こんにちは！北海道北見市・網走市・美幌町の不動産売買専門会社「しろくま建物管理」の矢口です。

 

ローン完済時や不動産売却の際に行う「抵当権抹消」と呼ばれる手続きは、司法書士などの専門家に依頼して行うこともできますが、自分でも行うことができます。

 

今回は抵当権抹消に関する必要書類や手続き方法、自分で手続きを行う場合と専門家に依頼する場合のメリット・デメリットなどを解説します。

 

 

抵当権抹消とは？どんなケースの場合に行う？

「抵当権」とは、金融機関が融資をしたときに不動産を担保に設定し、返済が滞った場合には差し押さえて貸付を回収できる権利のことを言います。

 

つまり「抵当権抹消」は「抵当権」を外す手続きのことで、該当の不動産を担保にする必要がなくなった場合に行います。

 

抵当権抹消が必要なケースは以下の3つです。

①ローン完済時
②不動産売却時
③抵当権抹消が済んでいない不動産の相続時

 

それぞれのケースについて説明します。

 

①ローン完済時

ローンを完済すると、不動産を担保にする必要がありません。

融資先の金融機関から抵当権抹消の手続きをするための書類がもらえます。

 

抵当権の抹消を行わなかったからといって罰則があるわけではありませんが、この後説明する不動産売却時や不動産の相続時に、抵当権抹消が済んでいないと手続きが大変になります。

 

また、すぐに手続きをしないと金融機関から受け取った書類を紛失するおそれもありますので、書類がきたら早めに手続きをしてしまうのがベストです。

 

 

②不動産売却時

ローンが残っている不動産を売却する場合、抵当権抹消をしてローンを完済する必要があります。

理由は、抵当権が引き継がれてしまうからです。

 

例えば、Aさんが手放した不動産に抵当権が残っていてBさんがその不動産を購入した場合、Aさんが何らかのローンで返済が滞ったときに、Bさんの不動産が担保に取られてしまうのです。

 

そのため、不動産の売却時には抵当権抹消をする必要があります。

残りのローンを完済するためには自己資金から支払うか、不動産売却で得たお金を充てる・つなぎ融資など新たなローンを組むなどの方法があります。

 

 

③抵当権抹消が済んでいない不動産の相続時

相続した不動産は相続の登記が必要ですが、抵当権抹消が済んでいないと登記登録ができません。

 

相続する人が抵当権抹消の手続きをしなければなりませんが、ローン完済から年月が経っていたり、死亡による相続だったりする場合、書類の場所がわからなかったり紛失していたりすることもあり、手続きが難しくなるケースも見られます。

 

 

抵当権抹消の手続き方法を詳しく知っておこう

抵当権抹消の手続きには、司法書士などの専門家に依頼する方法と、自分で行う方法の2つがあります。

基本的にどちらでも構いませんが、不動産会社仲介による不動産売買において抵当権抹消が必要なケースでは、抵当権抹消のタイミングが限定的になることから、司法書士に依頼しなければならない場合があります。

 

注意したい点は、抵当権抹消は不動産の管轄である法務局でなければ手続きができないことです。

不動産の所有地と現住所が離れている方は、これも踏まえて手続き方法を考えましょう。

 

では、それぞれの手続きの方法やメリット・デメリットをご紹介していきます。

 

司法書士に依頼して抵当権抹消をする

司法書士に報酬を支払い、手続きを代行してもらう方法です。

 

メリットは、時間と手間がかからないこと。

法務局は土日祝日を除く、平日の午前8時30分～午後5時15分が業務時間なので、時間の都合をつけるのが難しい方には代行がおすすめです。

 

デメリットは、代行報酬を支払わなければならないこと。相場としては1～2万円。

自分で抹消をする場合は、登録免許税が不動産1件につき1,000円と、登記事項証明書の1,200円で済みます。

 

 

自分で抵当権抹消をする

抵当権抹消の手続きは、以下のような流れになります。

①法務局へ手続き申請の依頼を予約
②金融機関から書類をもらう
③登記申請書を作成する
④法務局に書類を提出する
⑤審査完了後、登記識別情報および登記完了証を受け取る

法務局への申請方法は、窓口、郵送、オンラインの3つから選べます。

ただ、オンラインは専用のソフトウェアをダウンロードする必要があったり、パソコンも対象機種があるなど事前準備がやや難しいため、窓口での申し込みか郵送がおすすめです。

窓口であれば相談も可能なので、確実に申請ができます。

 

自分で抵当権抹消を行うメリットは、費用が最低限で済むこと。

先にも述べましたが、登録免許税と登記事項証明書の費用だけです。

 

デメリットは、手続きが大変なことです。

作成する書類の手引きなどはありますが、専門的な内容なので素人には難しく、法務局への予約を入れたり窓口に出向いたりする時間も取られます。

 

また、いつでも出来ると思ってついつい後回しにしてしまい、書類を紛失してしまったり、手続きをしないままになってしまったりということも起こり得ます。

 

 

抵当権抹消手続きの必要書類と入手方法は？

抵当権抹消の手続きに必要な書類には、「金融機関からもらう書類」と「法務局でもらう書類」があります。

金融機関からもらう書類は以下の4つです。

 

①登記済証または登記識別情報

不動産が本人のものであると証明するための書類です。

平成18～20年頃に発行されたものは「登記済証」、それ以降は「登記識別情報」です。

 

 

②弁済証明書

登記原因証明情報、抵当権解除証書、抵当権放棄証書など、金融機関によって名称が異なります。

 

 

③金融機関の会社法人等番号

金融機関の代表者の作成後1ヶ月以内の登記事項証明書を添付した場合は不要です。

 

 

④抵当権者（金融機関）の委任状

抵当権者の委任状です。

一般的にはローンを借りている金融機関からもらうことになるでしょう。

抵当権抹消は、原則として抵当権者と所有者の共同申請となっているため、委任状が必要になります。

 

注意点として、②④の書類は日付が入っていないケースが見受けられます。

そのまま提出してしまうと不備ではねられてしまうので、予め金融機関に確認をしておきましょう。

 

次に、法務局から入手する書類は「登記申請書」です

法務局の窓口のほか、法務局のホームページからダウンロードすることもできます。

不動産登記の申請書様式について：法務局
＜記載例＞ 登記申請書

 

書類記載に関しては細かい指定がありますので、わからない場合は法務局にご相談いただくことをおすすめします。

登記申請書には個人番号の記載のない住民票の添付も必要です。

自治体の役所等で発行してください。

 

 

抵当権抹消手続きの必要書類が揃ったら早急に手続きをしよう

抵当権抹消の手続きは、住宅ローン完済時やローンが残っている不動産の売却時、抵当権が残っている不動産を相続するときに必要です。

 

抵当権は自分で動かないと抹消できません。

抵当権が残っていても罰則などはありませんが、後回しにすると書類が無くなったり、抵当権が残ったまま相続対象になってしまったりするため、すみやかに手続きを行いましょう。

 

手続きは自分でもできますし、司法書士に依頼することも可能です。

お金はかかってもいいから簡単に済ませたいという方は、司法書士へ依頼されるのがおすすめです。

自分で行う場合、書類の書き方に注意。

わからないときは法務局の窓口で相談しましょう。

提出には金融機関からもらう書類が必要なので、なくさないうちに早めに手続きを済ませてくださいね。

 

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