第三回 中古住宅と新築住宅の違いについて

初めに

こんにちは、しろくま矢口です。

今回は、中古住宅と新築住宅について、様々な角度から比較していきたいと思います。

この記事は、あくまで傾向性ですので、参考程度にしていただけたら、幸いです。

究極的にどちらがいい、ということは申しても意味がないです。人それぞれですから。

私は恣意的判断を排除して事実だけを記して、決めるのは、読者様自身であるべきだと思っております。自由意志は何よりも尊いですからね。

必要資金

概要

当然、新築の方が、高くつきますね、お金は。ただ、築浅のハイスペック中古住宅や、フルリフォームされた中古住宅が新築価格を上回ることはあります。立地が良く、間取り数も多いフルリフォーム物件が、新築の間取り少なく、郊外の新築ローコスト住宅より高い値段設定となっていることは、よくありますが、別に珍しくもなく、通常のことです。

新築住宅

まず、土地を購入しなければならない場合、土地代+建物・建築代金+諸費用がかかります。その分、中古住宅と比して、より多くの資金が必要となります。

中古住宅

中古住宅の場合、物件価格の内訳は、土地代+減価償却された建物代金+リフォーム費用+諸費用となりますが、減価償却分が大きいので、新築住宅より割安になります。

ただ、リフォームの度合いによっては、新築住宅より高くなります。

例えば、築浅物件にリフォームを施すと、まだ価値の残っている部分の残存価値を放棄しなければならない分、割高になりやすく、それが原因で新築住宅より割高になるケースが多々あります。

何故なら、築浅中古物件の価格には、減価償却しきれていない建物の残存価格も含まれているからです。フルリノベーションする素材に築古物件が多いのは、このためです。

税制の優遇

概要

税制の優遇は、基本新築に軍配が上がります。ただ、条件付きで、中古住宅にも新築・築浅物件にしか適用されない優遇措置が適用されるケースもございます。

新築住宅

以下の減税が受けられます。

  • 不動産取得税の減免(免除となるケースが大半)
  • 所有権移転登記および抵当権設定登記の登録免許税の減免措置
  • 住宅ローン控除
  • すまい給付金
  • 固定資産税(長期優良住宅等)

中古住宅

  • 不動産取得税の減免(免除となるケースが大半)
  • 所有権移転登記および抵当権設定登記の登録免許税の減免措置(築浅および、減税証明書がある場合)
  • 住宅ローン控除 (築浅および、減税証明書がある場合)
  • すまい給付金(不動産会社が売主の場合のみ・かつ、 築浅および、減税証明書がある場合 )
  • 固定資産税(長期優良住宅等)

物件の出現率

概要

土地をすでにお持ちの場合は、まぁ気にしなくていい事項ですが、物件の出現率は中古住宅の方が北見市では圧倒的に高いです。なぜなら、すでに皆がいいと思う土地は、すでに家を建ててしまっていて、更地が減っているからです。

そして、宅地分譲が今、縮小傾向であります。私が昔いた会社は、もう、昔は年間100棟以上やっていた、というから、想像を絶しますね。

ただ、そういう高度成長期にバンバン建てられた分譲住宅等が現在、築40年ラインにかかっており、これからどんどん、市場にあふれてくると思います。建物が価値がないか、解体前提の物件群ですね。

ちょうど、今はその過渡期ではないでしょうか。

新築希望の方も、中古住宅も一緒にチェックしておいた方がいいですよ。築古物件購入→解体も視野に入れれば、夢のマイホームにより近づけることは可能です。

では、なぜ、各社、土地の方が物件数が圧倒的に多い会社が多いのでしょうか?理由は、現在、中古住宅の需要の方が、北見市・オホーツクエリアでは強いからです。逆に言えば、熾烈な新築合戦で生き残っている建築会社は、筋金入りの優良会社様が昔より割合的に多くなっているとおもいます。

新築住宅

現在、空き地が減少傾向なのが実情。よって、物件数は少ない。宅地分譲は、一社の建売分譲より、多数のビルダーを集めての分譲が散発的にみられる程度。

中古住宅

人口比の多い団塊世代+その上の世代が高度成長期に取得した住宅群が売りに出される傾向性になっているので、その分、物件数は増えている。

クオリティとスペック

概要

当然、可能性としては、新築の方が上に決まってます。ただ、築十年のメーカーのハイスペック築の住宅と新築のローコスト住宅、どちらがクオリティが高いか?と問われたら、前者の場合もありますから、ケースバイケースではあります。

新築住宅

耐用年数が経過していないので、その分、クオリティは高いです。現在のトレンドも追及できますし。

ただ、それも、ハウスビルダーのクオリティに大きく左右されます。完成してみないとわからないのが実情ではありますが、そのビルダーの建築した住宅を見学することで、ある程度の予測はつきます。

中古住宅

耐用年数が経過しているので、劣化している場合が多いです。また、その住宅に居住していた方の管理の程度によって、劣化の度合いが変わります。型は古めであるのは当然です。ただ、既製品ではなく、しっかりした素材を使っていた場合、経年変化が味となる場合もあります。

あと、もう、建築されておりますので、状態を確認することは可能ですね。

耐用年数

概要

耐用年数は、まず、昭和58年以前と昭和58年以降で大きな建築基準法の改正があり、新耐震基準を満たしている住宅の方が、耐用性はあります。その後も年々、耐震や耐用年数の意識は高くなっております。昔は地盤調査はほとんど行われることはありませんでしたが、現在は当然行われており、地盤補強も当然必要な経費との認識が新築オーナー様の間で深まっております。

ただ、だから、昔は100パーセントいい加減だったか?と問われますと、そんなことは決してありません。大半の建築会社様は、しっかりと建築しているケースが本当に多いです。

また、北見市は、地震が少ないので、他の地域より、家の構造部分の劣化度合いが極めて少ない、という傾向性もあります。地震保険の加入率も50パーセント程度です。

新築住宅

昔より、建築基準が厳しいので、より耐用年数が見込めます。ハイスペックな住宅なら、100年持ちますよ、という仕様がスタンダードです。

ただ、実際問題、年数が経過してみないとわからない部分は多いです。また、ハウスビルダーによっても、いい加減な会社に当たりますと、仕様はハイスペックでも施工がダメなら、意味を成しません。

中古住宅

建築基準は現在より厳しくはないので、耐用年数は、現在の新築住宅よりは短めになると思います。ただ、それは傾向性の話で、昔から大手ハウスメーカーは耐震への取り組みを昭和50年代から始めてますし、もっと昔から地元の優秀な建築会社様は、しっかりと地盤を把握されたうえで施工されております。

中古住宅のいいところは、10年、20年、30年程度経過した状態を見ることができることです。

例えば、巾木と床の隙間がどのぐらいか、ビー玉が転がるか、引き戸が閉まるか、等を調べることで、劣化の度合いを把握できます。

30年たって、ゆがみの程度が少ないのでしたら、その住宅はそれだけで価値があるのではないでしょうか。年月の証明ほど強いものはございません。

また、もとの施工がダメな住宅でも、基礎を打ち直したり、耐震補強をし直したりして、住宅の耐用年数を伸ばすことは可能です。ただ、やるとしたら、築古物件の方がよいと思います。理由は、また、同じですが、築浅物件はまだ残存価値が高いから、派手な修繕をやると採算あわないんですよ。

デザイン・意匠性

デザイン・意匠性は、何とも言えません。

新築でもセンスよりコストを重視した住宅でしたらそこそこですし、中古でも、意匠性の素晴らしいリフォーム・リノヴェーションのケースは多々ございます。

中古住宅の売主・リフォーム、新築の発注者・ビルダーのセンス次第としか言いようがないですね。

間取りの自由度

間取りの自由度はオーダー住宅に中古住宅がかなうわけがありません。これから自由に描ける絵と、完成された絵、どちらが自由ですか?という話です。

ただ、よく考えつくされた中古住宅の間取りは、自分で考えるよりずっと使いやすい場合がおおい、ということも真実です。

終わりに

このように、新築にも中古住宅にも一長一短があります。まだ、他にもあるかもしれません。その都度、また書き足していこうと思います。

一番重要なことは、

事実を知って、考え、選び、決断するのは、お客様自身です!

ということです。そういう、意識高い方のために、私はこの記事を記述しています。しろくま建物管理 イエステーション北見店を利用する方も、しない方にとりましても、少しでも、マイホーム選びの一助になれましたら、幸いです。