買う前に知っておきたいこと 第一回 資金計画の重要性について

こんにちは、しろくま矢口です。

このホームページにいらした方は、マイホームの取得に関して興味をお持ちかと存じます。新築にしようか、中古にしようか、どうしようか、色々とお悩みかと存じます。当然ですね、一生で一番の買い物ですから。

当コーナーでは、そのような方のためになる情報を提供させていただきたいと思っております。

第一回は、資金計画です。

資金計画がなぜ必要か?

ウン億というお金をお持ちで、金に糸目をつけない、という方は、この後はお読みになる必要はございませんが、ほとんどの方はそうではないかと思います。私もそうです。100円のコーヒーも飲むか飲まないか、今でも悩む時があります。

自分が生活するだけでもお金はかかります。泣け無しの給料から、容赦なしに社会保険料も引かれます。さらに、お子さんがいらっしゃったら、その養育費もばかになりません。専門学校・大学等に通わせるとなったら、一年で年収分ぐらいかかってしまうかもしれません。

マイホームは、とても大きい買い物です。ほとんどの方にとりましては、人生で一番大きな買い物であると思います。

マイホームで購入を躊躇される方は、夢でまずマイホーム探しを始めて、いざ、購入しよう、というときに現実の部分を考え始めて、こんなに毎月かかるとは知らなかった!となってしまうケースが結構多いと思います。

では、マイホームに夢を持ってはいけないのでしょうか?そんなことは全くございません。家賃はただ、毎月払うだけでお金が無くなっていくだけですが、マイホームは、確実に資産として残ります。資産は換金することが可能なので、当然、年数によって価値は目減りしますが、将来、売却することも当然できます。マイホームはただのコストセンターではないのです。大きな財産として残りますから、老後の施設の資金が必要な場合等で、マイホームがあれば、大いに助けてくれることでしょう。

要は、夢を追う前に、資金計画という現実をしっかり見据えておけば、明るい夢のマイホームを気持ちよく手に入れることができる、ということです。

そのような意味を込めて、第一回は、資金計画という現実の話をさせていただくことにしました。

月々のお支払いがいくらになるか?

よく、当社にも、「1000万円以内で住宅が欲しいのです」というお客様が多数いらっしゃいます。ただ、1000万円を35年固定、元金均等払いで月いくらかかるか、わからない方が多数いらっしゃいます。100万円で3111円ですから、10かけて、31110円程度です。1の位は誤差で間違いがあるかもしれませんが、この金額です。

何が言いたいかと言いますと、「1000万円以内で住宅が欲しいのです」というご要望がどこから出てきているか、根拠がない場合が多いのです。

それが、マイホームを買う方にとって多い場合もございますし、少ない場合もございます。それは、マイホームを買う方次第で、人それぞれです。

大切なのは、月々の支払金額が、マイホームを買う方にとって無理が無い上限はいくらか、それを検討し、事前に設定したうえで、マイホームの購入を検討されるべきである、ということです。それが、1000万円ならいいのですが、あてずっぽうで決めるべき問題ではございません。現金でお買いになる方なら、「1000万円」という設定は現実的で、良い決断ではあるかと思いますが、ローンを利用される方にとっては、あまりいい資金計画とは言えないと思います。

いくら借りることができるか?

いざ、素敵な住宅が見つかりました、買付入れよう!という段階に来たとします。でも、融資が不承認でした、となりましたら、大変がっかりしますね。

借り入れ可能金額や、借り入れの可否、金利等は、まず、お勤め先、社会保険の有無、年収、勤続年数、クレジット・キャッシングの有無、健康状態等で決定されます。

私どもが年収をお伺いするのは、好きでやっているわけではありません。お客様のマイホーム購入のために必要だから、必要最低限、お伺いしております。正直、個人的には人がいくら年収があろうが、全くどうでもいいと思っております。

では、年収が足らない、期間雇用で社会保険が無い、滞納歴があって審査が不安だ、という方が、全くマイホーム購入が不可能か?と言えば、そうではございません。融資先にも様々な種類があり、その人それぞれにあったローンをご提案可能です。

皆様にお伺いしてばかりだと失礼ですので、私の情報をお教えいたしますと、ミュージシャンを目指していた二十歳前後の若いころ、1000円だけプロミスを利用し、返すのを忘れて、ブラックになった時があります。40万円のギターをリボ払いで購入したこともあります。また、前職では年収180万円でした。北海道に引っ越してからは改心したのですが、あまりに収入が低くてコメが買えず、じゃがいもだけで生活していたこともあります。

今は改心して、会社の代表を務め、金融機関から2000万円程度の融資を得ることができております。もちろん、滞納等は全くございません。手形も使ったことございませんし、お金に関しては大変クリーンです。業者への支払いもすぐに済ませております。

だから何?とか、たったの2000マン?って聞かれたら、すみません、としか言いようがないですが、過去のことは過去のことだ、ということです。もし、マイホームを購入したい、という方がいらっしゃったら、こんな私でも助けてくれた方がいらっしゃったのですから、粉骨砕身提案させていただきたい、という、意思表明であります。

実際、滞納歴があった方でも融資がおりるケースもありますので、マイホーム購入したいという方のためなら、当社はとことんまでお手伝いいたします。

ただ、滞納情報が無い方の場合、年収300万円程度あれば、結構カンタンに融資を受けることができます。ある程度お伺いしたら、ローンシミュレーションしなくても、買えますよ!という方も多いです。最近は、ろうきんさんで、キャッシングや車のローンを住宅ローンに組み込める商品も出ておりますので、以前よりラクに審査が通りやすくなっております。

頭金も、昔ですと、最低50万円から100万円必要だったのですが、最近は、自己資金なしでローンを組む方が8割ぐらいはいらっしゃいます。

以上から、ローンが通るか、通らないか、という心配より、むしろ、「月々いくらなら支払っていけるか?」というところを重点にまず資金計画を立てるべきかと存じます。

諸費用を把握することの重要性

マイホームを買うとき、住宅の売買代金のみで大丈夫と勘違いされている方が多数いらっしゃいます。それは、しょうがないことです。

ただ、不動産購入の際には、様々な費用が掛かります。

印紙代、登記費用、仲介手数料、融資手数料、ローン保証料、ローン取り扱い手数料、不動産取得税、火災保険、リフォーム代、引っ越し代、カーテン代、etc、、、様々な費用が掛かると思います。

こちらの費用を事前に知っておかないと、買付を入れてから、他にこれだけ費用がかかります、と知ったら、当然、憤慨しますよね。こちらも、勉強しておいた方が当然望ましいです。

相場を知る重要性

マイホームを買う方は、ホームズなり、不動産会社なりのホームページを毎日真剣に血眼になって情報を仕入れているかと存じます。当然ですね、一生で一番大きい買い物ですから。不動産の相場は、ある程度、長い間見ていれば、高い、安いはわかってきます。

ですが、リフォームの相場は結構知らない方が多いです。昭和築を平成築みたいにフルリノベーションをしたら、平気で1000万円以上かかります。タイルの風呂をユニットバスに変える相場はだいたい安くて80万円前後です。

このように、リフォームは大変費用が発生します。当社買い取り物件で再販する場合も、購入価格よりリフォーム価格の方が上回った、ということは結構おおいです。

正直、北見市主要部で総費用1000万円以内で新築みたいにキレイな家に住みたい!というご要望をかなえるのは本当に難しいです。ほぼ無理と言えます。

そして、建築資材は毎年高騰しており、その傾向性は今後も続くことでしょう。先日、クロス職人が、クロス単価があがる旨の報告を受け、しぼりあげたのですが、実際に仕入れがあがるので、少々の値上げならしょうがない、ということで落ち着きました。

ただ、新築住宅を建てるよりは安く上がる、というのは間違いないでしょう。要は、かかる費用の相場を事前に把握し、資金計画にあわせて取捨選択することが大切なのですね。今度は、その取捨選択をテーマにお話をさせていただきたいと思います。それぞれの項目はいずれもっと掘り下げて解説させていただきます。

売る前に知っておきたいこと 第3回 不動産仲介について(全体の流れ等)

こんにちは、しろくま矢口です。本日も当ページをご覧いただきまして、誠にありがとうございます。

更新まで、少々時間がかかってしまい申し訳ございません。引き続き、記事をアップロードできるよう、努めますので、今後ともよろしくお願いいたします。

第一回は、個人間売買と不動産仲介の違い、第二回は、不動産仲介と不動産買い取りの違いについて、説明しました。

今回からは、不動産仲介を中心に話をしていきます。

不動産仲介の流れ

不動産仲介の流れは以下の通りになります。

  1. 不動産査定
  2. 媒介契約
  3. 宣伝広告活動
  4. 買付・事前審査
  5. 契約
  6. 抵当権抹消・住所変更・
  7. 本審査+金銭消費貸借契約
  8. 現地確認
  9. 決済・引き渡し

これだけでは、ちょっとイメージ涌きづらいですね。今回は、不動産仲介の全体像をつかむ、というのを目的としますので、概略がわかるであろう説明程度にとどめます。後の回で、詳しく説明していこうと思います。

不動産査定

まずは、不動産がその地域で流通可能な価格帯はいくらか、を算出します。ここで注意が必要なのが、必ずしも、この不動産がいくらの価値があるかを算出するわけではありません。価値があったとしても、あまりに需要が無い場合もあります。そして、不動産は、土地に根付いていて、郵送による売却ができる代物ではありません。不動産会社によって、方針の違いは各社あると思いますが、当社は、流通性を重視します。

また、逆も然りなのですが、トレンドの強い不動産(南東角地・人気の地域・小学校近く・滅多に物件の出ない地域)は、流通性が高いので、その分、査定額が上がります。

よく、「一番高い査定を出してくれるところにお願いする」とおっしゃる売主様がいらっしゃいますが、それは、不動産買い取りでしたら、絶対にそうするべきです。

ただ、不動産仲介で「一番高い査定」を出してもらって、何の意味があるのでしょうか?不動産仲介の査定額は売り出し額の補助にすべきもので、感情を交えずに、客観的な相場の価格で算出すべきものです。

私は、そういうごまかしは好きではありませんし、売主様にとりましても、「一番高い査定額」が信ずるに足る査定額ではない場合、ただの害毒にしかならないと思います。

ただ、「売却可能であろう最高額」を見極める、というのは不動産会社として重要なことだと思いますし、永遠のテーマだと思います。

査定については、また違う機会に、もっと詳しく記述します。

媒介契約

媒介契約とは、不動産会社に仲介をお願いするための契約です。契約とは言いましても、この段階ではお金はかかりません。費用がかかるのは、決済完了後引き渡し時です。(たまに契約時に仲介手数料を請求する場合もございますが、北見地方ですと、少ないようです。)不動産仲介時にかかる費用は、別の機会に記述します。

媒介契約には1.一般媒介契約 2.専任媒介契約 3.専属専任媒介契約の3種類がございます。

それぞれ、メリット・デメリットございますが、今回は概略にとどめる程度にして、詳細は別記事にて説明いたします。

一般媒介契約

売主様自身で買主を見つけること⇒◎

他の宅地建物取引業者(不動産会社)に依頼すること⇒◎

レインズ登録⇒任意

報告義務⇒なし

契約期間⇒規定なし

専任媒介契約

売主様自身で買主を見つけること⇒◎

他の宅地建物取引業者(不動産会社)に依頼すること⇒×

レインズ登録⇒必須

報告義務⇒2週間に一回

契約期間⇒3か月以内

専属専任媒介契約

売主様自身で買主を見つけること⇒×

他の宅地建物取引業者(不動産会社)に依頼すること⇒×

レインズ登録⇒必須

報告義務⇒1週間に一回

契約期間⇒1か月以内

宣伝広告活動

媒介契約を結んだ後、レインズ登録を済ませたのち、宣伝広告の活動に入ります。主な内容は以下のとおりです。

レインズへの登録

レインズとは、指定流通機構のことを言います。カンタンに説明すると、不動産会社専用の物件データベースです。不動産会社は、こちらを見て、同業他社の物件を検索します。ただし、北見市では登録している業者も検索する会社も少ないです。専任媒介・専属専任媒介のときは、こちらに登録するのが義務となっております。

ホームページ登録

自社ホームページでの客付けの他、ホームズ・スーモ・不動産連合体等に物件を登録して、買い客の誘導を促進します。当社はイエステーションホームページと、不動産連合体を利用しております。

チラシ・広告等

客付けのためにチラシや広告媒体への掲載をします。当社は12・1月以外は月一チラシを経済の伝書鳩にて配布し、随時、広告媒体へ掲載しております。

オープンハウス

オープンハウスは見学会のことです。開催していないところが大半ですが、当社は随時開催しております。

既存客への営業

既存顧客への営業も重要です。日々の営業の他、当社は情報誌で既存客へ物件情報を提供しております。

業務報告

専任媒介契約・専属専任媒介契約の場合、業務報告が必須です。

買付・事前審査

買付とは、購入意思がある旨を買付証明書で買主様に売主様へ意思表示していただく手段です。

事前審査とは、ローンが通るか、事前に仮審査を通すことです。仮審査が通らなければ、購入意思があっても、現金購入以外の場合、購入することはできません。

どちらが先か、一長一短がございますが、当社の場合、事前審査を通していただいてから買付証明書をいただいております。買付証明書をいただいても、審査に通らなかったら、売主様の落胆は計り知れないですから。確実に購入できる方に、買付証明書をいただきたい、という趣旨です。

また、値引き交渉は、その値段でなら確実に買う、という方のみ、受け付けております。安易に値引き交渉を乱発し、購入しない方は、今後の取引がスムーズにいく保証ができないので、一切取引をお断りしております。

契約・重要事項説明等

不動産契約とは、不動産の引渡しと売買代金の支払いの確約を書面にて行うことです。口約束でも契約は成立しますが、売主様・買主様のいずれかが翻意した場合、その証拠がないと、契約の存在を証明するのが難しいので、必ず書面で行います。

その他、物件状況をデメリットも含めて詳しく説明し、その代わり、後にクレーム等は一切受け付けない旨をしっかりと説明いたします。こちらが、重要事項説明および、物件状況報告書・付帯設備説明になります。

不動産会社の業務で、客付け以上に大切なものであると、当社は認識しております。営業力があっても、サービスの中身が無かったら、サービス業を営む会社として大いによろしくないことだと思います。

抵当権抹消・住所変更・地目変更等の登記準備

契約が終了しましたら、売主様は買主様の所有権の安全を阻害する一切の権利を抹消していただきます。

主に、抵当権の抹消です。抵当権が抹消できない場合で、引渡し終了後抵当権が実行されますと、買主様は無条件に物件を明け渡さなければなりません。もちろん、そうならないことを確認してから、売却活動に移り、契約にいたります。

住所変更登記は、登記に現在の住所を現況に反映させなければなりませんので、登記上の住所と現在の住所に相違がある場合、必ず必要です。

地目変更登記は、金融機関がローンを実行する条件になっている場合が多いです。そのため、地目が宅地ではない場合、こちらは売主様負担で変更していただくことになります。買主様に負担してほしい、という方もいらっしゃいますが、少々の出費を惜しんで、せっかく買ってくださる方の気分を害するのは大いにマイナスなことだと思いますので、売主様に負担していただくことになっております。

本審査+金銭消費貸借契約

契約が終わりましたら、買主様は、融資の本申し込みをいたします。仮審査は通っておりますから、99%承認が下ります。下りないケースは、仮審査後にクレジット・キャッシング等で滞納が生じること、もしくは、仮審査時に金融機関で把握されていなかった法令違反が発見されることです。北見市内で何件か耳にしたことはございますが、当社ではまだ、そのような事態に陥ったことはございません。

現地確認

引渡し前に、現地で境界の確認、片付け完了の確認等を行い、無事決済できることを、買主様にお伝えします。

決済・引き渡し

買主様から売主様への売買代金のお支払い(決済)、売主様から買主様への所有権移転(引渡し)は、同時に行う必要がございます。どちらか先に履行した場合、先に履行した側が不利益を被る可能性があるからです。

司法書士が必要なのは、手続を代行してくれるからという理由だけではありません。売主・買主双方が同時に義務を履行したのを確認する、というのが司法書士の一番重要な業務です。

通常は銀行で行われますが、場合によっては、司法書士事務所や不動産会社で行われる場合もございます。

これで、無事に不動産の取引は終了となります。

契約から引き渡しまでかかる期間ですが、1か月から2か月が一般的です。居住中の場合は、退去まで時間がかかるので、2-3か月かかってしまう場合もございます。

媒介契約を結ぶまでに、以上の流れを頭に入れておいていただけましたら、幸いです。

売る前に知っておきたいこと 第2回 不動産会社による仲介と買取の違いについて。

仲介と買い取りは全然ちがう!

こんにちは、しろくま矢口です。前回は、個人売買と不動産仲介の違いについて解説しました。今回は、不動産仲介と買い取りの違いについて解説いたします。

不動産会社に不動産の処分をお願いしたい、となる場合、お客様は、その仕組みを知らない場合が結構あります。中古自動車業界では、買い取りがメインですが、不動産の場合は、他に、仲介という手段があります。

カンタンにその違いを書きますと、買い取りはその文字の通り、不動産会社がお客様から買い取ること、仲介は不動産会社がお客様の不動産を買って下さる買主様を探し、その間に入り、調整をし、契約・決済・引き渡しまで面倒をみさせていただくことです。

これから、不動産会社による仲介と買い取りを比較していきます。

仲介と買い取りの比較

不動産仲介は、第一回の個人間売買と不動産会社による仲介の違いについてで記したように、個人間売買の難しさから、仲介人の強い需要があって生まれたものです。不動産会社に、客付けから契約・決済・引き渡しまで面倒を見てもらう、というものです。

費用がかかるのは当然ですが、個人間売買と不動産会社による仲介の違いと、不動産会社による仲介と買い取りの違いは、大きく意味合いが違ってきます。その点を記していきます。

では、これから、不動産会社による仲介と買い取りについて比較していきます。

売却後手取り金額は仲介の方が多い

不動産仲介は、相場または相場に近い金額で売却が可能です。そして、売却金額から一定の手数料等や税金等の費用を差し引いた金額が手取り額となります。

買い取りの場合は、相場よりある程度安価な金額で買い取りされることになります。わかりやすい例をあげれば、リサイクルショップに引き取ってもらう場合と同じです。

不動産会社が買い取った不動産は、そのまま貸家等収益物件として利用されるか、加工(リフォーム等)が施され、市場に出されて売却されます。土地の買い取りは、オホーツク地方では相当条件が良い場合以外は、応じてくれない場合が多いと思います。

というのも、買い取りをする場合、不動産会社は多大なるリスクを負います。もし、買い取った不動産の売却に失敗した場合、不動産会社は数百万円単位の損害を負うこともあります。ですので、相場よりある程度安値で買い取りをせざるを得ないというのはしょうがない部分があります。

売却期間は買い取りのほうが早い

不動産仲介の場合、依頼を受けてから広告活動をし、買主様を探します。また、買主様は大半住宅ローンを利用するので、その承認がおりるまでの期間と、手続きにかかる期間の分、時間がかかります。その分、売却期間が不動産買い取りと比べて長くなります。

買い取りの場合は、そういう手間が無いので、早期に処分が可能となります。

どちらを選ぶべきか?

不動産仲介にも、不動産買い取りにも以上のように一長一短があります。この特性を理解したうえで、売主様は仲介または買い取り、いずれを選ぶべきか決定すべきです。

不動産仲介を選ぶべき場合は、ある程度期間と、経済的に余裕を持てる方です。大半の方がこちらに当てはまると思います。

不動産買い取りを選ぶべき場合は、時間と経済に余裕がない方、例えば、住宅ローンの滞納が続いていたり、事業の関係でお金が早急に入用の方、もしくは、私設にはいる等の理由で、不動産処分に関して心残りを残したくない方です。

一番危険なのが、これらの特性を理解することなく、「こんな家、二束三文でしか売れないよ、オレが買ってやる、ほら、現金もうここに用意しているんだ。」等の文句を真に受けて、不動産屋の買い取りに応じてしまうことです。

お互い仲介と買い取りの特性を理解したうえで買い取りを利用するのは、それはお互いの了承の上ですから、何も悪いことではありません。不動産会社は、以上のことを説明したうえで、買主様自身に適切な判断をしていただくことが強く望まれると思います。

売る前に知っておきたいこと 第1回 個人売買と不動産会社による仲介の違いについて

不動産の処分の方法は主に3通りある!

こんにちは、しろくま矢口です。当ページにお越しいただき、誠にありがとうございます。今回は不動産の処分の方法について、解説いたします。

この記事がしろくま情報室の始まりであります。真面目に不動産売買を勉強したい、という方がお読みになられている、と思います。そういう真面目な方のために、詳しく、また、本当のところを記そう、と思います。あと、全く遠慮しないので、ボリュームたっぷりになると思います。

リフレクソロジー的な文章は期待しないでください。それは、しろくま通信でやりますから。ただ、読み飽きないように、面白い文章を書くように心がけたいと思います。どうか、しろくま情報室も今後、お贔屓のほどを。

不動産を処分する方には様々な理由があるかと存じます。ただ、処分の方法は、例外もありますが、次の三つに分かれるかと思います。

  1. 個人間売買
  2. 不動産会社を通しての仲介
  3. 不動産会社による買取

まずは、1と2の違いについて、解説いたします。

1.個人間売買

こちらは、不動産会社を通さず、個人間で売買する場合です。例えば、友達が貴方の不動産を買いたい、というときに、個人間で売買するケースです。

メリットは以下の通りです。

  1. 費用が少なくて済む

費用はできるなら、かけないに越したことはないですね。すごいその気持ち、わかります。私もインターネット作成にお金を払いたくないので、ホームページは全部自作です。しろくまロゴでさえ自作なんですよ。ある程度、ホームページ作成の知識もございますので、そのようにしております。

個人間売買に関しても、次にあげるデメリットを回避しうるだけの知識が必要になるかと存じます。

デメリットは以下の通りです。

  1. 売主・買主どちらかの個人的なパワーバランスで、どちらかが極端に有利、不利になりやすい。
  2. 相場の調べ方がわからない。
  3. 普段慣れていないことをやるので、とても時間がかかる
  4. しっかりした契約書を交わさないことで、のちに大きなトラブルになりやすい。
  5. ちょっとしたことで口論になって、売買がまとまらない
  6. そもそも、買う人を見つけるのが困難。

売主・買主どちらかの個人的なパワーバランスで、どちらかが極端に有利、不利になりやすい。

昔の地上げ屋さんを想像してください。暴力団さんがいるとしますね。ものすごい怖いです。その恐怖に、まともなことを言えるでしょうか?(地上げのこわさがわからない方は、マルサの女2をご覧になることをお勧めいたします。)

極端な例ですが、普通の個人間売買でも、大声を出した者勝ちみたいになる場合が結構多いです。

相場の調べ方がわからない。

相場、わかりますか?私もよく、このあたり、坪いくら?と聞かれる時があります。長年やってますのである程度はわかりますが、100%の精度は保証できません。プロでも現場を調査して、実際市場に出ている価格を調査して、さらに、売却事例を調査した上で、価格をお客様に伝えています。

よく、60秒査定、とか今流行っていますが、あれは、現段階ではまだまだいい加減なものです。そもそも、現在のネットのシステムだけで、そんなのがわかるわけがないです。AIが発達したとしても、自動車AIやドローンAIが全不動産を定期的にくまなく実地調査して、データベース化しないと、実用に足る精度を出せるわけがありません。そういう世の中が来るかもしれませんけど、まだそういう段階ではないです。

ましてや、不動産について知識のない方なら、なお難しいのは自明ですね。ただ、それでもお互い納得して売買をするなら、別にそのことをとがめることは誰もできません。

普段慣れていないことをやるので、とても時間がかかる

次に、3の時間がかかる、という話です。私は、とても不器用で、図画工作はいつも1か2でした。だから、大工仕事をやれ、と言われたら、とても時間がかかることでしょう。それと同じことです。専門外のことを成すには、とても時間がかかります。

しっかりした契約書を交わさないことで、のちに大きなトラブルになりやすい。

次は4つ目の、のちに大きなトラブルになりやすい点です。そもそも、不動産取引の上で、トラブルになりやすいことを事前に察知するには、ある程度のパターン認識と経験が必要です。ほんの些細なことで、あとで揉め事になります。
例えば、空き家で一冬越した住宅の外の水道ですが、凍結して、破損している場合が結構多いです。あと、地下のムロですが、直に野菜等を置きますと、大雨時に浸水して、台無しになる場合が大半です。些末な例かもしれませんが、大きなところで言えば、境界に関しての争乱、雪が落ちるのを知らなかったという争乱、etc 上げればキリがありません。

そういう事態を把握していないで事前に説明していない場合、あとで大きな争いの火種となり、最悪の場合、裁判に発展するケースもあります。

ちょっとしたことで口論になって、売買がまとまらない

次は、5つ目。契約に至らずに破談になる、というケースです。これは、本当に多いですね。当社にも、「うちの家、買いたい、という人がいたんだけど、価格が折り合わなくて、安く買いたたきやがって、と、カッとなって、大げんかしちゃって、もう、話し合いにすらならないんだわ」、という方がよくいらっしゃいます。

よく考えたら、こうなるのが当然だと、わかると思います。売主様にとっては、人生最大の財産の処分、買主様にとっては、人生最大の財産の購入、利害が思いっきり対立してますね。

普段だったら、些細なことで目くじらを立てない聖人のような方々だとは思うのです、売主様も、買主様も。ただ、お互いの「人生最大」が対立しあったら、些細なことでも感情の針は思いっきり揺れ動き、やがて爆発します。

貯金もない、フルローンで今後35年間支払いを続けなければならない買主様と、この住宅を売ったお金を、今後うん十年間老後の少ない年金の足しにしなければならない売主様。お互い、「人生最大」の一事業です。そんな二人が向かい合って、笑顔で譲り合って、話し合うことが常にできますでしょうか?

どちらかに何かしらの余裕がない限りは、ムリなことだと思います。

「人生最大」同士で話し合いをすること自体、至難の業だと言えるのが想像できたでしょうか?しかも、一回ケンカした後に仲直りして、また同じテーブルにつける場合は本当に稀です。

そもそも、買う人を見つけるのが困難。

6ですが、不動産を買う人を見つけられる、という場合は、個人の方は稀有です。また、広告したら、法律違反でもあります。

2.不動産会社による仲介

不動産会社による仲介のメリット・デメリットも記します。個人間のメリット・デメリットの真逆になります。

不動産会社による仲介のメリットは以下の通りです。

  1. 売主・買主どちらかの個人的なパワーバランスで、どちらかが極端に有利、不利になりやすい不動産取引のバランスをうまく取ってくれる。
  2. 的確な調査で、公平な「相場」を算出してくれる。
  3. 普段慣れていない面倒なことを、代行してくれる。
  4. しっかりした契約書を交わすので、のちにトラブルになりづらい。
  5. ちょっとしたことでカッとなって怒っても、仲介人に怒るだけで、相手方には伝わらないので、そのあとも取引を続行できる。
  6. 宣伝広告をして、客付けをしてくれる

売主・買主どちらかの個人的なパワーバランスで、どちらかが極端に有利、不利になりやすい不動産取引のバランスをうまく取ってくれる。

1に関しては、人によっては、デメリットと感じる人もいるかもしれません。これは、とても大事なことなのですが、

「不動産会社にとっては、売主様も大切なお客様ですが、買主様も大切なお客様」

です。

よく、矢口さんの腕で、高く売ってほしいとお願いされます。また、買主様にも、矢口さんの腕でできるだけ安くなるよう値引き交渉してほしい、と言われます。私の腕はどちらに使うべきなのでしょうか???両方に引っ張られて両腕がもげてしまいそうですね。

不動産会社の存在意義は、そこにはありません。あくまで、公平な取引をするために、私どもは存在しております。

そもそも、自社の物件でさえ、相場より高くなんか販売していません。買主様にお得感を感じていただく、かつ、今後のことも考えてきっちりした工事とアフターフォローを保証した上で販売しています。

相場より高くてずっと売れない物件は業界では「塩漬け物件」と言います。ネットにあげても、広告に何度入れても、誰も見向きもしない状態です。買主様もバカではないですよ。「人生最大の買い物」をするのですから、街の不動産を半年から一年チェックして、あまりに高い物件が何か、というのは、感じているものです。

2、3年売れずに残っている状態の不動産をより高く買ってもらえる可能性は売り出し時よりはるかに下がってます。新出の時が一番不動産が売れやすい時期です。さらに、時が経てば経つほど、事情は悪化します。それを知っているから、私が自社物件を売る期限は3カ月以内と決めています。それを越しそうなら、どんどん値下げします。

プロと言われる不動産会社でも、塩漬け状態になっている物件を数年後泣く泣くすごい安値で処分して大損した、という会社は腐るほどあります。(塩漬けは腐りませんけど、まぁ、どうでもいいですね。)まぁ、欲かいて自滅しているだけですから、自業自得でありますが。

私の不動産の師匠である、元フヂサワの専務に若いころ、口酸っぱく言われましたよ。不動産は3カ月以内に売れと。

不動産査定サイトとかで、比較して一番高い価格を出してくれる会社に頼むべき、という記述がありますが、本当に嘘っぱちです。

そんなふざけたルールがまかり通るのでしたら、私は査定額の1.5倍ぐらいの価格で、これぐらいの価値が貴方の不動産にあるのですよ、他の会社より高い査定が当社なら出せます!と、お客様を言いくるめます。そんなことが赦されていいとは思えないです。

査定額でだしても、100%売れるか?本当にそれだけはわからない。ただ、売れるために粉骨砕身努力してます。査定より高い価格で売る、それがどれだけ難しいことがわかりますか?しかも、何の加工(リフォーム等)も加えてない状態でそれを成すことの難しさは計り知れません。

そんなに不動産売買は生易しいものではありません。自社物件が売れなくて潰れた不動産会社なんて、ザラにあります。「プロ」と言われる会社の売り物件ですら、相場より高く販売することは本当に難しいことなのです。

ただ、安くテキトウな査定価格を出すわけではなく、「販売可能であろう最大の価格」を提示することに関しては、ものすごい苦心します。それこそが、私の提示すべき「相場」だと思うのです。

買主様も「人生最大」を賭けて命がけで臨んでいるのです。あわよくば、は、ほとんど通用しません。的確なデータの裏付けの上で算出された相場で売ることが、売主様にとっても一番の利益になることを心よりご理解いただきたいです。

的確な調査で、公平な「相場」を算出してくれる。

2についても多少書いてしまいましたね。売主様の信頼に足りうる調査をした上で、データと経験をもとに出した公平な「相場」が、不動産会社の武器です。そういう過程を経てこそ、買主様を説得できる、というものです。

普段慣れていない面倒なことを、代行してくれる。

3ですが、面倒なことは、当社が引き受けます。売主様でなければできないことも、どうすればいいか、的確に指示を出させていただきます。

しっかりした契約書を交わすので、のちにトラブルになりづらい。

4ですが、これは本当に重要です。相場で契約したとしても、あとでトラブルになるのは、しっかりと契約の段階で説明を十分に買主様・売主様に対してしていなかった場合です。不動産会社の仕事の90パーセントはここにあると思います。

業務に関して、法律・知識の十分な裏付けが無ければ、どんなに営業力があったとしても、不動産会社は存在価値はないと思います。そもそも、中古品を売るわけでありますが、買う方は「人生最大」の出費をしてくるわけです。1000万円が住宅を買う上で安い部類だったとしても、買う方にとっては、「人生最大」の思い入れがあるわけです。中古品を買う上で、どのようなデメリットがあるか、売りたいがために、隠す不動産会社・営業もいるらしいですが、それではダメです。デメリットを説明することで、買主様に感謝される、そうでなければ、不動産会社として失格だと思います。

ちょっとしたことでカッとなって怒っても、仲介人に怒るだけで、相手方には伝わらないので、そのあとも取引を続行できる。

5ですが、例えば、買主様にも色々いらっしゃいますから、何かしらでご立腹されるケースがないとは限りません。(当社が理由でご立腹されるケースは別ですし、そのようなことが無いように、誠心誠意努力いたします。また、あまりに態度が酷い方のご購入はその前にお断りする場合もあります。)そのような場合、ご立腹時に売るのやめた!と思っても、仲介会社を通すことで、また、冷静に考える時間もできますので、破談にならずに済み、無事売買が終わる、ということも多々あります。一度、直接やりあったら、取引は通常それでお終いなのです。間に人を入れる、というのは、冷静に交渉を進めるうえで、とても有用なことだと思います。

宣伝広告をして、客付けをしてくれる

6の宣伝広告ですが、これも重要ですね。宣伝広告は、宅建業の免許を持っている不動産会社以外は行ってはいけないことになっています。より速い客付けが可能となる、というのは言うまでもないでしょう。

デメリットは以下の通りです。

  1. 費用がかかる。

費用は、決して安いわけではありません。1000万円の売買でしたら、手数料が36万円+消費税がかかります。不動産会社がその金額に値するか?ということが問われてくると思います。

不動産会社の存在意義

不動産売買の黎明期は、不動産会社なんて無かったでしょうから、個と個の力が物を言う無法地帯の中で、こういうイザコザ、不公平、理不尽、山積みの問題に、人々は疲れ果てていたのだと思います。

昭和の時代に暴力団関係者が不動産屋になるケースが多かったのは、「人生最大」の利害の対立に、大いなる個の力の介在が必要とされていたからではないかと推察します。(それが、全くいいことであるとは思いませんし、暴力団は世の中からいなくなればいいと思ってます。)戦後間もないころ、警察が機能していない時の治安の維持を、暴力団に任せていた、という事実があります。とんでもない話ですが、無法地帯とは、そういうものです。

もちろん、暴力団関係者やブローカーと言われる方々の仲介で、いいことなんか殆どありませんでした。地上げもあったでしょうし、ピンハネもあったでしょうし、騙し売りもあったですし。原野商法もありましたね。

当時は情報量が極めて少なかったので、悪質な不動産屋が好き勝手に跳梁跋扈していたのです。このころに不動産会社にまとわりつく悪いイメージは作られたのだと思います。(もちろん、そのころにも、良い不動産会社もたくさんありましたが。)

平成の世の中になり、暴力団は徹底的に排除され、法と秩序がより強い世の中になりました。本当に良いことだと思います。昔の方がよかった、という方もいますが、私は今の方が好きですね。恫喝したもの勝ちみたいな世の中でなんか、生きていたいと思いません。正しいことは正しいと自由に表現することができ、行動するものが勝つ時代であってほしい思います。

これからの不動産屋は、「人生最大」の利害の対立を暴力と恫喝の恐怖とで収める(もしくは、逃げる)のではなく、法と秩序と、我々不動産会社の正義感と公平性がクッションとなり、個人間では成り立たないであろう取引もうまく収めて、売主様・買主様双方が納得の上、次の人生のステップを歩んでいただくお手伝いをするべきだ、と思っています。

私は、一部のブローカーと言われる不動産屋や暴力団が大嫌いでして、「しろくま」というゆるいネーミングの会社を作ったのも、怖い不動産屋でありたくない、そういう精神性の表れであります。

強さは心に秘め、確かな法の理解とその運用、豊かな業務知識、そして何より、人に愛されうる優しさと心の中の折れない公平性を極めたい。その上で、不動産売買という、売主様と買主様の「人生最大」の対立を、人生最大の喜びに変えたい。心から、そう願っています。

もし、不動産会社が必要とされるなら、大切なお金を支払っていただいても、上記のような個人間売買のデメリットを払拭して余りある会社で無ければならないと思います。それが、私どもの存在意義であります。