第2回 不動産会社による仲介と買取の違いについて。

仲介と買い取りは全然ちがう!

こんにちは、しろくま矢口です。前回は、個人売買と不動産仲介の違いについて解説しました。今回は、不動産仲介と買い取りの違いについて解説いたします。

不動産会社に不動産の処分をお願いしたい、となる場合、お客様は、その仕組みを知らない場合が結構あります。中古自動車業界では、買い取りがメインですが、不動産の場合は、他に、仲介という手段があります。

カンタンにその違いを書きますと、買い取りはその文字の通り、不動産会社がお客様から買い取ること、仲介は不動産会社がお客様の不動産を買って下さる買主様を探し、その間に入り、調整をし、契約・決済・引き渡しまで面倒をみさせていただくことです。

これから、不動産会社による仲介と買い取りを比較していきます。

仲介と買い取りの比較

不動産仲介は、第一回の個人間売買と不動産会社による仲介の違いについてで記したように、個人間売買の難しさから、仲介人の強い需要があって生まれたものです。不動産会社に、客付けから契約・決済・引き渡しまで面倒を見てもらう、というものです。

費用がかかるのは当然ですが、個人間売買と不動産会社による仲介の違いと、不動産会社による仲介と買い取りの違いは、大きく意味合いが違ってきます。その点を記していきます。

では、これから、不動産会社による仲介と買い取りについて比較していきます。

売却後手取り金額は仲介の方が多い

不動産仲介は、相場または相場に近い金額で売却が可能です。そして、売却金額から一定の手数料等や税金等の費用を差し引いた金額が手取り額となります。

買い取りの場合は、相場よりある程度安価な金額で買い取りされることになります。わかりやすい例をあげれば、リサイクルショップに引き取ってもらう場合と同じです。

不動産会社が買い取った不動産は、そのまま貸家等収益物件として利用されるか、加工(リフォーム等)が施され、市場に出されて売却されます。土地の買い取りは、オホーツク地方では相当条件が良い場合以外は、応じてくれない場合が多いと思います。

というのも、買い取りをする場合、不動産会社は多大なるリスクを負います。もし、買い取った不動産の売却に失敗した場合、不動産会社は数百万円単位の損害を負うこともあります。ですので、相場よりある程度安値で買い取りをせざるを得ないというのはしょうがない部分があります。

売却期間は買い取りのほうが早い

不動産仲介の場合、依頼を受けてから広告活動をし、買主様を探します。また、買主様は大半住宅ローンを利用するので、その承認がおりるまでの期間と、手続きにかかる期間の分、時間がかかります。その分、売却期間が不動産買い取りと比べて長くなります。

買い取りの場合は、そういう手間が無いので、早期に処分が可能となります。

どちらを選ぶべきか?

不動産仲介にも、不動産買い取りにも以上のように一長一短があります。この特性を理解したうえで、売主様は仲介または買い取り、いずれを選ぶべきか決定すべきです。

不動産仲介を選ぶべき場合は、ある程度期間と、経済的に余裕を持てる方です。大半の方がこちらに当てはまると思います。

不動産買い取りを選ぶべき場合は、時間と経済に余裕がない方、例えば、住宅ローンの滞納が続いていたり、事業の関係でお金が早急に入用の方、もしくは、私設にはいる等の理由で、不動産処分に関して心残りを残したくない方です。

一番危険なのが、これらの特性を理解することなく、「こんな家、二束三文でしか売れないよ、オレが買ってやる、ほら、現金もうここに用意しているんだ。」等の文句を真に受けて、不動産屋の買い取りに応じてしまうことです。

お互い仲介と買い取りの特性を理解したうえで買い取りを利用するのは、それはお互いの了承の上ですから、何も悪いことではありません。不動産会社は、以上のことを説明したうえで、買主様自身に適切な判断をしていただくことが強く望まれると思います。

第1回 個人売買と不動産会社による仲介の違いについて

不動産の処分の方法は主に3通りある!

こんにちは、しろくま矢口です。当ページにお越しいただき、誠にありがとうございます。今回は不動産の処分の方法について、解説いたします。

この記事がしろくま情報室の始まりであります。真面目に不動産売買を勉強したい、という方がお読みになられている、と思います。そういう真面目な方のために、詳しく、また、本当のところを記そう、と思います。あと、全く遠慮しないので、ボリュームたっぷりになると思います。

リフレクソロジー的な文章は期待しないでください。それは、しろくま通信でやりますから。ただ、読み飽きないように、面白い文章を書くように心がけたいと思います。どうか、しろくま情報室も今後、お贔屓のほどを。

不動産を処分する方には様々な理由があるかと存じます。ただ、処分の方法は、例外もありますが、次の三つに分かれるかと思います。

  1. 個人間売買
  2. 不動産会社を通しての仲介
  3. 不動産会社による買取

まずは、1と2の違いについて、解説いたします。

1.個人間売買

こちらは、不動産会社を通さず、個人間で売買する場合です。例えば、友達が貴方の不動産を買いたい、というときに、個人間で売買するケースです。

メリットは以下の通りです。

  1. 費用が少なくて済む

費用はできるなら、かけないに越したことはないですね。すごいその気持ち、わかります。私もインターネット作成にお金を払いたくないので、ホームページは全部自作です。しろくまロゴでさえ自作なんですよ。ある程度、ホームページ作成の知識もございますので、そのようにしております。

個人間売買に関しても、次にあげるデメリットを回避しうるだけの知識が必要になるかと存じます。

デメリットは以下の通りです。

  1. 売主・買主どちらかの個人的なパワーバランスで、どちらかが極端に有利、不利になりやすい。
  2. 相場の調べ方がわからない。
  3. 普段慣れていないことをやるので、とても時間がかかる
  4. しっかりした契約書を交わさないことで、のちに大きなトラブルになりやすい。
  5. ちょっとしたことで口論になって、売買がまとまらない
  6. そもそも、買う人を見つけるのが困難。

売主・買主どちらかの個人的なパワーバランスで、どちらかが極端に有利、不利になりやすい。

昔の地上げ屋さんを想像してください。暴力団さんがいるとしますね。ものすごい怖いです。その恐怖に、まともなことを言えるでしょうか?(地上げのこわさがわからない方は、マルサの女2をご覧になることをお勧めいたします。)

極端な例ですが、普通の個人間売買でも、大声を出した者勝ちみたいになる場合が結構多いです。

相場の調べ方がわからない。

相場、わかりますか?私もよく、このあたり、坪いくら?と聞かれる時があります。長年やってますのである程度はわかりますが、100%の精度は保証できません。プロでも現場を調査して、実際市場に出ている価格を調査して、さらに、売却事例を調査した上で、価格をお客様に伝えています。

よく、60秒査定、とか今流行っていますが、あれは、現段階ではまだまだいい加減なものです。そもそも、現在のネットのシステムだけで、そんなのがわかるわけがないです。AIが発達したとしても、自動車AIやドローンAIが全不動産を定期的にくまなく実地調査して、データベース化しないと、実用に足る精度を出せるわけがありません。そういう世の中が来るかもしれませんけど、まだそういう段階ではないです。

ましてや、不動産について知識のない方なら、なお難しいのは自明ですね。ただ、それでもお互い納得して売買をするなら、別にそのことをとがめることは誰もできません。

普段慣れていないことをやるので、とても時間がかかる

次に、3の時間がかかる、という話です。私は、とても不器用で、図画工作はいつも1か2でした。だから、大工仕事をやれ、と言われたら、とても時間がかかることでしょう。それと同じことです。専門外のことを成すには、とても時間がかかります。

しっかりした契約書を交わさないことで、のちに大きなトラブルになりやすい。

次は4つ目の、のちに大きなトラブルになりやすい点です。そもそも、不動産取引の上で、トラブルになりやすいことを事前に察知するには、ある程度のパターン認識と経験が必要です。ほんの些細なことで、あとで揉め事になります。
例えば、空き家で一冬越した住宅の外の水道ですが、凍結して、破損している場合が結構多いです。あと、地下のムロですが、直に野菜等を置きますと、大雨時に浸水して、台無しになる場合が大半です。些末な例かもしれませんが、大きなところで言えば、境界に関しての争乱、雪が落ちるのを知らなかったという争乱、etc 上げればキリがありません。

そういう事態を把握していないで事前に説明していない場合、あとで大きな争いの火種となり、最悪の場合、裁判に発展するケースもあります。

ちょっとしたことで口論になって、売買がまとまらない

次は、5つ目。契約に至らずに破談になる、というケースです。これは、本当に多いですね。当社にも、「うちの家、買いたい、という人がいたんだけど、価格が折り合わなくて、安く買いたたきやがって、と、カッとなって、大げんかしちゃって、もう、話し合いにすらならないんだわ」、という方がよくいらっしゃいます。

よく考えたら、こうなるのが当然だと、わかると思います。売主様にとっては、人生最大の財産の処分、買主様にとっては、人生最大の財産の購入、利害が思いっきり対立してますね。

普段だったら、些細なことで目くじらを立てない聖人のような方々だとは思うのです、売主様も、買主様も。ただ、お互いの「人生最大」が対立しあったら、些細なことでも感情の針は思いっきり揺れ動き、やがて爆発します。

貯金もない、フルローンで今後35年間支払いを続けなければならない買主様と、この住宅を売ったお金を、今後うん十年間老後の少ない年金の足しにしなければならない売主様。お互い、「人生最大」の一事業です。そんな二人が向かい合って、笑顔で譲り合って、話し合うことが常にできますでしょうか?

どちらかに何かしらの余裕がない限りは、ムリなことだと思います。

「人生最大」同士で話し合いをすること自体、至難の業だと言えるのが想像できたでしょうか?しかも、一回ケンカした後に仲直りして、また同じテーブルにつける場合は本当に稀です。

そもそも、買う人を見つけるのが困難。

6ですが、不動産を買う人を見つけられる、という場合は、個人の方は稀有です。また、広告したら、法律違反でもあります。

2.不動産会社による仲介

不動産会社による仲介のメリット・デメリットも記します。個人間のメリット・デメリットの真逆になります。

不動産会社による仲介のメリットは以下の通りです。

  1. 売主・買主どちらかの個人的なパワーバランスで、どちらかが極端に有利、不利になりやすい不動産取引のバランスをうまく取ってくれる。
  2. 的確な調査で、公平な「相場」を算出してくれる。
  3. 普段慣れていない面倒なことを、代行してくれる。
  4. しっかりした契約書を交わすので、のちにトラブルになりづらい。
  5. ちょっとしたことでカッとなって怒っても、仲介人に怒るだけで、相手方には伝わらないので、そのあとも取引を続行できる。
  6. 宣伝広告をして、客付けをしてくれる

売主・買主どちらかの個人的なパワーバランスで、どちらかが極端に有利、不利になりやすい不動産取引のバランスをうまく取ってくれる。

1に関しては、人によっては、デメリットと感じる人もいるかもしれません。これは、とても大事なことなのですが、

「不動産会社にとっては、売主様も大切なお客様ですが、買主様も大切なお客様」

です。

よく、矢口さんの腕で、高く売ってほしいとお願いされます。また、買主様にも、矢口さんの腕でできるだけ安くなるよう値引き交渉してほしい、と言われます。私の腕はどちらに使うべきなのでしょうか???両方に引っ張られて両腕がもげてしまいそうですね。

不動産会社の存在意義は、そこにはありません。あくまで、公平な取引をするために、私どもは存在しております。

そもそも、自社の物件でさえ、相場より高くなんか販売していません。買主様にお得感を感じていただく、かつ、今後のことも考えてきっちりした工事とアフターフォローを保証した上で販売しています。

相場より高くてずっと売れない物件は業界では「塩漬け物件」と言います。ネットにあげても、広告に何度入れても、誰も見向きもしない状態です。買主様もバカではないですよ。「人生最大の買い物」をするのですから、街の不動産を半年から一年チェックして、あまりに高い物件が何か、というのは、感じているものです。

2、3年売れずに残っている状態の不動産をより高く買ってもらえる可能性は売り出し時よりはるかに下がってます。新出の時が一番不動産が売れやすい時期です。さらに、時が経てば経つほど、事情は悪化します。それを知っているから、私が自社物件を売る期限は3カ月以内と決めています。それを越しそうなら、どんどん値下げします。

プロと言われる不動産会社でも、塩漬け状態になっている物件を数年後泣く泣くすごい安値で処分して大損した、という会社は腐るほどあります。(塩漬けは腐りませんけど、まぁ、どうでもいいですね。)まぁ、欲かいて自滅しているだけですから、自業自得でありますが。

私の不動産の師匠である、元フヂサワの専務に若いころ、口酸っぱく言われましたよ。不動産は3カ月以内に売れと。

不動産査定サイトとかで、比較して一番高い価格を出してくれる会社に頼むべき、という記述がありますが、本当に嘘っぱちです。

そんなふざけたルールがまかり通るのでしたら、私は査定額の1.5倍ぐらいの価格で、これぐらいの価値が貴方の不動産にあるのですよ、他の会社より高い査定が当社なら出せます!と、お客様を言いくるめます。そんなことが赦されていいとは思えないです。

査定額でだしても、100%売れるか?本当にそれだけはわからない。ただ、売れるために粉骨砕身努力してます。査定より高い価格で売る、それがどれだけ難しいことがわかりますか?しかも、何の加工(リフォーム等)も加えてない状態でそれを成すことの難しさは計り知れません。

そんなに不動産売買は生易しいものではありません。自社物件が売れなくて潰れた不動産会社なんて、ザラにあります。「プロ」と言われる会社の売り物件ですら、相場より高く販売することは本当に難しいことなのです。

ただ、安くテキトウな査定価格を出すわけではなく、「販売可能であろう最大の価格」を提示することに関しては、ものすごい苦心します。それこそが、私の提示すべき「相場」だと思うのです。

買主様も「人生最大」を賭けて命がけで臨んでいるのです。あわよくば、は、ほとんど通用しません。的確なデータの裏付けの上で算出された相場で売ることが、売主様にとっても一番の利益になることを心よりご理解いただきたいです。

的確な調査で、公平な「相場」を算出してくれる。

2についても多少書いてしまいましたね。売主様の信頼に足りうる調査をした上で、データと経験をもとに出した公平な「相場」が、不動産会社の武器です。そういう過程を経てこそ、買主様を説得できる、というものです。

普段慣れていない面倒なことを、代行してくれる。

3ですが、面倒なことは、当社が引き受けます。売主様でなければできないことも、どうすればいいか、的確に指示を出させていただきます。

しっかりした契約書を交わすので、のちにトラブルになりづらい。

4ですが、これは本当に重要です。相場で契約したとしても、あとでトラブルになるのは、しっかりと契約の段階で説明を十分に買主様・売主様に対してしていなかった場合です。不動産会社の仕事の90パーセントはここにあると思います。

業務に関して、法律・知識の十分な裏付けが無ければ、どんなに営業力があったとしても、不動産会社は存在価値はないと思います。そもそも、中古品を売るわけでありますが、買う方は「人生最大」の出費をしてくるわけです。1000万円が住宅を買う上で安い部類だったとしても、買う方にとっては、「人生最大」の思い入れがあるわけです。中古品を買う上で、どのようなデメリットがあるか、売りたいがために、隠す不動産会社・営業もいるらしいですが、それではダメです。デメリットを説明することで、買主様に感謝される、そうでなければ、不動産会社として失格だと思います。

ちょっとしたことでカッとなって怒っても、仲介人に怒るだけで、相手方には伝わらないので、そのあとも取引を続行できる。

5ですが、例えば、買主様にも色々いらっしゃいますから、何かしらでご立腹されるケースがないとは限りません。(当社が理由でご立腹されるケースは別ですし、そのようなことが無いように、誠心誠意努力いたします。また、あまりに態度が酷い方のご購入はその前にお断りする場合もあります。)そのような場合、ご立腹時に売るのやめた!と思っても、仲介会社を通すことで、また、冷静に考える時間もできますので、破談にならずに済み、無事売買が終わる、ということも多々あります。一度、直接やりあったら、取引は通常それでお終いなのです。間に人を入れる、というのは、冷静に交渉を進めるうえで、とても有用なことだと思います。

宣伝広告をして、客付けをしてくれる

6の宣伝広告ですが、これも重要ですね。宣伝広告は、宅建業の免許を持っている不動産会社以外は行ってはいけないことになっています。より速い客付けが可能となる、というのは言うまでもないでしょう。

デメリットは以下の通りです。

  1. 費用がかかる。

費用は、決して安いわけではありません。1000万円の売買でしたら、手数料が36万円+消費税がかかります。不動産会社がその金額に値するか?ということが問われてくると思います。

不動産会社の存在意義

不動産売買の黎明期は、不動産会社なんて無かったでしょうから、個と個の力が物を言う無法地帯の中で、こういうイザコザ、不公平、理不尽、山積みの問題に、人々は疲れ果てていたのだと思います。

昭和の時代に暴力団関係者が不動産屋になるケースが多かったのは、「人生最大」の利害の対立に、大いなる個の力の介在が必要とされていたからではないかと推察します。(それが、全くいいことであるとは思いませんし、暴力団は世の中からいなくなればいいと思ってます。)戦後間もないころ、警察が機能していない時の治安の維持を、暴力団に任せていた、という事実があります。とんでもない話ですが、無法地帯とは、そういうものです。

もちろん、暴力団関係者やブローカーと言われる方々の仲介で、いいことなんか殆どありませんでした。地上げもあったでしょうし、ピンハネもあったでしょうし、騙し売りもあったですし。原野商法もありましたね。

当時は情報量が極めて少なかったので、悪質な不動産屋が好き勝手に跳梁跋扈していたのです。このころに不動産会社にまとわりつく悪いイメージは作られたのだと思います。(もちろん、そのころにも、良い不動産会社もたくさんありましたが。)

平成の世の中になり、暴力団は徹底的に排除され、法と秩序がより強い世の中になりました。本当に良いことだと思います。昔の方がよかった、という方もいますが、私は今の方が好きですね。恫喝したもの勝ちみたいな世の中でなんか、生きていたいと思いません。正しいことは正しいと自由に表現することができ、行動するものが勝つ時代であってほしい思います。

これからの不動産屋は、「人生最大」の利害の対立を暴力と恫喝の恐怖とで収める(もしくは、逃げる)のではなく、法と秩序と、我々不動産会社の正義感と公平性がクッションとなり、個人間では成り立たないであろう取引もうまく収めて、売主様・買主様双方が納得の上、次の人生のステップを歩んでいただくお手伝いをするべきだ、と思っています。

私は、一部のブローカーと言われる不動産屋や暴力団が大嫌いでして、「しろくま」というゆるいネーミングの会社を作ったのも、怖い不動産屋でありたくない、そういう精神性の表れであります。

強さは心に秘め、確かな法の理解とその運用、豊かな業務知識、そして何より、人に愛されうる優しさと心の中の折れない公平性を極めたい。その上で、不動産売買という、売主様と買主様の「人生最大」の対立を、人生最大の喜びに変えたい。心から、そう願っています。

もし、不動産会社が必要とされるなら、大切なお金を支払っていただいても、上記のような個人間売買のデメリットを払拭して余りある会社で無ければならないと思います。それが、私どもの存在意義であります。