北見市・美幌町で不動産売買を専門に手がける株式会社しろくま建物管理です。
親から子へ、あるいは子から親へ不動産を売買するケースは意外と多くあります。しかし、一般の売買にはない注意点がいくつもあり、知らずに進めると多額の贈与税が課されることもあります。
本記事では、不動産の親子間売買で押さえるべきポイントを、税金・住宅ローン・手続きの面から解説します。
親子間売買と一般売買の違い
手続き自体は一般の売買とほぼ同じですが、以下の点で大きく異なります。
| 項目 | 一般の売買 | 親子間売買 |
|---|---|---|
| 価格設定 | 市場価格が基準 | 自由だが「みなし贈与」に注意 |
| 住宅ローン | 通常どおり利用可能 | 多くの金融機関で審査不可 |
| 各種控除 | 3,000万円控除等が利用可能 | 利用できない控除がある |
| 買主の確定 | 購入希望者を探す必要がある | 最初から買主が決まっている |
| 期間 | 数か月かかることが多い | 短期間で完了できる |
最大の注意点：みなし贈与
みなし贈与とは
市場価格より著しく低い価格で親子間売買を行うと、市場価格との差額が贈与とみなされ、贈与税が課される可能性があります（相続税法第7条）。
例：市場価格2,000万円の不動産を500万円で子に売却
→ 差額の1,500万円が贈与とみなされ、贈与税の対象になる可能性
どのくらいの価格ならセーフか
法律上、明確な基準値はありませんが、実務上は市場価格の80%以上であれば、みなし贈与と判断されるリスクは低いとされています。
価格設定の目安：
- 不動産鑑定評価を取得するのが最も安全（ただし費用20〜30万円程度）
- 路線価（国税庁発表）は時価の約80%の水準のため、路線価以上での取引がひとつの目安
- 固定資産税評価額は時価の約70%程度のため、これを下回ると危険
不動産会社の査定を取得しておくことをおすすめします。 当社でも査定は無料で承っています。
親子間売買で使えない控除・特例
親子間の売買では、以下の控除・特例が適用除外になります。
| 控除・特例 | 適用 | 理由 |
|---|---|---|
| 3,000万円特別控除 | 不可 | 親子は「特別の関係がある者」に該当 |
| 10年超所有の軽減税率 | 不可 | 同上 |
| 居住用財産の買換え特例 | 不可 | 同上 |
| 住宅ローン控除 | 条件付き | 要件を満たせば適用可能な場合あり |
住宅ローン控除については、取得先が「生計を一にする親族」でないこと等の条件を満たせば適用できる場合があります。詳しくは税務署にご確認ください。
親子間売買でかかる税金・費用
売主（親）にかかる税金
| 税金 | 内容 |
|---|---|
| 譲渡所得税 | 売却益が出た場合に課税（3,000万円控除は使えない） |
| 印紙税 | 売買契約書に貼付（売買金額による） |
買主（子）にかかる税金・費用
| 税金・費用 | 内容 |
|---|---|
| 不動産取得税 | 通常の取得と同じ税率（土地・住宅3%）。軽減措置も適用可能 |
| 登録免許税 | 所有権移転：固定資産税評価額 × 2% |
| 贈与税（みなし贈与の場合） | 市場価格との差額に対して課税される可能性 |
| 仲介手数料 | 不動産会社を利用する場合 |
住宅ローンの問題
親子間売買では、住宅ローンの審査が通らないケースが非常に多いのが現実です。
金融機関が断る理由
- 贈与で済むものをわざわざ売買する理由を疑われる
- 住宅ローンを別の用途に流用するリスク
- みなし贈与のリスクを金融機関が負いたくない
住宅ローンを使える可能性がある方法
| 方法 | 特徴 |
|---|---|
| フラット35 | 親子間売買でも審査対象になる場合がある。ただし「売買」として登記されることが条件 |
| ノンバンク | 親族間売買専用ローン商品を扱う会社あり。金利はやや高め |
| 分割払い | ローンを使わず、親子間で分割払いの契約を締結する方法。売買契約書を作成し、定期的な支払いを記録しておくことが重要 |
重要：いずれの方法でも、不動産会社が仲介に入り、重要事項説明書を作成していることが金融機関の審査条件になるケースがほとんどです。
手続きの流れ
- 不動産会社に相談：適正価格の査定と、仲介の依頼
- 価格の決定：みなし贈与にならない適正価格を設定
- 売買契約の締結：一般の売買と同様の契約書を作成
- 住宅ローンの申込み（利用する場合）
- 決済・所有権移転登記
- 確定申告：売主は譲渡所得の申告、買主は不動産取得税の軽減申告
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不動産の親子間売買のご相談
株式会社しろくま建物管理は、北見市・美幌町を中心に不動産売買を専門に手がけています。任意売却士の資格を持ち、不動産売買500件以上の実績があります。
親子間売買では、適正価格の査定・仲介・住宅ローンの相談先の紹介まで対応しています。「親の家を買いたいが、どう進めればいいかわからない」という方は、お気軽にご相談ください。
- TEL：0157-33-4185
- 対応エリア：北見市・美幌町
よくある質問（FAQ）
Q. 親子間売買に不動産会社の仲介は必要？
法律上は必須ではありませんが、実務上はほぼ必須です。住宅ローンを使う場合、金融機関が重要事項説明書の提出を求めるため、宅建業者の仲介が必要になります。また、適正価格の根拠を示す上でも不動産会社の査定は重要です。
Q. 親の家を相続するのと買うのとではどちらが得？
ケースによります。相続の方が税負担が軽いことが多いですが、「今すぐ名義を移したい」「相続争いを避けたい」「住宅ローンを組みたい」といった事情がある場合は売買が有効です。
Q. みなし贈与と判断されたらどうなる？
市場価格と取引価格の差額に対して贈与税が課されます。贈与税は税率が高く（最大55%）、数百万円の追徴課税になることもあります。事前に税理士に相談することをおすすめします。
Q. 兄弟間の売買も同じ注意が必要？
はい。兄弟間、親族間の売買でもみなし贈与のリスクは同じです。また、3,000万円控除が使えないのも同様です。
出典・参考文献
※本記事は2026年2月時点の情報に基づいています。みなし贈与の判断は個別の事情により異なるため、具体的な取引については税理士にご確認ください。