こんにちは！北海道北見市・網走市・美幌町の不動産売買専門会社「しろくま建物管理」の矢口です。
相続などで不動産を所有することになった場合、不動産の名義は手続きをしなければ相続人の名前にはなりません。
しかし、不動産相続登記は期限が定められていないため、何世代も前の方の名前が残っているケースは多いです。
そのため、名義が変更されていないことによって所有者が分からず、手を付けられない土地が増えてきていることが問題視され、法改正によって不動産相続登記の名義変更が義務化されることになりました。
今回は不動産相続登記の義務化の背景や、変更を行わないことで生じるリスクについてお話するとともに、登記の手続き方法についてもご紹介します。
不動産相続登記に期限はなかったが、改正案で義務化に!?
相続をすると名義の変更等でさまざまな手続きをする必要があり、相続税や相続放棄、相続の限定承認、遺留分侵害額請求には手続き完了までの期限も設けられています。
そんななか、不動産相続登記には変更の義務はなく、期限も設けられていませんでした。
しかし、いざ不動産を売却しようとしたときに、名義が変わっていなければ名義人以外が売却することはできません。
近年、不動産相続登記をしていないことで手が付けられない不動産が増えており、問題となっています。
昨今の状況を鑑み、2021年4月の国会で不動産相続登記の義務化の改正案が提出され、2023年度（2024年）内を目処に施行が予定されています。
不動産相続登記の義務化により変わるのは、以下の点です。
- 相続の権利を知ったときから3年以内に不動産相続登記の手続きをしなければならない
- 手続きが3年以内に行われない場合は、10万円以下の過料が発生する
なお、「遺産相続で揉めており、3年以内に解決するのが難しい」といった場合には、改正によって創設される「相続人申告登記（仮称）」を行い、相続人をとりあえず登録しておくという方法を取れば、過料が発生することはありません。
ただし、相続人申告登記（仮称）は所有権を移転するものではありませんので、贈与や売却はできません。
あくまでも一時的な措置であるということを理解しておきましょう。
不動産相続登記の義務化前でも手続きを進めないリスクとは
不動産相続登記は義務化されますが、2021年現時点では期限が設けられていないため、手続きをしなくても公的なペナルティが発生することはありません。
しかし、手続きを行わない場合にはリスクも生じるということは知っておきましょう。
リスクその1・相続人が増えすぎて合意形成が難しくなる
不動産相続登記を行っていないと、不動産の名義人は明治時代や大正時代など何世代も前の方になったままということも少なくありません。
名義人から相続を受ける時点では数人の相続人しかいなかったとしても、何世代も経ることで相続人の人数は増えます。
不動産の相続登記をするためには、相続人全員の実印が必要です。
未成年や海外在住者、認知症などで意思表示が難しい方など、実印を集める作業だけでも多大な時間と労力を要します。
名義人死亡時には相続人が決定していたとしても、昔のことであれば確認も難しいため、トラブルが発生することも珍しくないのです。
リスクその2・登記に必要になる書類の取得が困難になる
不動産相続登記の手続きには、以下の書類が必要です。
- 不動産の名義人の出生から死亡までの戸籍謄本が必要
- 住民票の除票または戸籍の附票（名義人の最後の氏名や住所が登記記録と異なる場合や、名義人の本籍が登記記録の住所と異なる場合）
手続きに必要な住民票の除票や戸籍の附票の保存期間は5年と定められていて、名義人死亡から5年以上が経過してしまうと、書類が入手困難になります。
不動産相続登記は一般の方でも手続きができますが、住民票の除票や戸籍の附票といった書類が揃わない状態で相続登記をするには、司法書士など専門家の依頼が必要になり、費用がかかってしまいます。
リスクその3・不動産の売却ができない
不動産の売却は、不動産の名義人でなければできません。
いざ売却をしたいとなっても、相続人全員の合意が得られなかったり、手続きに必要な書類の入手が困難で手続きができなかったりと、売却までに膨大な時間や労力を費やすことになります。
不動産相続登記の手続きの方法についても知っておこう
2021年現在は不動産相続登記をしなくても公的なペナルティは発生しませんが、放置しておくことで子や孫世代にトラブルの種を残すことになります。
もし、まだ不動産相続登記が済んでいないのであれば、早めに手続きをされることをおすすめします。
不動産相続登記は司法書士などの専門家に依頼される方も多いですが、すべての相続人と連絡が取れる状態など、比較的手続きが少ない場合には、一般の方でも不動産相続登記はできます。
以下は、不動産相続登記の必要書類（一例）です。
- 登記申請書
- 相続人全員の戸籍謄本（被相続人死亡日以降のもの）
- 被相続人の死亡時から出生時までの戸籍謄本
- 被相続人の住民票の除票（本籍の記載のあるもの）
- 対象不動産を相続する相続人の住民票（本籍の記載のあるもの）
- 対象不動産の固定資産評価証明書
- 収入印紙
- 遺産分割協議書、相続人全員の印鑑証明書（遺産分割協議を行った場合）
- 遺言書（遺言状がある場合）
何世代も前から名義人が変更されていない場合、上記の書類だけでは手続きできないことがあります。
その場合は司法書士など専門家に依頼するか、詳細は管轄の法務局へご相談ください。
不動産相続登記の流れ
不動産相続登記の流れは以下の通りです。
①必要書類を集める
②登記申請書を作成する
③登記申請書に必要書類を添付して法務局に提出し、登録免許税を納める
この中で一番時間がかかるのが①の必要書類の収集です。
特に相続人が多い場合には時間がかかりますが、後回しにするとさらに大変になってしまうので、次の世代へ負の遺産を残さないためにもがんばりましょう。
不動産相続登記に期限ができる！手続きをしてリスクを減らそう
人が亡くなると、避けて通れないのが相続の問題。
相続税などの諸手続きと異なり、不動産相続登記だけは期限が無く、義務化もされていませんでした。
昨今、所有者が不明になってしまい、誰も手を付けることができない不動産が増えているのが現状です。
そこで政府は2023年度中を目途に、不動産相続登記の義務化を進めることを決定しました。
これにより、不動産の相続を知ってから3年以内に登記手続きをしなければ、10万円以下の過料も発生することになります。
2021年現在は公的なペナルティはありませんが、名義人を変更しないと相続人が増えすぎたり、登記手続きが煩雑になったりと、後回しにするほどリスクは増えます。
手続きは必要書類を集めて法務局に申請するだけなので、親が亡くなった場合などは一般の方でも手続き可能です。
司法書士など専門家に依頼することもできますので、早めの手続きをおすすめします。
北見市や周辺での不動産売却なら「しろくま建物管理」にお気軽にご相談ください。
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