得策とは言えません。
配管が凍ると何が問題か？といいますと、水が凍結し、氷になると、体積が膨張しますので、その結果、配管が破裂するわけです。
そのため、前の二つはあたためて氷にならないようにするという手段をとったわけですが、そもそも中に水がなければそのような問題は生じません。
よって、水を抜いてしまおう、というのが水抜き・水落とし、というわけです。
水抜きと水落としは違うか？というと、全く同じです。言い方が違うだけです。
おすすめは、中古住宅の売却や、入居が決まっていない賃貸住宅に関して、冬季に入ろうとしている時です。おすすめ、というより、北見や美幌等のオホーツク地方では、必須になります。
水抜き・水落としをどうするか？
水抜き・水落としに関してですが、1日空ける程度なら、全部の蛇口を出しっぱなしにして、不凍栓を閉める程度で十分です。ただ、それですと、配管の中の水が出きらなかったり、トイレのタンク、カップ、排水等の水が残ってしまったりしますので、不完全です。
また、ボイラーにも水は残ってしまいます。
ではどうするか？というと、これらの水を全部抜き、水が残ってしまう箇所に不凍液を入れていくわけです。
ただ、これらは、熟知している人でないと、かなり難しいです。
たまに、この物件の水落としのやり方を教えてください、と当社に聞いてくださるお客様がいらっしゃいますが、お教えできませんと断ります。なぜなら、責任を負えないからです。
餅は餅屋、この場合は、水落としは設備屋に任せるのがベストです。
そもそも、水落としを完璧にできる人なら、初めから当社に質問はしてきません。調べて、勝手に自分でリスク承知でやっているはずです。
まず、不動産会社たる当社も、慣れている一部物件を除いて、一切、水落とし作業にはタッチ致しません。設備屋に任せています。
その理由を以下に記します。
何故水落としを設備屋に任せるべきか
過去に、水落としの費用をケチるために自分で水落としをやったお客様、数々見てきました。その際、50％ぐらいの確率で何かしら失敗し、後でトラブルになってました。その経験から、お客様には水落としをなるべく自分でやらないようにお願いしております。
また、不凍栓がないケース、あっても、配管が曲がってて、十分に水落としができないケース、セントラルヒーティング等で、かなり水抜きが難しいケース等、さまざまございます。
これを素人ができると思うのは大変危険です。その危険承知で勉強して慎重にやるのでしたら構わないと思うのですが、大抵、あまりうまく行ってない気がします。
毎日、水落としをしなければならない、という特殊なケースならわかりますが、そんなに頻繁に水落としをするわけではないと思いますので、中古住宅の売買の際には、お金をケチらないで、設備屋に費用を出して頼みましょう。
水落としをやらないで事故ってしまった場合
水落としをしないで、破裂事故が起こってしまった場合ですが、火災保険の方を確認してください。水濡れの特約に加入しているのでしたら、火災保険でまかなえる可能性が高いです。
逆に言えば、こういうことがあるので、火災保険の水濡れ特約は絶対に入っていた方がいいですよ。うち、洪水ないだろうから、いいや、とかなりがちですが、そこじゃないんですよね。
とかいう私も、嫁が窓開けっぱなしにして、無垢の木のフローリングの床、水濡れで破損してしまいましたが、保険おりませんでした・・・😭
ということで、リスクに対して費用をかけるのは大切なことだということがご理解していただけたかと思います。
水落としのやり方等は、また気が向いたら書きます。
北見市・美幌町の不動産の売買はしろくま建物管理にお任せください！
