不動産コラム

不動産仲介の仕組みについて知ろう!仲介手数料や仲介契約も解説

2021.07.14

こんにちは!北海道北見市・網走市・美幌町の不動産売買専門会社「しろくま建物管理」の矢口です。

 

不動産を「売りたい」「買いたい」そんなときに必ずと言っていいほどお世話になるのが、「不動産会社」です。

不動産会社は「不動産仲介業」とも呼ばれます。

 

「でも、不動産の売買に不動産仲介って絶対に必要なのかな?」と、思われたことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか?

 

今回は、不動産仲介とはどのような仕組みになっているのかについて解説。

不動産仲介手数料や、知っておいて損はない不動産仲介契約の種類についてもご紹介します。

 

 

まず「不動産仲介」とは?その仕組みも解説

不動産仲介の役割は、不動産を売りたい人と買いたい人の仲立ちをすることです。

 

「家や土地を売りたい」ときに、自分で町を歩き回って「家を買いませんか?」と買ってくれる人を探すことはありませんよね。

不動産仲介では物件の情報紹介や管理なども行い、売る側・買う側ともに必要な人へ情報が届くようにしてくれるのです。

 

不動産仲介の仕事には、以下の内容も含まれます。

  • 物件の査定
  • 物件紹介
  • 宣伝、広告活動
  • 下見や現地案内の手配
  • 売買に関する売主と買主の価格交渉の仲立ち
  • 売買契約書の作成とそれにかかる調査
  • 決済手続き

 

不動産仲介業は「不動産の売買に関することについて、一から十まで手取り足取り教えてくれるサポーター」のようなイメージといってもいいかもしれません。

 

物件がなかなか売れないときには、様子を見て価格を下げることを提案したり、物件が古ければ解体を勧めたりといった、物件が売れやすいようにアドバイスをすることもあります。

 

契約書の作成や手続きなどはかなり難しいので、不動産仲介なしに売買契約をすると大変です。

不動産仲介が入ることで、スムーズに手続きができます。

 

このように、売り手と買い手をそれぞれサポートするのが不動産仲介の仕事です。

 

 

不動産仲介の仕組み「レインズ」とは?

不動産を売りたいときや買いたいときに、全国どこにいてもたくさんの不動産情報が得られるのは「レインズ」というネットワークがあるからです。

 

レインズとは、国土交通大臣が指定した公益法人で、正式名称は「Real Estate Information Network System」です。

「不動産情報の流通を円滑にすること」「不動産情報の透明性を図ること」を目的に設立されました。

 

不動産業者間で不動産情報を幅広く情報交換することで、情報の共有と透明性を図るのがレインズの目的です。

情報が共有されているおかげで、売主も買主も適正価格で物件の取り引きができるのです。

 

ただし、すべての物件情報がレインズに登録されているとは限らず、レインズに登録するとしてもタイムラグも生じます。

 

狙っているエリアがあれば、そのエリアの物件が集まりやすい不動産会社に通い、最新の情報を得るというのも一つの手段です。

 

 

不動産仲介手数料はいくらかかる?

不動産仲介のサポートの報酬として発生するのが「仲介手数料」です。

 

仲介手数料は売主・買主がそれぞれ支払います。

ただし、売買契約が成立しなければ仲介手数料は一切発生しません。

 

また、不動産の仲介手数料は国土交通省によって上限が定められています。

 

<売買又は交換に関する報酬の額(報酬規定 国土交通省 告示 第1552号)>

  • 200万円以下の部分:金額×5.5%
  • 200万円を超え400万円以下の部分:金額×4.4%
  • 400万円を超える部分:金額×3.3%

 

消費税率が10%に引き上げられたことを受け、令和元年10月1日より上記の報酬額となっています。

 

金額区分により、それぞれのパーセンテージが適用されるため、例えば500万円の不動産であれば以下のような計算になります。

 

①200万円以下の部分:2,000,000円×5.5%=110,000円

②200万円を超え400万円以下の部分:2,000,000円×4.4%=88,000円

③400万円を超える部分:1,000,000円×3.3%=33,000円

 

①+②+③=231,000円が仲介手数料です。

 

 

不動産仲介契約の種類も知ろう!

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不動産仲介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任契約」があります。

それぞれについて説明します。

 

一般媒介契約

同時に複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約のことです。

売主が自分で購入者を見つけ、不動産会社を通さずに契約する自己発見取引も可能です。

 

一般媒介契約の場合は、売買契約が成立した不動産会社のみが仲介手数料を受け取ることができます。

 

【メリット】

  • 情報が多角的になり、購入希望者が見つかりやすい

 

【デメリット】

  • 他の不動産会社で売買が成立すると仲介手数料が入ってこないため、売却活動を熱心に行ってもらえない可能性がある
  • レインズへの登録義務や売主への報告義務がないため、販売状況がわからない

 

専任媒介契約

一社にのみ売却活動を依頼する契約です。

他の不動産会社とは契約できませんが、売主が自分で見つけた購入者とは仲介なしで契約ができます。

※自己発見取引の場合は仲介手数料がかかりません。

 

【メリット】

  • 売却活動に力を入れてもらえる
  • 2週間に一度、売主への状況報告が義務付けられているため、進捗状況が明確である

 

【デメリット】

  • 契約中は他社への乗り換えができない
  • レインズへの登録は契約から1週間以内なので、情報の共有に時間がかかる
  • 売却活動が不動産会社の力量に左右される可能性がある

 

専属専任契約

専属専任契約も一社にのみ売却活動を依頼する契約ですが、同じような契約の専任媒介契約とは異なるポイントも。

 

専属専任契約の場合は、売主が自分で見つけた購入希望者であっても、契約した不動産会社を通しての取り引きが義務付けられています。

 

【メリット】

  • 売買契約が成立すれば確実に仲介手数料が得られるため、積極的な売却活動をしてもらえる
  • 契約から5日以内にレインズへの登録義務があるので、情報共有が早く、買主が見つかりやすい
  • 週に一度、売主へ販売状況の報告が義務付けられているため、進捗状況がより把握しやすい

 

【デメリット】

  • 売主と購入希望者の直接取引ができない
  • 売却活動が不動産会社の力量に左右される可能性がある

 

 

不動産仲介の仕組みは明確なルールで成り立っている!

不動産仲介は、不動産の売買にかかわる一連の手続きをサポートする仕事です。

 

不動産の仲介をした報酬として「仲介手数料」が支払われますが、売買契約が成立したときのみ発生するもので、手数料の上限も国土交通省の基準により明確に定められています。

 

不動産仲介を支える仕組みに「レインズ」というシステムがあり、不動産の情報を全国一律円に共有・管理するものです。

レインズを利用することにより、不動産情報が広く行きわたり、情報が多くの人に共有されることで適正な価格での不動産売買が可能になっています。

 

また、不動産の仲介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任契約があり、それぞれメリット・デメリットがあります。

 

どの不動産仲介契約が自分に合っているのかを事前に確認し、より良い契約方法を見つけられるといいですね。

 

北見エリアで不動産売却をご検討中なら、しろくま建物管理にお気軽にご相談ください。

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