売る前に知っておきたいこと 第4回 不動産査定について 1 相場の種類②

こんにちは、しろくま矢口です。相場には2種類あると、前回記させていただきました。

  1. その不動産自体の存在価値
  2. その不動産がその地域で流通するであろう価格

この二つですね。今回は、この二つについて、論じようと思います。

その不動産自体の存在価値と、流通するであろう価格の違いについて

まず、思い浮かべてください。ここに、時計があります。高級機械時計。

特殊な素材と機構を使って、数千万円の時計、なんていうのもザラにありますね。トゥールビヨンだとか、ビヨンセだとか、私にはよくわかりませんが、そういう時計は実在します。今回は、そのような時計を例にして、お話しさせてください。

まず、この時計は、数千万円の価値があるのでしょうか?

あるに決まっているだろ!と、オーナーの方の魂の声が聞こえます。数千万円はたいて買って、数千万円の価値が無かったら、本当に哀しいですよね。泣きたくなります。

そして、新品時より目減りしているかもしれませんが、数千万円の価値はきっとあると思います。素晴らしい時計ですから。

ただ、ここで言う価値は、その時計自体の価値です。

この時計が数千万円で売れるか?

多分、銀座だったら売れるかもしれません。でも、北見市限定で売れるでしょうか???

多分、無理でしょう。私の知っている社長さんで、数千万円の時計を持っている方、一人も知りませんし、まず、売れないでしょうね。

何が言いたいか、と言いますと、

  1. 不動産自体に価値があったとしても、その価格で流通するとは限らない
  2. 不動産は地域という成約があるので、さらに、流通性が限定される

この二つの事実があるということを、不動産売却の前に認識していただきたいのです。

例えば、時計で例えるのでしたら、ロレックス。機械時計としてポピュラーなロレックスなら、価値はありますし、その価値またはそれ以上の価格で売却は可能です。そして、それは北見市という地域限定だとしても、きっと流通することでしょう。

トラックの運転手の方から、不動産営業、銀行の偉い人、郵便局の偉い人、いろんな人でロレックス好きな人知ってます。年収少ないのに、無理してローンしてロレックスを買って、オレはロレックスが好きなんだ!人生ロレックス!、という感じの人も知っています。

私は、そんなに好きではないですけどね。。。50年前のリサイクルショップで買った5000円のセイコーの機械式時計の方が好きです。味がありますし。

まぁ、それはどうでもいいんです。時計の好みの話ではありません。

では、例えば、ユリスナルダンの時計では、どうでしょうか?

ユリスナルダンは、ロシア戦争時に日露両国に採用されていた、由緒正しい時計で、さらに、天体を模した超高級時計を出している一風変わってはいるがコンセプトとクオリティに芯のある、素晴らしいスイスの時計メーカーです。

というのは事実ではありますが、貴方は「はぁ。。。で?」って感じになったんじゃないでしょうか?

ただ、ユリスナルダンの良さがわかる北見市民は、時間の制約がなければ、いずれ出てくると思います。ただ、

「時間の制約が無ければ」

というのがミソで、ユリスナルダンの価値そのもので3か月以内に北見市で売らなければならない!という場合は、難しいかもしれません。銀座なら、あっという間でしょうけどね。

別に、銀座が素晴らしい街だ!ということを言いたいのではないです。ユリスナルダンは本当に素晴らしい時計です。ただ、理解者が少ないから、北見市で売れるのに時間がかかる、ということを認識してほしいのです。

私も、社長になったばかりのころ、社長なら、それなりの時計をするべきだ!と、言う人に煽られて、調子に乗って無理して20万円で質屋で買った時計がたまたまユリスナルダン製だったんですよ。私の宝物ですね。最近は、社長がどうあるべきだ、とか、そういう考え自体、ばかばかしいなーと思ってますが、高級時計を作った職人の心意気を想うと、胸が熱くなります。

新品ですか???時計でも車でも絶対に買わないですよ。それはポリシーですね。私はセカンドユースの流通のプロフェッショナルですから、中古で買えるものは全部中古で買います。だから、なんだ、と言われたらそれ以上は答えられませんけど。

まぁ、それは置いておいて、次回は、本題に入ります。要は、「どれくらいの売却期間を想定して、いくらで売りに出せばいいか?」ということなんですよ。

売る前に知っておきたいこと 第3回 不動産仲介について(全体の流れ等)

こんにちは、しろくま矢口です。本日も当ページをご覧いただきまして、誠にありがとうございます。

更新まで、少々時間がかかってしまい申し訳ございません。引き続き、記事をアップロードできるよう、努めますので、今後ともよろしくお願いいたします。

第一回は、個人間売買と不動産仲介の違い、第二回は、不動産仲介と不動産買い取りの違いについて、説明しました。

今回からは、不動産仲介を中心に話をしていきます。

不動産仲介の流れ

不動産仲介の流れは以下の通りになります。

  1. 不動産査定
  2. 媒介契約
  3. 宣伝広告活動
  4. 買付・事前審査
  5. 契約
  6. 抵当権抹消・住所変更・
  7. 本審査+金銭消費貸借契約
  8. 現地確認
  9. 決済・引き渡し

これだけでは、ちょっとイメージ涌きづらいですね。今回は、不動産仲介の全体像をつかむ、というのを目的としますので、概略がわかるであろう説明程度にとどめます。後の回で、詳しく説明していこうと思います。

不動産査定

まずは、不動産がその地域で流通可能な価格帯はいくらか、を算出します。ここで注意が必要なのが、必ずしも、この不動産がいくらの価値があるかを算出するわけではありません。価値があったとしても、あまりに需要が無い場合もあります。そして、不動産は、土地に根付いていて、郵送による売却ができる代物ではありません。不動産会社によって、方針の違いは各社あると思いますが、当社は、流通性を重視します。

また、逆も然りなのですが、トレンドの強い不動産(南東角地・人気の地域・小学校近く・滅多に物件の出ない地域)は、流通性が高いので、その分、査定額が上がります。

よく、「一番高い査定を出してくれるところにお願いする」とおっしゃる売主様がいらっしゃいますが、それは、不動産買い取りでしたら、絶対にそうするべきです。

ただ、不動産仲介で「一番高い査定」を出してもらって、何の意味があるのでしょうか?不動産仲介の査定額は売り出し額の補助にすべきもので、感情を交えずに、客観的な相場の価格で算出すべきものです。

私は、そういうごまかしは好きではありませんし、売主様にとりましても、「一番高い査定額」が信ずるに足る査定額ではない場合、ただの害毒にしかならないと思います。

ただ、「売却可能であろう最高額」を見極める、というのは不動産会社として重要なことだと思いますし、永遠のテーマだと思います。

査定については、また違う機会に、もっと詳しく記述します。

媒介契約

媒介契約とは、不動産会社に仲介をお願いするための契約です。契約とは言いましても、この段階ではお金はかかりません。費用がかかるのは、決済完了後引き渡し時です。(たまに契約時に仲介手数料を請求する場合もございますが、北見地方ですと、少ないようです。)不動産仲介時にかかる費用は、別の機会に記述します。

媒介契約には1.一般媒介契約 2.専任媒介契約 3.専属専任媒介契約の3種類がございます。

それぞれ、メリット・デメリットございますが、今回は概略にとどめる程度にして、詳細は別記事にて説明いたします。

一般媒介契約

売主様自身で買主を見つけること⇒◎

他の宅地建物取引業者(不動産会社)に依頼すること⇒◎

レインズ登録⇒任意

報告義務⇒なし

契約期間⇒規定なし

専任媒介契約

売主様自身で買主を見つけること⇒◎

他の宅地建物取引業者(不動産会社)に依頼すること⇒×

レインズ登録⇒必須

報告義務⇒2週間に一回

契約期間⇒3か月以内

専属専任媒介契約

売主様自身で買主を見つけること⇒×

他の宅地建物取引業者(不動産会社)に依頼すること⇒×

レインズ登録⇒必須

報告義務⇒1週間に一回

契約期間⇒1か月以内

宣伝広告活動

媒介契約を結んだ後、レインズ登録を済ませたのち、宣伝広告の活動に入ります。主な内容は以下のとおりです。

レインズへの登録

レインズとは、指定流通機構のことを言います。カンタンに説明すると、不動産会社専用の物件データベースです。不動産会社は、こちらを見て、同業他社の物件を検索します。ただし、北見市では登録している業者も検索する会社も少ないです。専任媒介・専属専任媒介のときは、こちらに登録するのが義務となっております。

ホームページ登録

自社ホームページでの客付けの他、ホームズ・スーモ・不動産連合体等に物件を登録して、買い客の誘導を促進します。当社はイエステーションホームページと、不動産連合体を利用しております。

チラシ・広告等

客付けのためにチラシや広告媒体への掲載をします。当社は12・1月以外は月一チラシを経済の伝書鳩にて配布し、随時、広告媒体へ掲載しております。

オープンハウス

オープンハウスは見学会のことです。開催していないところが大半ですが、当社は随時開催しております。

既存客への営業

既存顧客への営業も重要です。日々の営業の他、当社は情報誌で既存客へ物件情報を提供しております。

業務報告

専任媒介契約・専属専任媒介契約の場合、業務報告が必須です。

買付・事前審査

買付とは、購入意思がある旨を買付証明書で買主様に売主様へ意思表示していただく手段です。

事前審査とは、ローンが通るか、事前に仮審査を通すことです。仮審査が通らなければ、購入意思があっても、現金購入以外の場合、購入することはできません。

どちらが先か、一長一短がございますが、当社の場合、事前審査を通していただいてから買付証明書をいただいております。買付証明書をいただいても、審査に通らなかったら、売主様の落胆は計り知れないですから。確実に購入できる方に、買付証明書をいただきたい、という趣旨です。

また、値引き交渉は、その値段でなら確実に買う、という方のみ、受け付けております。安易に値引き交渉を乱発し、購入しない方は、今後の取引がスムーズにいく保証ができないので、一切取引をお断りしております。

契約・重要事項説明等

不動産契約とは、不動産の引渡しと売買代金の支払いの確約を書面にて行うことです。口約束でも契約は成立しますが、売主様・買主様のいずれかが翻意した場合、その証拠がないと、契約の存在を証明するのが難しいので、必ず書面で行います。

その他、物件状況をデメリットも含めて詳しく説明し、その代わり、後にクレーム等は一切受け付けない旨をしっかりと説明いたします。こちらが、重要事項説明および、物件状況報告書・付帯設備説明になります。

不動産会社の業務で、客付け以上に大切なものであると、当社は認識しております。営業力があっても、サービスの中身が無かったら、サービス業を営む会社として大いによろしくないことだと思います。

抵当権抹消・住所変更・地目変更等の登記準備

契約が終了しましたら、売主様は買主様の所有権の安全を阻害する一切の権利を抹消していただきます。

主に、抵当権の抹消です。抵当権が抹消できない場合で、引渡し終了後抵当権が実行されますと、買主様は無条件に物件を明け渡さなければなりません。もちろん、そうならないことを確認してから、売却活動に移り、契約にいたります。

住所変更登記は、登記に現在の住所を現況に反映させなければなりませんので、登記上の住所と現在の住所に相違がある場合、必ず必要です。

地目変更登記は、金融機関がローンを実行する条件になっている場合が多いです。そのため、地目が宅地ではない場合、こちらは売主様負担で変更していただくことになります。買主様に負担してほしい、という方もいらっしゃいますが、少々の出費を惜しんで、せっかく買ってくださる方の気分を害するのは大いにマイナスなことだと思いますので、売主様に負担していただくことになっております。

本審査+金銭消費貸借契約

契約が終わりましたら、買主様は、融資の本申し込みをいたします。仮審査は通っておりますから、99%承認が下ります。下りないケースは、仮審査後にクレジット・キャッシング等で滞納が生じること、もしくは、仮審査時に金融機関で把握されていなかった法令違反が発見されることです。北見市内で何件か耳にしたことはございますが、当社ではまだ、そのような事態に陥ったことはございません。

現地確認

引渡し前に、現地で境界の確認、片付け完了の確認等を行い、無事決済できることを、買主様にお伝えします。

決済・引き渡し

買主様から売主様への売買代金のお支払い(決済)、売主様から買主様への所有権移転(引渡し)は、同時に行う必要がございます。どちらか先に履行した場合、先に履行した側が不利益を被る可能性があるからです。

司法書士が必要なのは、手続を代行してくれるからという理由だけではありません。売主・買主双方が同時に義務を履行したのを確認する、というのが司法書士の一番重要な業務です。

通常は銀行で行われますが、場合によっては、司法書士事務所や不動産会社で行われる場合もございます。

これで、無事に不動産の取引は終了となります。

契約から引き渡しまでかかる期間ですが、1か月から2か月が一般的です。居住中の場合は、退去まで時間がかかるので、2-3か月かかってしまう場合もございます。

媒介契約を結ぶまでに、以上の流れを頭に入れておいていただけましたら、幸いです。