売る前に知っておきたいこと 第4回 不動産査定について 1 相場の種類②

こんにちは、しろくま矢口です。相場には2種類あると、前回記させていただきました。

  1. その不動産自体の存在価値
  2. その不動産がその地域で流通するであろう価格

この二つですね。今回は、この二つについて、論じようと思います。

その不動産自体の存在価値と、流通するであろう価格の違いについて

まず、思い浮かべてください。ここに、時計があります。高級機械時計。

特殊な素材と機構を使って、数千万円の時計、なんていうのもザラにありますね。トゥールビヨンだとか、ビヨンセだとか、私にはよくわかりませんが、そういう時計は実在します。今回は、そのような時計を例にして、お話しさせてください。

まず、この時計は、数千万円の価値があるのでしょうか?

あるに決まっているだろ!と、オーナーの方の魂の声が聞こえます。数千万円はたいて買って、数千万円の価値が無かったら、本当に哀しいですよね。泣きたくなります。

そして、新品時より目減りしているかもしれませんが、数千万円の価値はきっとあると思います。素晴らしい時計ですから。

ただ、ここで言う価値は、その時計自体の価値です。

この時計が数千万円で売れるか?

多分、銀座だったら売れるかもしれません。でも、北見市限定で売れるでしょうか???

多分、無理でしょう。私の知っている社長さんで、数千万円の時計を持っている方、一人も知りませんし、まず、売れないでしょうね。

何が言いたいか、と言いますと、

  1. 不動産自体に価値があったとしても、その価格で流通するとは限らない
  2. 不動産は地域という成約があるので、さらに、流通性が限定される

この二つの事実があるということを、不動産売却の前に認識していただきたいのです。

例えば、時計で例えるのでしたら、ロレックス。機械時計としてポピュラーなロレックスなら、価値はありますし、その価値またはそれ以上の価格で売却は可能です。そして、それは北見市という地域限定だとしても、きっと流通することでしょう。

トラックの運転手の方から、不動産営業、銀行の偉い人、郵便局の偉い人、いろんな人でロレックス好きな人知ってます。年収少ないのに、無理してローンしてロレックスを買って、オレはロレックスが好きなんだ!人生ロレックス!、という感じの人も知っています。

私は、そんなに好きではないですけどね。。。50年前のリサイクルショップで買った5000円のセイコーの機械式時計の方が好きです。味がありますし。

まぁ、それはどうでもいいんです。時計の好みの話ではありません。

では、例えば、ユリスナルダンの時計では、どうでしょうか?

ユリスナルダンは、ロシア戦争時に日露両国に採用されていた、由緒正しい時計で、さらに、天体を模した超高級時計を出している一風変わってはいるがコンセプトとクオリティに芯のある、素晴らしいスイスの時計メーカーです。

というのは事実ではありますが、貴方は「はぁ。。。で?」って感じになったんじゃないでしょうか?

ただ、ユリスナルダンの良さがわかる北見市民は、時間の制約がなければ、いずれ出てくると思います。ただ、

「時間の制約が無ければ」

というのがミソで、ユリスナルダンの価値そのもので3か月以内に北見市で売らなければならない!という場合は、難しいかもしれません。銀座なら、あっという間でしょうけどね。

別に、銀座が素晴らしい街だ!ということを言いたいのではないです。ユリスナルダンは本当に素晴らしい時計です。ただ、理解者が少ないから、北見市で売れるのに時間がかかる、ということを認識してほしいのです。

私も、社長になったばかりのころ、社長なら、それなりの時計をするべきだ!と、言う人に煽られて、調子に乗って無理して20万円で質屋で買った時計がたまたまユリスナルダン製だったんですよ。私の宝物ですね。最近は、社長がどうあるべきだ、とか、そういう考え自体、ばかばかしいなーと思ってますが、高級時計を作った職人の心意気を想うと、胸が熱くなります。

新品ですか???時計でも車でも絶対に買わないですよ。それはポリシーですね。私はセカンドユースの流通のプロフェッショナルですから、中古で買えるものは全部中古で買います。だから、なんだ、と言われたらそれ以上は答えられませんけど。

まぁ、それは置いておいて、次回は、本題に入ります。要は、「どれくらいの売却期間を想定して、いくらで売りに出せばいいか?」ということなんですよ。

売る前に知っておきたいこと 第4回 不動産査定について 1 相場の種類①

こんにちは、しろくま矢口です。しばらくご無沙汰しておりました。

また、不動産のことを文章化していこうと、思います。今後ともよろしくお願いいたします!

今回のテーマは、査定についてです。

不動産を売りたい!と思っていても、実際の価格がどのぐらいで売れるんだろうか、というのは、一般の方はなかなかわからないものです。

不動産会社の存在意義の一つとして、いくらで売れるか?の相場をお客様に対して提示できるから、ということが挙げられるのは、以前の記事 売る前に知っておきたいこと 第1回 個人売買と不動産会社による仲介の違いについて で記しました。

ただ、相場と言っても、一通りじゃないと思うのです。

今回は、相場をどうやって算出するか、ということではなくて、相場とは、どういった種類があるか、を重点的に記したいと思います。

大まかに、相場には2種類あると思います。それは、以下のとおりです。

  1. その不動産自体の存在価値
  2. その不動産がその地域で流通するであろう価格

この二つがどう違う?同じじゃないの?っていう方がいらっしゃるかもしれませんので、順を追って説明していきますね。

と思ったんですけど、また次回にします。

一回に長文で書いていたら、いつまで経ってもアップロードできない、と気づきました。

読むほうも大変ですしね。

ということで、また次回記します。

買う前に知っておきたいこと 第一回 資金計画の重要性について

こんにちは、しろくま矢口です。

このホームページにいらした方は、マイホームの取得に関して興味をお持ちかと存じます。新築にしようか、中古にしようか、どうしようか、色々とお悩みかと存じます。当然ですね、一生で一番の買い物ですから。

当コーナーでは、そのような方のためになる情報を提供させていただきたいと思っております。

第一回は、資金計画です。

資金計画がなぜ必要か?

ウン億というお金をお持ちで、金に糸目をつけない、という方は、この後はお読みになる必要はございませんが、ほとんどの方はそうではないかと思います。私もそうです。100円のコーヒーも飲むか飲まないか、今でも悩む時があります。

自分が生活するだけでもお金はかかります。泣け無しの給料から、容赦なしに社会保険料も引かれます。さらに、お子さんがいらっしゃったら、その養育費もばかになりません。専門学校・大学等に通わせるとなったら、一年で年収分ぐらいかかってしまうかもしれません。

マイホームは、とても大きい買い物です。ほとんどの方にとりましては、人生で一番大きな買い物であると思います。

マイホームで購入を躊躇される方は、夢でまずマイホーム探しを始めて、いざ、購入しよう、というときに現実の部分を考え始めて、こんなに毎月かかるとは知らなかった!となってしまうケースが結構多いと思います。

では、マイホームに夢を持ってはいけないのでしょうか?そんなことは全くございません。家賃はただ、毎月払うだけでお金が無くなっていくだけですが、マイホームは、確実に資産として残ります。資産は換金することが可能なので、当然、年数によって価値は目減りしますが、将来、売却することも当然できます。マイホームはただのコストセンターではないのです。大きな財産として残りますから、老後の施設の資金が必要な場合等で、マイホームがあれば、大いに助けてくれることでしょう。

要は、夢を追う前に、資金計画という現実をしっかり見据えておけば、明るい夢のマイホームを気持ちよく手に入れることができる、ということです。

そのような意味を込めて、第一回は、資金計画という現実の話をさせていただくことにしました。

月々のお支払いがいくらになるか?

よく、当社にも、「1000万円以内で住宅が欲しいのです」というお客様が多数いらっしゃいます。ただ、1000万円を35年固定、元金均等払いで月いくらかかるか、わからない方が多数いらっしゃいます。100万円で3111円ですから、10かけて、31110円程度です。1の位は誤差で間違いがあるかもしれませんが、この金額です。

何が言いたいかと言いますと、「1000万円以内で住宅が欲しいのです」というご要望がどこから出てきているか、根拠がない場合が多いのです。

それが、マイホームを買う方にとって多い場合もございますし、少ない場合もございます。それは、マイホームを買う方次第で、人それぞれです。

大切なのは、月々の支払金額が、マイホームを買う方にとって無理が無い上限はいくらか、それを検討し、事前に設定したうえで、マイホームの購入を検討されるべきである、ということです。それが、1000万円ならいいのですが、あてずっぽうで決めるべき問題ではございません。現金でお買いになる方なら、「1000万円」という設定は現実的で、良い決断ではあるかと思いますが、ローンを利用される方にとっては、あまりいい資金計画とは言えないと思います。

いくら借りることができるか?

いざ、素敵な住宅が見つかりました、買付入れよう!という段階に来たとします。でも、融資が不承認でした、となりましたら、大変がっかりしますね。

借り入れ可能金額や、借り入れの可否、金利等は、まず、お勤め先、社会保険の有無、年収、勤続年数、クレジット・キャッシングの有無、健康状態等で決定されます。

私どもが年収をお伺いするのは、好きでやっているわけではありません。お客様のマイホーム購入のために必要だから、必要最低限、お伺いしております。正直、個人的には人がいくら年収があろうが、全くどうでもいいと思っております。

では、年収が足らない、期間雇用で社会保険が無い、滞納歴があって審査が不安だ、という方が、全くマイホーム購入が不可能か?と言えば、そうではございません。融資先にも様々な種類があり、その人それぞれにあったローンをご提案可能です。

皆様にお伺いしてばかりだと失礼ですので、私の情報をお教えいたしますと、ミュージシャンを目指していた二十歳前後の若いころ、1000円だけプロミスを利用し、返すのを忘れて、ブラックになった時があります。40万円のギターをリボ払いで購入したこともあります。また、前職では年収180万円でした。北海道に引っ越してからは改心したのですが、あまりに収入が低くてコメが買えず、じゃがいもだけで生活していたこともあります。

今は改心して、会社の代表を務め、金融機関から2000万円程度の融資を得ることができております。もちろん、滞納等は全くございません。手形も使ったことございませんし、お金に関しては大変クリーンです。業者への支払いもすぐに済ませております。

だから何?とか、たったの2000マン?って聞かれたら、すみません、としか言いようがないですが、過去のことは過去のことだ、ということです。もし、マイホームを購入したい、という方がいらっしゃったら、こんな私でも助けてくれた方がいらっしゃったのですから、粉骨砕身提案させていただきたい、という、意思表明であります。

実際、滞納歴があった方でも融資がおりるケースもありますので、マイホーム購入したいという方のためなら、当社はとことんまでお手伝いいたします。

ただ、滞納情報が無い方の場合、年収300万円程度あれば、結構カンタンに融資を受けることができます。ある程度お伺いしたら、ローンシミュレーションしなくても、買えますよ!という方も多いです。最近は、ろうきんさんで、キャッシングや車のローンを住宅ローンに組み込める商品も出ておりますので、以前よりラクに審査が通りやすくなっております。

頭金も、昔ですと、最低50万円から100万円必要だったのですが、最近は、自己資金なしでローンを組む方が8割ぐらいはいらっしゃいます。

以上から、ローンが通るか、通らないか、という心配より、むしろ、「月々いくらなら支払っていけるか?」というところを重点にまず資金計画を立てるべきかと存じます。

諸費用を把握することの重要性

マイホームを買うとき、住宅の売買代金のみで大丈夫と勘違いされている方が多数いらっしゃいます。それは、しょうがないことです。

ただ、不動産購入の際には、様々な費用が掛かります。

印紙代、登記費用、仲介手数料、融資手数料、ローン保証料、ローン取り扱い手数料、不動産取得税、火災保険、リフォーム代、引っ越し代、カーテン代、etc、、、様々な費用が掛かると思います。

こちらの費用を事前に知っておかないと、買付を入れてから、他にこれだけ費用がかかります、と知ったら、当然、憤慨しますよね。こちらも、勉強しておいた方が当然望ましいです。

相場を知る重要性

マイホームを買う方は、ホームズなり、不動産会社なりのホームページを毎日真剣に血眼になって情報を仕入れているかと存じます。当然ですね、一生で一番大きい買い物ですから。不動産の相場は、ある程度、長い間見ていれば、高い、安いはわかってきます。

ですが、リフォームの相場は結構知らない方が多いです。昭和築を平成築みたいにフルリノベーションをしたら、平気で1000万円以上かかります。タイルの風呂をユニットバスに変える相場はだいたい安くて80万円前後です。

このように、リフォームは大変費用が発生します。当社買い取り物件で再販する場合も、購入価格よりリフォーム価格の方が上回った、ということは結構おおいです。

正直、北見市主要部で総費用1000万円以内で新築みたいにキレイな家に住みたい!というご要望をかなえるのは本当に難しいです。ほぼ無理と言えます。

そして、建築資材は毎年高騰しており、その傾向性は今後も続くことでしょう。先日、クロス職人が、クロス単価があがる旨の報告を受け、しぼりあげたのですが、実際に仕入れがあがるので、少々の値上げならしょうがない、ということで落ち着きました。

ただ、新築住宅を建てるよりは安く上がる、というのは間違いないでしょう。要は、かかる費用の相場を事前に把握し、資金計画にあわせて取捨選択することが大切なのですね。今度は、その取捨選択をテーマにお話をさせていただきたいと思います。それぞれの項目はいずれもっと掘り下げて解説させていただきます。

売る前に知っておきたいこと 第3回 不動産仲介について(全体の流れ等)

こんにちは、しろくま矢口です。本日も当ページをご覧いただきまして、誠にありがとうございます。

更新まで、少々時間がかかってしまい申し訳ございません。引き続き、記事をアップロードできるよう、努めますので、今後ともよろしくお願いいたします。

第一回は、個人間売買と不動産仲介の違い、第二回は、不動産仲介と不動産買い取りの違いについて、説明しました。

今回からは、不動産仲介を中心に話をしていきます。

不動産仲介の流れ

不動産仲介の流れは以下の通りになります。

  1. 不動産査定
  2. 媒介契約
  3. 宣伝広告活動
  4. 買付・事前審査
  5. 契約
  6. 抵当権抹消・住所変更・
  7. 本審査+金銭消費貸借契約
  8. 現地確認
  9. 決済・引き渡し

これだけでは、ちょっとイメージ涌きづらいですね。今回は、不動産仲介の全体像をつかむ、というのを目的としますので、概略がわかるであろう説明程度にとどめます。後の回で、詳しく説明していこうと思います。

不動産査定

まずは、不動産がその地域で流通可能な価格帯はいくらか、を算出します。ここで注意が必要なのが、必ずしも、この不動産がいくらの価値があるかを算出するわけではありません。価値があったとしても、あまりに需要が無い場合もあります。そして、不動産は、土地に根付いていて、郵送による売却ができる代物ではありません。不動産会社によって、方針の違いは各社あると思いますが、当社は、流通性を重視します。

また、逆も然りなのですが、トレンドの強い不動産(南東角地・人気の地域・小学校近く・滅多に物件の出ない地域)は、流通性が高いので、その分、査定額が上がります。

よく、「一番高い査定を出してくれるところにお願いする」とおっしゃる売主様がいらっしゃいますが、それは、不動産買い取りでしたら、絶対にそうするべきです。

ただ、不動産仲介で「一番高い査定」を出してもらって、何の意味があるのでしょうか?不動産仲介の査定額は売り出し額の補助にすべきもので、感情を交えずに、客観的な相場の価格で算出すべきものです。

私は、そういうごまかしは好きではありませんし、売主様にとりましても、「一番高い査定額」が信ずるに足る査定額ではない場合、ただの害毒にしかならないと思います。

ただ、「売却可能であろう最高額」を見極める、というのは不動産会社として重要なことだと思いますし、永遠のテーマだと思います。

査定については、また違う機会に、もっと詳しく記述します。

媒介契約

媒介契約とは、不動産会社に仲介をお願いするための契約です。契約とは言いましても、この段階ではお金はかかりません。費用がかかるのは、決済完了後引き渡し時です。(たまに契約時に仲介手数料を請求する場合もございますが、北見地方ですと、少ないようです。)不動産仲介時にかかる費用は、別の機会に記述します。

媒介契約には1.一般媒介契約 2.専任媒介契約 3.専属専任媒介契約の3種類がございます。

それぞれ、メリット・デメリットございますが、今回は概略にとどめる程度にして、詳細は別記事にて説明いたします。

一般媒介契約

売主様自身で買主を見つけること⇒◎

他の宅地建物取引業者(不動産会社)に依頼すること⇒◎

レインズ登録⇒任意

報告義務⇒なし

契約期間⇒規定なし

専任媒介契約

売主様自身で買主を見つけること⇒◎

他の宅地建物取引業者(不動産会社)に依頼すること⇒×

レインズ登録⇒必須

報告義務⇒2週間に一回

契約期間⇒3か月以内

専属専任媒介契約

売主様自身で買主を見つけること⇒×

他の宅地建物取引業者(不動産会社)に依頼すること⇒×

レインズ登録⇒必須

報告義務⇒1週間に一回

契約期間⇒1か月以内

宣伝広告活動

媒介契約を結んだ後、レインズ登録を済ませたのち、宣伝広告の活動に入ります。主な内容は以下のとおりです。

レインズへの登録

レインズとは、指定流通機構のことを言います。カンタンに説明すると、不動産会社専用の物件データベースです。不動産会社は、こちらを見て、同業他社の物件を検索します。ただし、北見市では登録している業者も検索する会社も少ないです。専任媒介・専属専任媒介のときは、こちらに登録するのが義務となっております。

ホームページ登録

自社ホームページでの客付けの他、ホームズ・スーモ・不動産連合体等に物件を登録して、買い客の誘導を促進します。当社はイエステーションホームページと、不動産連合体を利用しております。

チラシ・広告等

客付けのためにチラシや広告媒体への掲載をします。当社は12・1月以外は月一チラシを経済の伝書鳩にて配布し、随時、広告媒体へ掲載しております。

オープンハウス

オープンハウスは見学会のことです。開催していないところが大半ですが、当社は随時開催しております。

既存客への営業

既存顧客への営業も重要です。日々の営業の他、当社は情報誌で既存客へ物件情報を提供しております。

業務報告

専任媒介契約・専属専任媒介契約の場合、業務報告が必須です。

買付・事前審査

買付とは、購入意思がある旨を買付証明書で買主様に売主様へ意思表示していただく手段です。

事前審査とは、ローンが通るか、事前に仮審査を通すことです。仮審査が通らなければ、購入意思があっても、現金購入以外の場合、購入することはできません。

どちらが先か、一長一短がございますが、当社の場合、事前審査を通していただいてから買付証明書をいただいております。買付証明書をいただいても、審査に通らなかったら、売主様の落胆は計り知れないですから。確実に購入できる方に、買付証明書をいただきたい、という趣旨です。

また、値引き交渉は、その値段でなら確実に買う、という方のみ、受け付けております。安易に値引き交渉を乱発し、購入しない方は、今後の取引がスムーズにいく保証ができないので、一切取引をお断りしております。

契約・重要事項説明等

不動産契約とは、不動産の引渡しと売買代金の支払いの確約を書面にて行うことです。口約束でも契約は成立しますが、売主様・買主様のいずれかが翻意した場合、その証拠がないと、契約の存在を証明するのが難しいので、必ず書面で行います。

その他、物件状況をデメリットも含めて詳しく説明し、その代わり、後にクレーム等は一切受け付けない旨をしっかりと説明いたします。こちらが、重要事項説明および、物件状況報告書・付帯設備説明になります。

不動産会社の業務で、客付け以上に大切なものであると、当社は認識しております。営業力があっても、サービスの中身が無かったら、サービス業を営む会社として大いによろしくないことだと思います。

抵当権抹消・住所変更・地目変更等の登記準備

契約が終了しましたら、売主様は買主様の所有権の安全を阻害する一切の権利を抹消していただきます。

主に、抵当権の抹消です。抵当権が抹消できない場合で、引渡し終了後抵当権が実行されますと、買主様は無条件に物件を明け渡さなければなりません。もちろん、そうならないことを確認してから、売却活動に移り、契約にいたります。

住所変更登記は、登記に現在の住所を現況に反映させなければなりませんので、登記上の住所と現在の住所に相違がある場合、必ず必要です。

地目変更登記は、金融機関がローンを実行する条件になっている場合が多いです。そのため、地目が宅地ではない場合、こちらは売主様負担で変更していただくことになります。買主様に負担してほしい、という方もいらっしゃいますが、少々の出費を惜しんで、せっかく買ってくださる方の気分を害するのは大いにマイナスなことだと思いますので、売主様に負担していただくことになっております。

本審査+金銭消費貸借契約

契約が終わりましたら、買主様は、融資の本申し込みをいたします。仮審査は通っておりますから、99%承認が下ります。下りないケースは、仮審査後にクレジット・キャッシング等で滞納が生じること、もしくは、仮審査時に金融機関で把握されていなかった法令違反が発見されることです。北見市内で何件か耳にしたことはございますが、当社ではまだ、そのような事態に陥ったことはございません。

現地確認

引渡し前に、現地で境界の確認、片付け完了の確認等を行い、無事決済できることを、買主様にお伝えします。

決済・引き渡し

買主様から売主様への売買代金のお支払い(決済)、売主様から買主様への所有権移転(引渡し)は、同時に行う必要がございます。どちらか先に履行した場合、先に履行した側が不利益を被る可能性があるからです。

司法書士が必要なのは、手続を代行してくれるからという理由だけではありません。売主・買主双方が同時に義務を履行したのを確認する、というのが司法書士の一番重要な業務です。

通常は銀行で行われますが、場合によっては、司法書士事務所や不動産会社で行われる場合もございます。

これで、無事に不動産の取引は終了となります。

契約から引き渡しまでかかる期間ですが、1か月から2か月が一般的です。居住中の場合は、退去まで時間がかかるので、2-3か月かかってしまう場合もございます。

媒介契約を結ぶまでに、以上の流れを頭に入れておいていただけましたら、幸いです。