不動産コラム

売れる土地・売れない土地の特徴は?売れない時にすべきことや対策

2021.10.12

こんにちは!北海道北見市・網走市・美幌町の不動産売買専門会社「しろくま建物管理」の矢口です。

 

土地の価格は、広さや向き、地域などによって決まり、市場の需要も影響してきます。

 

土地によってはすぐに売れる場合もあれば、反対に全く売れないという場合もあります。

土地が売れない場合はいくつかの問題を抱えている可能性があります。

 

今回は、売れる土地と売れない土地の特徴について。

 

土地が売れないときにするべきことや対策、売れない土地を所有するリスクやトラブルなどもあわせてご紹介します。

売れる土地・売れない土地の特徴

 

 

売れる土地の特徴は?

まずは、売れる土地の特徴について見ていきましょう。

 

立地が良い

売れる土地の条件として外せないのが「立地の良さ」です。

 

駅が近いなど交通の便が良かったり、周辺にスーパーや病院など周辺施設が充実していたりといった条件のほかに、環境や治安の良さも重要視されます。

特に公共交通機関の利用が多い都会では、交通の利便性の良い土地は非常に需要が高いです。

 

建ぺい率と容積率が大きい

建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積の割合、容積率とは敷地面積に対する延べ床面積の割合のことを指します。

 

建ぺい率と容積率によって、その土地にはどのくらいの大きさの建物を建築できるのかが決まります。

その土地の建ぺい率と容積率はあらかじめ決まっているため、決められた範囲内でしか建物を建築できません。

 

とくにアパートなどを建設する場合は、建ぺい率と容積率が大きい土地ほど大きいアパートが建てられて部屋数も多くなるため、収益にも影響を及ぼします。

 

整形地である

整形地とは、土地の形が正方形や長方形など整った土地のこと。

整形地は土地を有効活用して建物を建てられるため、人気が高い傾向があります。

 

土地の用途制限を受けにくい

国土交通省によって次のように「土地の用途」が定められています。

  • 第一種低層住居専用地域:低層住宅のための地域
  • 第二種低層住居専用地域:低層住宅のための地域で、小規模店舗も建設可能
  • 第一種中高層住居専用地域:中高層住宅のための地域
  • 第二種中高層住居専用地域:中高層住宅のための地域で、小規模店舗も建設可能
  • 第一種住居地域:住居の環境を守るため、大規模な店舗や事務所の建設を制限する地域
  • 第二種住居地域:住居の環境を守るため、店舗や事務所の建設を一部制限する地域

用途地域はこのほかにもあり、全部で13種類です。

 

※詳しくは、国土交通省の土地利用計画制度の概要で紹介されている用途地域(PDF)をご確認ください。

 

土地の用途によって建物の種類に制限がつくため、用途の制限を受けにくい土地のほうが売れやすくなります。

 

 

売れない土地の特徴も知ろう

土地のサイン

売れない土地の特徴とはどのようなものなのでしょうか。

 

立地が悪い

駅から遠く離れている、交通の便が悪い、学校が近くになく通学が不便などといった立地条件が悪い場合はなかなか売れません。

 

車を持たない単身者が多い地域では、駅から徒歩15分以上かかるような立地の悪い土地の価格は下落します。

 

災害に弱い土地

日本は地震など自然災害が多いため、地盤が弱い土地や傾斜地といった災害に弱い土地は売れにくくなります。

 

地盤などの特性はハザードマップを見れば確認できますので、参考にしましょう。

 

旗竿地など土地の形状がいびつ

四角形に近い整形地であるほど土地を有効活用できるため売れますが、三角地や間口が狭い「旗竿地」「袋地」など、いびつな形状の土地(不整形地)は、扱いにくいため売れにくいです。

 

土地に用途の制限がある

先述の売れる土地の特徴の通り、土地には用途の制限があります。

 

建物の使用が住宅地に限定されていたり、低い住宅しか立建築できなかったりと用途の制限が厳しい土地は、使い勝手の悪さから売れにくくなります。

 

心理的に敬遠されがちな施設が周辺にある

墓地や葬儀場、暴力団の事務所、工場、風俗店や遊戯施設など、土地の周辺に心理的な抵抗を感じる「心理的瑕疵」になるような施設がある場合も、なかなか売却に結びつかない要因になります。

 

 

土地が売れない時にすべきことや対策

測量

土地がなかなか売れない場合でも、コツを掴めば売却は可能です。

 

土地の形状がいびつな場合の売却のコツ

旗竿地など土地の形状がいびつで売れない場合は、土地の形状が整形地に近づくように「隣地や周辺の土地を買い取ることで土地を大きくして売却する」という方法があります。

 

または、隣地に土地を持つ人に土地を売却するという方法もありますよ。

 

そのほか、土地の形状に合わせた建築プランを提案することで売れるケースも。

車の出入りがしにくい旗竿地では、車を持たない単身者向けの住宅地として提案することで土地の魅力を引き出すことも可能です。

 

地盤が弱い場合の売却のコツ

地盤が弱かったり土壌汚染の不安があったりと、土地に不安要素がある場合は、まずはしっかりと地盤調査を行いましょう。

地盤調査をすることで、地盤の強度をはじめ液状化の可能性や地中の埋設物の有無などを調査できます。

 

調査をして不安要素を明確にすることで、土地が売れるケースもありますよ。

 

価格が原因で売れない場合の売却のコツ

どうしても売れない場合は、最終的に土地の値段を下げることも検討しましょう。

とくに早く現金化したい場合は、市場価格よりも低くすることで売れやすくなりますよ。

 

また、不動産会社の実力によっても売却価格が左右されることも。

まずは複数社に査定を依頼し、高額な取引ができて信頼できる不動産会社を見つけましょう。

 

どうしても売れない土地を手放す方法

どうしても土地が売れない場合は、「自治体へ寄付する方法」と「個人に贈与」する方法もあります。

 

自治体への寄付は、自治体がその土地を使用できると判断した場合に限り、寄付することができます。

土地の写真や公図、謄本など土地の詳細がわかる資料を持参のうえ、自治体の担当窓口へ相談しましょう。

 

また、土地を贈与(譲渡)するという方法もあります。

 

無償で土地を譲った場合でも、贈与された側は贈与税を支払う義務があるため、あらかじめしっかりと説明することが大切です。

 

 

売れない土地を所有するデメリット

土地が売れないからといって放置していると、さまざまなデメリットがあります。

 

税金

土地は所有しているだけで、毎年固定資産税や都市計画税といった税金が発生します。

 

これらは土地を使っていなくても、所有しているだけで毎年発生してしまうので、土地が何年も売れない場合は手放すことも検討したほうが良いでしょう。

 

近隣トラブル

誰も住んでいない土地を放置していると、雑草や虫が発生するといった問題のほか、ごみの不法投棄や無断使用などさまざまな問題が起こることも。

そうなると、近隣住民とのトラブルが発生し、最悪の場合損害賠償請求などが起こる場合もあるため注意が必要です。

 

資産価値の低下

土地の評価額は3年ごとに見直しされる制度(評価替え)があるため、売れない土地を所有しているうちに土地の資産価値が低下してしまう恐れがあります。

そのため、売れない土地は早めに売却や手放すことを検討するのがおすすめです。

 

 

売れる土地と売れない土地の特徴を知って対策をしよう!

売れる土地は、駅が近いなど立地が良い、土地や建ぺい率と容積率が大きいなど、快適な暮らしを可能にするさまざまな特徴があります。

 

売れない土地は、立地が悪かったり、災害に弱かったりと問題を抱えている可能性も。

ただし、旗竿地など使い勝手の悪い土地でも、隣接する土地を買い取って大きくするなどさまざまな対策を行えば、売ることも可能です。

 

それでも売れない場合は、土地を手放したり、信頼できる不動産会社を見つけて相談したりと、土地を放置することなく早急に対応することをおすすめします。

 

北見エリアで不動産売却を土地の売却をご検討中ならしろくま建物管理へお気軽にお問い合わせください。

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