買主様の諸費用について。

住宅購入時にかかる費用は売買代金のみではありません。その他、諸々の費用がかかります。主な諸費用は以下のとおりです。

1.不動産購入に関する費用(大体ですが、取得金額の5%~10%)と言われております。)

  1. 不動産業者への仲介手数料
  2. 印紙代
  3. 固定資産税清算金
  4. 登記費用(司法書士手数料+登録免許税)
  5. 住民票等公的書類の取得費用

2.リフォーム、解体等に関する費用

3.融資に関する費用

  1. 融資手数料
  2. 保証料
  3. 団体信用保険料
  4. 担保設定費用(司法書士手数料・登録免許税)

4.火災保険料

5.不動産取得後の費用

  1. 不動産取得税
  2. 固定資産税・都市計画税

順を追って、簡潔に説明いたします。

1-1 不動産業者への仲介手数料
こちらは、法律で報酬額が規定されております。それは以下のとおりです。

200万円以下 → 売買代金 × 5%+税
400万円以下 → 売買代金 × 4% + 2万円+税
400万円以上 → 売買代金 × 3% + 6万円+税

1-2 契約書印紙代
こちらも法律で決まっており、買主様、売主様が折半して支払う事が不動産売買の通例となっております。以下の表の軽減税率が適用されます。計算式は、買主様、売主様折半なので軽減税率÷2です。 

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円を超え 50万円以下のもの 400円 200円
50万円を超え 100万円以下のもの 1千円 500円
100万円を超え 500万円以下のもの 2千円 1千円
500万円を超え1千万円以下のもの 1万円 5千円
1千万円を超え5千万円以下のもの 2万円 1万円
5千万円を超え 1億円以下のもの 6万円 3万円
1億円を超え 5億円以下のもの 10万円 6万円
5億円を超え 10億円以下のもの 20万円 16万円
10億円を超え 50億円以下のもの 40万円 32万円
50億円を超えるもの 60万円 48万円

 

1-3 固定資産税清算金
こちらは、その年にかかる固定資産税・都市計画税を物件引き渡し日以後にかかる金額を現金で買主様が売主様にお支払いいただきます。不動産ごとにこの金額は異なってきますので、お見積りが必要です。

1-4 登記費用
不動産の所有権が移った旨の登記(所有権移転登記)は法的には義務ではなく、契約をし、売買代金を支払った際に所有権が移転するのが民法上の規定です。ですが、売主様が登記が移ってない事をいいことに、第三者に転売し、その第三者が所有権移転登記をしてしまった場合、一番目の買主様は所有権をこの第三者に主張することができない、つまり、お金を払っても自分のものにならないことになります。

私はそのような事態に出くわしたことは当然ございませんが、(もし、あったら、免許没収→廃業です。)過去には何度も起こりました。 こういう事のないように、不動産売買において、不動産登記というのは、買主様のために絶対必要不可欠なものとなっております。

その登記の立会および登記の代行をするのが、司法書士で、こういう重要な役割を果たすからこそ、「先生」と呼ばれうるのであります。

こういう事情により、所有権移転登記に関しては、買主様の利益のための登記になりますので、全額買主様の負担になります。額に関しては、こちらもケースバイケースです。と言いますのも、司法書士手数料に関して、物件、買主様の事情によりまちまちだからです。 ただ、登録免許税に関しては基本的に以下のとおりです。

土地 土地の固定資産税評価額 × 15/1000
建物 建物の固定資産税評価額 × 20/1000

ただし、一定の条件で軽減措置がございますので、やはり、こちらもお見積りが必要になります。

※登録免許税の詳細に関しては、こちらをクリック!下部の軽減税率というところをご参照下さい!

1-5 公的書類取得費用
こちらは、登記の際等に必要な公的書類の取得費用です。お客様自身で取得されれば、微額です。

2 リフォーム費用
中古住宅の場合ですと、壁紙、床、キッチン、風呂等の水回り、外構工事等のリフォームをされる方が大半です。(当社でも承ります。)もちろん、こちらもケースバイケースでお見積が必要です。

3-1 融資手数料
銀行によりまちまちですが、15,000円~30,000円程度のところが多いようです。

3-2 融資保証料 ないとは思いますが、買主様がお支払い不可能になった場合、保証協会が残った残債を買主様の代わりに立て替える、つまり、保証人のような役割を果たしてくれます。融資の内容によっては、毎月の支払に含まれる場合もありますが、別途費用がかかる場合も有ります。融資時に全額、または、最初の数年(1-10年)に分けて支払う場合があります。ケースバイケースです。 また、信用のある保証人様がいらっしゃれば(ご両親等)、保証料はかからない場合もあります。

3-3 団体信用保険料
万が一、買主様が亡くなった場合、残された相続人が支払うのは酷なことなので、団体信用保険に加入する場合が大半です。毎月の支払に含まれる場合もございますが、そうでない場合もあります。また、ガン、心筋梗塞、脳卒中の三大疾病特約が付いている場合等もあります。こちらもケースバイケースです。

3-4 担保権設定費用
面白くない話ですが、抵当権が設定されていれば、買主様が万が一支払いが滞り、これ以上支払いを待つことが出来ないと銀行または保証会社、債権を譲渡された会社(サービサー)等が判断した場合、抵当権を実行し、不動産を競売にかけることで、債権を回収することができます。

よって、融資の条件として、購入不動産に抵当権を設定するというのが通例となっております。(稀にそうじゃない場合もありますが、融資を受ける場合、大半の場合必要だと思って差し支えないと思います。) こちらの登記も司法書士が行います。手数料はケースバイケース、登録免許税は以下のとおりです。

融資額(債務額) × 4/1000

手数料と融資額の合計が担保権設定費用となります。

ただし、こちらも、築が浅い等の場合、軽減措置がございます。

※抵当権の登録免許税の詳細に関しては、こちらをクリック!下部の軽減税率というところをご参照下さい!

4. 火災保険料
万が一家が燃えてしまった場合、保険をかけてなければ、家がなくなってさらに、月々の支払も払い続けなければなりません。よって、住宅購入時には必ずと言っていいほど皆様、火災保険に加入することになります。融資を受ける場合は、必須条件となり、証券に銀行の質権が設定されることが大半です。滅失時に確実に債権の回収をするためです。  こちらも、3-10年もしくは月払い、特約も色々と種類があり、ケースバイケースで、お見積が必要です。

ちなみに、融資を受ける際には、火災保険証券に銀行の質権が設定されることが大半です。

4-1 不動産取得税  不動産を取得後、数ヶ月したら、道税事務所から不動産取得税の納付書が届きます。ただ、築が浅い場合等に軽減または免除になる場合もございますので、詳しくは税理士もしくは道税事務所でご相談されることをお勧めします。  基本税額は、以下のとおりになります。

居住用住宅

土地 固定資産税評価額 × 1/2 × 3/1000
住宅 固定資産税評価額 × 3/1000

その他

土地 固定資産税評価額 × 3/1000
住宅 固定資産税評価額 × 3/1000

ただ、築年が浅い場合等に軽減または免除になる場合もございますので、詳しくは税理士もしくは道税事務所でご相談されることをお勧めします。

※不動産取得税の詳細に関しては、こちらをクリック!

5-2 固定資産税・都市計画税
不動産を購入後の翌年の4月ぐらいに固定資産税・都市計画税の納付書が市役所(町役場)から送られてきます。額は、前年度と同じ、または少なくなった額の場合が多いです。と言いますのも、年々建物の価値は下がり、それも含めて算定されるからです。上がるケースは、地価の上昇ですが、近年の情勢、人口の減少等傾向を考えると、今後北見地域においては下落はするものの、大幅な上昇は滅多にないかと、予想されます。よって額は、前年度の税額が参考になると思います。

以上が諸費用の説明です。以上のように、しっかりとした計画とお見積りが必要です。文章だけではわからない点も多々あると思います。私が商売抜きで責任をもってご説明、サポートいたしますので、お気軽にお問い合わせ下さい。

株式会社 しろくま建物管理
代表社員 矢口 誠