「任意売却」という言葉を、インターネットで初めて目にした方も多いのではないでしょうか。
住宅ローンの返済が苦しくなり、検索してたどり着いた。弁護士や不動産会社から「こういう方法がありますよ」と聞いた。いずれにしても、聞き慣れない言葉に戸惑っている状態だと思います。
この記事では、任意売却とは何かを、できるだけシンプルにお伝えします。専門用語は必ず平易な言葉で補足しますので、最後まで読んでいただければ全体像が見えるはずです。
3つのポイントで理解する
任意売却を一言でまとめると、住宅ローンの返済が困難になったとき、債権者（金融機関や保証会社）の同意を得て、通常の不動産売却に近い形で自宅を売る方法です。
通常の売却との違い
住宅ローンが残っている家を売るとき、通常は売却代金でローンを完済する必要があります。しかし、売却額がローン残高を下回る場合（いわゆるオーバーローン）、通常の方法では売れません。任意売却は、この状況で債権者の同意を得て売却を可能にする仕組みです。
競売との違い
住宅ローンの滞納が続くと、最終的に裁判所が強制的に家を売る「競売」に進みます。この競売を回避するのが、任意売却のもう一つの大きな役割です。比較について詳しくはS2 競売との違いの記事へをご覧ください。
法的な位置づけ
特別な法律で定められた制度ではなく、宅地建物取引業法に基づく通常の不動産売買です。「任意」とは「当事者の意思で」という意味であり、裁判所を介さず、所有者自身の判断で進められます。
どんなときに必要になるか
以下のような状況で選択肢に入ります。
- 住宅ローンの返済を滞納している、または滞納しそうな場合
- 売却したいが、ローン残高が売却見込み額を上回っている場合
- 離婚に伴い、共有名義の住宅を処分する必要がある場合
- 転職・失業・病気で収入が減り、返済の見通しが立たない場合
住宅ローンの滞納からのタイムラインはおよそ以下のとおりです。
| 時期 | 状況 |
|---|---|
| 滞納1〜3ヶ月 | 金融機関から督促状・催告書が届く |
| 滞納3〜6ヶ月 | 期限の利益喪失予告通知（分割払いができなくなる予告） |
| 滞納6〜7ヶ月 | 代位弁済（保証会社が銀行に一括返済し、債権が移る） |
| 滞納7〜12ヶ月 | 競売申立て → 競売開始決定通知 |
実質的な期限は、代位弁済後から競売の入札期日までです。早ければ早いほど選択肢が広がります。手続きの詳細はS3 流れの記事へをご覧ください。
6つのメリット
当社がこれまで対応してきた中で、相談者の方が特に実感されるのは以下の6点です。
- 市場価格に近い金額で売却できる: 競売では市場価格の5〜7割になるのが一般的ですが、通常の市場で売却するため、それに近い金額での成約が見込めます
- 引っ越し時期を調整できる: 売買契約の条件として引き渡し日を交渉できます。お子さんの学期末に合わせることも可能です
- 引っ越し費用を確保できる可能性がある: 売却代金から10万〜30万円程度を控除するよう債権者と交渉するケースがあります
- 周囲に知られにくい: 競売はBIT（不動産競売物件情報サイト）で公開されますが、この方法は通常の売却と同じ形で進むため、近所に事情が知られるリスクが低くなります
- 残債の返済条件を交渉できる: 売却後に残ったローンについて、月々無理のない金額（1万〜3万円程度）での分割返済を交渉できます
- 精神的な負担が軽い: 自分の判断で進められるため、裁判所主導の競売に比べて、生活再建に向けた主体的な一歩になります
知っておくべきデメリットとリスク
メリットだけをお伝えするのは不誠実です。正直にデメリットもお伝えします。
- 信用情報に記録される: ローン滞納が前提となるため、信用情報機関（いわゆるブラックリスト）に記録されます。5〜7年程度は新たなローンやクレジットカードの審査が通りにくくなります
- 債権者の同意が必要: すべての抵当権者が同意しなければ売却できません。複数の抵当権が設定されている場合、交渉が難航することがあります
- 必ず売れるとは限らない: 買い手が見つからなければ成立しません。特に過疎地域では時間がかかることがあります
- 時間制限がある: 競売の入札期日までに完了させる必要があり、一般的には3〜6ヶ月で進めます
業界全体の成功率は50〜60%程度と言われています。ただし、競売申立て前の早い段階で着手すれば90%以上という統計データもあります。早めの相談が成功率を大きく左右します。
費用の仕組み——持ち出しゼロの理由
「費用が払えないから困っているのに、不動産会社に手数料を払う余裕なんてない」——これは多くの方が心配されることです。
結論から言えば、売主が事前に用意する費用はありません。
仲介手数料、登記費用、滞納した管理費などの必要経費は、すべて売却代金から差し引いて支払われます。債権者がこの経費控除を認めるのは、競売よりも高く売れて、結果的により多くの金額を回収できるからです。
仲介手数料の上限は宅地建物取引業法で「売却価格×3%＋6万円＋消費税」と定められています。売却価格が1,000万円の場合、約39.6万円です。
相談・査定の段階で費用が発生することはありません。
北海道で検討されている方へ
当社はオホーツク・旭川圏で任意売却に対応しています。地域ごとの不動産事情や管轄裁判所、地元金融機関との交渉について、エリア別にまとめています。
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- 網走市・美幌町・大空町 → P3 網走・美幌・大空の記事へ
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- 旭川近郊（鷹栖・東神楽・東川・美瑛・上川・愛別） → P6 旭川近郊の記事へ
法律的な判断が必要な事項については、必ず弁護士・司法書士にご確認ください。
よくあるご質問
家を売った後、どのくらいで出なければなりませんか。
売買契約から引き渡しまで通常1〜2ヶ月の猶予があります。この間に次の住まいを探し、引っ越しの準備を進めることが可能です。
近所に知られずに進められますか。
通常の不動産売却と同じ形で進むため、裁判所の公告やBITへの掲載はありません。周囲に知られにくい形で進めることが可能です。
ローン残高と売却額の差額はどうなりますか。
売却額で完済できない残債については、債権者と分割返済の条件を交渉します。多くの場合、月々1万〜3万円程度の返済計画に応じてもらえます。
相談だけでも費用はかかりますか。
相談・査定の段階で費用が発生することはありません。売却が成立した場合にのみ、仲介手数料が売却代金から差し引かれます。
まとめ — 「知る」ことが最初の一歩です
任意売却は、住宅ローンの問題を解決するための選択肢の一つです。万能ではありませんが、競売に比べて有利な条件で売却でき、生活再建への道筋をつけやすい方法です。
まずは現在の状況を整理してみませんか。お電話でも、メールでも、LINEでも構いません。知ることが、最初の一歩です。
ご相談窓口
任意売却ご相談専用ダイヤル（相談無料・秘密厳守・担当者直通）
050-5369-8608
相談したからといって、すぐに何かを決める必要はありません。「自分の場合はどうなのか」を確認するだけでも構いません。
- 電話受付：10:00〜17:00
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北見本店
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