不動産コラム

不動産売却の査定方法をご紹介!流れや査定価格の計算方法も解説

2021.07.21

こんにちは!北海道北見市・網走市・美幌町の不動産売買専門会社「しろくま建物管理」の矢口です。

 

不動産を売却する際、絶対に避けて通れないのが「査定」。

 

ただ、「人に貸すか売却するか迷ってるから査定をしてみたい」「査定をしたら絶対に売らないといけないのだろうか」など、疑問や不安を感じている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

 

今回は、不動産の査定について詳しく解説!

査定とは一体何かということから、査定の方法や一般的な査定の流れなどについてお話しします。

 

 

不動産を売却する際の「査定」とは?

不動産を売却するときに受ける「査定」とは、不動産会社が「このくらいなら買い手がつくかな」という価格を計算してくれることを言います。

 

査定は無料で受けることができ、査定を受けたからといって必ずしも売却をしなければならないわけではありません。

 

不動産会社は、査定などをきっかけに売主と媒介契約を結び、不動産が売れると「仲介手数料」という形で報酬を受け取ります。

多くの売主の方とつながるきっかけ作りにもなるため、無料で査定を受けることができるようになっています。

 

査定の依頼は誰でもできるので、高齢の親の代わりに離れて住む子どもが査定依頼をしたり、二世帯住宅のうち一方の世帯側がもう片方の家庭の同意を得ずに査定を依頼するといったことも可能です。

 

不動産会社ではなく、不動産鑑定士に評価額を判断してもらう「不動産鑑定」の場合は費用が発生します。

離婚時の財産分与や相続問題など厳格な評価額を出さなければならない場合に行われますが、一般的な不動産の売却であれば「不動産査定」で問題ありません。

 

 

不動産査定の方法をご紹介

不動産査定の方法には「簡易(机上)査定」と「訪問査定」の2種類があります。

 

簡易(机上)査定

簡易査定または机上査定は、その名の通り、机の上の簡易的な計算でできる査定のことです。

不動産そのものを見ないため、もう一種類の査定方法である訪問査定よりも精度は落ちます。

 

ただし、マンションであれば類似性が高いため、比較的市場価格に近い査定金額になることが多いです。

まだ売却を検討中の段階であるなど、大まかで良いので査定価格を知りたいといったときには簡易査定がおすすめです。

 

訪問査定

訪問査定では現地に行って不動産の傷や傷み具合、周辺環境までしっかりとチェックをして総合的に判断して査定金額を出します。

 

戸建て住宅の場合は間取りや周辺環境が推測しにくいため、訪問査定で各項目をしっかりとチェックしてもらうと良いでしょう。

 

すでに売却の意向が固まっていて、1年以内には不動産を手放したいと思っているのなら訪問査定で具体的な査定額を出してもらうのがおすすめです。

 

 

不動産査定の一般的な流れをチェック!

不動産査定の一般的な流れは以下のようなものが主流です。

 

①一括査定サイトなどで、複数の不動産会社で査定を受ける(簡易査定)

②訪問査定を依頼する

③現地調査をする

④査定結果の報告を受ける

 

簡易査定を受けたあとに、改めて訪問査定を依頼するケースが多いです。

査定依頼から査定結果報告までは、およそ一週間程度となります。

 

査定額は計算方法などにより、不動産会社によって異なります。

そのため、必ず複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額の適正値を把握することをおすすめします。

 

 

不動産の査定価格はどうやって決まる?計算方法も解説

不動産の査定価格の計算方法は「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3つです。

複数の不動産会社に査定を依頼すると異なる査定価格になり、一体どれか適正な価格なのかと戸惑うこともあるでしょう。

不動産売却の査定に使う計算方法は会社によって異なるため、査定価格にも違いが出てしまうのです。

そのためにも、3つの計算方法について知っておくと安心です。

 

取引事例比較法

査定額は【事例物件の価格×査定物件の評点×査定物件の面積】で求めます。

 

取引事例比較法は、前例を元に条件の近いものを選んで査定をします。

間取りが似ていて比較しやすいマンションや、周辺の地価から判断しやすい土地の査定などによく使われる査定法です。

 

原価法

査定額は【再調達原価-減価額】で求めます。

 

原価法は、建物を壊して再建築するとどのくらいの費用がかかるか(再調達原価)といった視点で計算をし、経年劣化も考慮するため減価額を差し引いて求めます。

 

主に戸建ての物件に使われる計算方法です。

 

収益還元法

査定額は【純収益÷還元利回り】で求めます。

 

収益還元法は、不動産が将来生み出すであろう純利益と現在価格の総合計を求める方法で、主に収益性のある賃貸物件の場合に使われる計算方法です。

収益還元法には直接還元法とDCFがあり、DCF法は複雑な計算になるため、一般的には上記の直接還元法の式が用いられることが多いです。

 

 

不動産の査定方法は複数ある!売却の適正価格を知ろう

不動産会社の査定は、不動産がどのくらいの価格で売れるのかを計算してくれる活動のことで、不動産会社が行う場合は無料です。

 

査定方法にはおおまかな査定価格がわかる簡易査定と、具体的な査定額がわかる訪問査定の2種類があります。

売却の状況によってお選びいただくと良いでしょう。

 

査定は一括査定から簡易査定、訪問査定、査定結果報告といった流れで行うことが多く、およそ一週間かかります。

 

査定の計算方法は「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の3種類。

マンションや戸建て、賃貸物件によって計算方法も変わり、不動産会社によっても査定価格は異なります。

複数の不動産会社に査定を依頼し、適正な査定価格を知ることが大切です。

 

北見エリアで不動産売却をご検討中ならしろくま建物管理へお気軽にお問い合わせください。

 

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