不動産コラム

不動産を生前贈与するメリット・デメリットは?相続との違いも解説

2021.06.24

こんにちは!北海道北見市・網走市・美幌町の不動産売買専門会社「しろくま建物管理」の矢口です。

 

不動産を生前贈与するメリット・デメリットには、どんなものがあるかご存知ですか?

生前贈与と相続の違いや、生前贈与で課税される税金なども知り、相続と生前贈与のどちらが良いのかをきちんと判断したいですよね。

 

今回は不動産の生前贈与について、詳しく解説します!

相続・贈与

 

 

不動産の生前贈与とは?相続との違いも解説

不動産の生前贈与は、言葉の通り資産を生前に贈与することです。

相続との違いを簡単にまとめると、以下のようになります。

 

相続

資産を渡すタイミング:亡くなった後

資産を渡す対象:法定相続人

 

生前贈与

資産を渡すタイミング:生きている間

資産を渡す対象:自由(法定相続人以外も可)

 

 

相続の場合、法定相続人以外に相続したいときには遺言状の作成が必要です。

一方、生前贈与であれば遺言状などの作成は不要になります。

 

 

不動産を生前贈与するメリット・デメリット

不動産を生前贈与するメリット・デメリットには、どのようなものがあるでしょうか。

 

生前贈与のメリット

①贈与したい時期を決められる

贈与のタイミングを決められるため、マンションの管理などをしている場合は、事業内容や管理に関する情報を共有しやすくなります。

 

また、将来資産価値が高くなると予想される不動産をお持ちの場合、値上がり前に贈与することで、各種税金の節約につながります。

 

②相続時のトラブル回避につながる

相続は遺言状がある場合を除き、故人の意思が反映されにくく、トラブルが起こりやすいです。

生前贈与をしておくことで、相続時のトラブルを事前に回避することができます。

 

③相続する資産が減って相続税が下がる

不動産による収益は、生前贈与をすれば贈与を受けた人のものになるため、生前贈与をしない場合に比べて、被相続人の資産が減って相続税も少なくなります。

 

生前贈与のデメリット

①税金負担が大きい

生前贈与をすると、相続のときにはかからない不動産取得税が発生します。

 

また、登録免許税は相続時には0.4%なのに対し、生前贈与の場合は2%と高く設定されているため、相続に比べると税金負担は多くなります。

 

贈与税も基準となる税率が相続税よりも高いので、より多くの税金を負担しなければならない可能性が高いです。

 

②小規模宅地の特例が使えない

小規模宅地の特例は一定の要件のもとで利用でき、例えば被相続人が住んでいた自宅を相続する場合、宅地の評価額を最大で8割減額できるなど、引き継いだ土地にかかる相続税を大幅に抑えられます。

 

次のブロックで説明する「相続時精算課税制度」を使った場合や、生前贈与から3年以内に贈与者が死亡した場合も、生前贈与を行っても相続税の対象となってしまいます。

 

生前贈与では小規模宅地等の特例が適用できないので、この場合に税負担がかなり重くなってしまいます。

加えて、贈与税も支払う必要があります。

 

 

不動産の生前贈与で発生する税金は?相続時精算課税制度もご紹介

不動産の生前贈与では「贈与税」「不動産取得税」「登録免許税」がかかります。

それぞれの概要や算出方法、税金を抑えられる可能性のある「相続時精算課税制度」についても説明していきましょう。

 

贈与税とは

贈与税は、基礎控除の110万円を超える場合にかかる税金です。

贈与を受けた年の1月1日~12月31日までに受けた贈与額の合計から、基礎控除110万円を控除したものに、税率を乗じて税額を算出します。

 

贈与税=(贈与額の合計ー基礎控除額110万円)✕税率ー控除額

 

不動産取得税とは

不動産を取得するときに一度だけ課税される税金で、贈与で不動産を得た場合にも適用されます。

 

土地の不動産取得税=固定資産税評価額✕4%

 

税率は原則として4%ですが、土地や住宅の場合には特例もあるため、2024年3月31日までは3%と税率が異なるケースもあります。

 

登録免許税とは

登録免許税は、所有権移転登記を行い、名義人を変更する際に課税される税金です。

 

登録免許税=固定資産税評価額✕2%

 

一定金額まで非課税になる「相続時精算課税制度」も活用!

「相続時精算課税制度」とは、60歳以上の親や祖父母が20歳以上の子や孫に対して生前贈与をする場合に利用することができます。

 

相続時精算課税制度には特別控除があり、限度額の2,500万円までは何度でも控除が可能なので、多額の贈与を行う際にはメリットが大きいです。

 

ただし、年齢や贈与対象者の制限があることや、相続時には相続財産に加えて贈与された財産を足した金額に相続税がかかることはデメリットです。

 

また、制度を利用すると、その年以降は数年に渡って分割して相続を行う暦年贈与も利用できません。

 

 

不動産の生前贈与をする際の注意点

不動産の生前贈与では「贈与をする人」「贈与される人」「贈与する物」「贈与する時期」「贈与方法」を明確に示した、贈与契約書を必ず作成しましょう。

 

贈与契約書がなくても贈与は成立しますが、後々のトラブルを防ぐためにも文書化しておくことをおすすめします。

 

生前贈与にすべきか相続にすべきかは、個人の事情なども鑑みるとケースバイケースの事例が多いです。

 

税金なども関わるため、自己判断で進めるのは危険かもしれません。

生前贈与をお考えなら、まずは税理士などの専門家に相談してみましょう。

 

 

不動産を生前贈与するかはよく考えてから行おう

不動産を相続ではなく生前贈与する場合、法定相続人以外からも贈与対象者を選ぶことができ、自分の決めたタイミングで贈与を行うことができます。

 

贈与のタイミングが決められるため、不動産の情報を共有しやすかったり、相続時のトラブル回避につながるというメリットがありますが、税金負担が大きいなどのデメリットも。

 

不動産の生前贈与を行うと、贈与税、不動産取得税、登録免許税がかかります。

登録免許税は相続時にもかかりますが、贈与時の方が税率が高くなります。

 

相続時精算課税制度を利用すると、控除額が大きいので多額の贈与時にメリットがありますが、デメリットもあるので注意が必要です。

 

また、贈与は口約束でもできますが、後々のトラブルを防ぐために贈与契約書を作成しましょう。

 

生前贈与と相続は税金の問題などもあり非常に難しく、個人の状況によってもどちらが良いのか判断が分かれるところです。

自己判断は避け、税理士などの専門家にご相談いただくことをおすすめします。

 

不動産の処分には、売却という方法もあります。

もし北見エリアで不動産売却をご検討なら、しろくま建物管理へお気軽にご相談くださいね!

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