こんにちは！北海道北見市・網走市・美幌町の不動産売買専門会社「しろくま建物管理」の矢口です。
夫婦共働きが珍しくなくなってきた昨今、家などの不動産取得時に「共同名義」を選択される方も増えてきました。
ただ、人生何があるかはわかりません。
離婚になる場合、共同名義の不動産や住宅ローンはどうなるかご存知でしょうか？
今回は共同名義の場合に、住宅ローンは離婚したらどうなるのかを解説。
よくあるトラブルや、離婚しても住み続けたいといったケースについてもお話します！
離婚時に共同名義で住宅ローンが残っている場合、どうすれば良い？
名義には、家の所有名義と住宅ローン名義の2つがあります。
また、不動産を共同名義にする場合、持分割合を決める必要があります。
例えば5,000万円の住宅ローンをペアローンで組んでいて、夫3,000万円、妻2,000万円の割合で支払っているとします。
このとき持分割合は夫は5分の3、妻は5分の2となります。
この場合、離婚における財産分与も夫が5分の3、妻が5分の2となると思われがちですが、夫婦の共有財産は半分にする決まりです。
ローンの支払い額割合で決まるわけではないので気をつけましょう。
離婚した場合に共同名義の家は「売却する」か「住み続ける」ことになります。
それぞれの場合についてどのように分与するのかを見てみましょう。
売却する場合
家を売却する場合は、以下の2パターンに分かれます。
①家の時価＞住宅ローンの残債（アンダーローン）
②家の時価＜住宅ローンの残債（オーバーローン）
①のアンダーローンの場合、家を売却することで売却益が発生し、ローンの完済後に残った売却益は分ければOKです。
②のオーバーローンの場合、家を売却しても住宅ローンは払いきれません。
残債が一括返済できる状態でなければ、そもそも売却を認めてもらえない可能性があります。
住宅ローンを滞納した場合、金融機関に「任意売却」をする方法もありますが、ローンの返済遅延の情報は信用情報機関に残るというデメリットもありますので、利用には慎重な検討が必要です。
住み続ける場合
住宅ローンが残っている状態で夫または妻のどちらかが残って住み続ける場合、住宅ローンの支払いはそれぞれが払い続けるか、どちらかの名義に一本化して単独名義とする方法があります。
夫婦それぞれが払い続ける方法
離婚しても夫婦がそれぞれ住宅ローンを支払うことは可能ですが、ペアローンの場合はお互いが連帯保証人になっています。
どちらかの支払いが滞ると、連帯保証人に一括での支払いを求められる可能性があります。
離婚するとお互い生活環境が変わる上に、場合によっては新しく家族ができることも。
自分が住んでいない家の住宅ローンを支払い続けてくれる保証があるのかという点で、かなりリスクが高い方法だと言えます。
共同名義から単独名義にする方法
例えば妻の単独名義にしたい場合、夫名義分の住宅ローンを完済していなければ名義を妻に変えることはできません。
完済の方法としては「自己資金で支払う」「親戚などから借金をして返済に充てる」「ローンの借り換えを行って夫分のローンを完済し、全額を妻のローンにする」という方法が考えられます。
ただ、そもそもペアローンは、単独では住宅ローンを組むのが難しい金額であるために、夫婦2人を名義人にして借り入れる額を増やしているケースが多いです。
そのため、金融機関は単独名義になったときに返済していける額かどうかを厳しくチェックします。
また、住宅ローンの残債が住宅の時価を上回るオーバーローンの状態だと、交渉の難易度はさらに上がります。
住宅ローンを共同名義のままにしておくとこんなリスクが！
住宅ローンを共同名義のままにしておくには、さまざまなリスクがあります。
できるだけ、離婚時に共同名義を解消できるよう動きましょう。
リスク1：ローンの負債を一気に背負う
先述しましたが、ペアローンの場合、お互いが連帯保証人になっています。
そのため、一方の支払いが滞ると、もう一方の名義人に一括での返済を求められるリスクがあります。
自分名義のローンだけでなく、相手のローンも抱えてしまう可能性があります。
リスク2：売却や相続時に揉める
名義人が亡くなると、その遺族に遺産として相続されますが、亡くなった名義人に新たな配偶者と子どもが2人いた場合は計3人が相続人となります。
相続人が増えて話が難しくなるだけでなく、関係性によっては話し合い自体も難しいケースがあります。
売却に関しても、不動産売却時にはすべての名義人の許可を得なければいけません。
離婚してしまうと話し合うことが難しかったり、連絡も取れなくなったりすることも珍しくないため、売却ができなくなってしまうおそれもあります。
リスク3：離婚後も関係が続く
共同名義である以上、1つの不動産について共同で責任があります。
離婚してもローンを完済するまではずっと関係が続くことが耐えられない、という方も多いです。
離婚理由にもよりますが、「今後一切連絡を取りたくない！」という場合には特に難しいでしょう。
共有名義の家を離婚で名義変更する方法とかかる税金
共同名義の名義変更（不動産登記）は、不動産を管轄する法務局で行います。
司法書士に代行依頼をすることもできます。
住宅ローンを完済していれば、財産分与協議に基づき、単独名義で不動産登記をしたら名義変更は完了です。
共同名義の家の名義変更にかかる税金には、「譲渡所得税」と「登録免許税」の2つがあります。
①譲渡所得税
財産分与をしたときの不動産の価格から、不動産を購入したときの価格を差し引いたときにプラスになるとき（譲渡所得が生まれたとき）にかかる税金です。
財産分与をした側に、譲渡所得の額に対して課税されますが、譲渡所得が無ければ対象外です。
また、引き続き自分で住む場合には、譲渡所得額が3,000万円分まで税金が控除されます。
②登録免許税
登記の名義を変更するときに課税されるもので、必ず払わなければならない税金です。
不動産評価額×0.2%で計算できます。
不動産評価額は、毎年4～5月頃に送付される「固定資産額評価通知書」に記載されています。
共同名義の住宅ローンは離婚時に解決しておくとスムーズ
共同名義で住宅ローンを組んでいる場合、離婚すると家は「売却する」か「住み続ける」かのどちらかになります。
売却に関してはローンの完済が絶対条件。
アンダーローンであれば問題はありませんが、オーバーローンの場合はローン残債によっては売却自体が難しいこともあります。
住み続ける場合も、ローンが残っている状態だと名義変更は難しいです。
共同名義でローンを組んだままにしておくと、支払い義務が片方の名義人にのしかかってしまうリスク、相続や売却が複雑化するリスク、離婚相手との関係が続くリスクなどがあります。
離婚すると話し合いもままならないケースも多いため、共同名義は離婚時に解決しておくとスムーズです。
また、共同名義の不動産の名義変更には税金がかかります。
登録免許税は必ずかかるので頭に入れておきましょう。
北見市や周辺での不動産売却なら「しろくま建物管理」にお気軽にご相談ください。
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