【2026年最新】中古住宅の売却と冬季の凍結防止｜北見市の水抜き・水落とし

北見市・美幌町で不動産売買を専門に手がける株式会社しろくま建物管理です。

北見市は冬の最低気温がマイナス20度を下回ることもある、道内でも屈指の寒冷地です。中古住宅を売却して空き家になる場合、水抜き（水落とし）を怠ると水道管が破裂し、数十万〜数百万円の修繕費が発生します。

本記事では、凍結防止の方法、水抜きの手順、凍結事故が起きた場合の費用と保険対応について解説します。

なぜ凍結防止が必要か

北見市の冬季気温

北見市はオホーツク地方の内陸部に位置し、道内の都市部では最も寒い地域のひとつです。

月	平均気温	最低気温（平年値）
12月	-5.1℃	-10.8℃
1月	-8.0℃	-14.2℃
2月	-7.4℃	-14.0℃
3月	-1.9℃	-7.6℃

年によってはマイナス25〜30℃に達することもあります。

出典：気象庁北見の平年値

凍結で何が起きるか

水道管内の水はマイナス4℃程度で凍り始めます。北見市の冬は、11月末から3月までの約4か月間、日常的に凍結リスクがあります。

凍結すると起きること：

水道管が膨張して破裂する
暖房が復旧した際に解けた水が一気に噴き出す
床・壁・天井が水浸しになり、建具や内装が全滅する
2階で破裂すると、1階の天井まで被害が及ぶ

当社でも、空き家の水抜きをしていなかったために室内全体が水浸しになった事例を何度も見ています。凍結事故は予防がすべてです。

凍結防止の3つの方法

1. 部屋を暖める

暖房を入れて室温を保つ方法です。在宅時はこれが基本ですが、空き家では光熱費がかかり続けるため現実的ではありません。

2. 配管を直接暖める（電熱線・ヒーター）

配管に巻いた電熱線（電熱コイル）で凍結を防ぐ方法です。電気代はかかりますが、水抜きが難しい配管には有効です。

3. 水抜き・水落とし（空き家はこれ一択）

水道管内の水をすべて抜く方法です。管内に水がなければ凍結しません。

空き家にする場合は水抜きが唯一の現実的な方法です。

水抜き（水落とし）の手順

「水抜き」と「水落とし」は同じ作業の別名です。地域や業者によって呼び方が異なるだけで、やることは同じです。

基本手順

水抜き栓（不凍栓）を「止」「閉」にする

元栓を閉めて水道の供給を止める

すべての蛇口を全開にする

蛇口を開けて空気を入れることで、管内の水が下に落ちる
中途半端に開けると水が残り、凍結の原因になる

トイレの水を処理する

タンク内の水を流す
便器内のトラップの水をくみ出すか、不凍液を入れる

ボイラーの水を抜く

給湯器・ボイラー内の水も必ず抜く
凍結するとボイラー本体の交換が必要になる場合がある

洗濯機の給排水を処理する

給水ホースを外し、排水トラップの水も抜く

設備屋に依頼すべき理由

当社の経験では、自分で水落としをやった方の約半数が何かしらの失敗をしてトラブルになっています。

失敗する主な原因：

不凍栓の位置がわからない（床下に複数ある場合がある）
配管が複雑（セントラルヒーティングの循環水など）
蛇口の開け方が不十分（少しだけ開けて水が残る）
ボイラーの水抜きを忘れる

建物ごとに配管構造が異なるため、売却で空き家にする場合は、必ず設備屋に依頼してください。費用は1〜2万円程度ですが、失敗した場合の修繕費（数十万〜数百万円）と比べれば安いものです。

凍結事故が起きた場合の費用

修繕費用の目安

作業内容	費用相場
凍結の解氷作業	8,000〜30,000円
水道管破裂の修理（露出配管）	20,000〜30,000円
水道管破裂の修理（壁・床内配管）	30,000〜50,000円
ボイラー本体の交換	30〜50万円
室内の水浸し復旧（床・壁・天井）	数十万〜数百万円

配管の修理だけなら数万円で済みますが、水浸しによる内装被害まで及ぶと100万円を超えるケースもあります。

火災保険で補償されるか

凍結による被害は、火災保険の「水濡れ」補償でカバーされる場合があります。

補償内容	対象
凍結による水道管の損壊	1敷地内ごとに10万円を限度に補償される場合あり
破裂による室内の水浸し	「水濡れ」特約に加入していれば対象
凍結の解氷費用	補償対象外の場合が多い

注意：空き家の場合、長期間無人であることを理由に保険金が減額・不支給になるケースがあります。保険契約の「空き家条項」を確認してください。

中古住宅を売却する際の冬季の注意点

売却で空き家にする場合

水抜きは設備屋に依頼する（費用1〜2万円）
水抜き完了後に売却活動を開始する（冬季に入ってからでは遅い）
内見時に水道が使えないことを買主に説明する
定期的な巡回を行う（屋根の雪庇、不法投棄の確認）

冬季に内見を受ける場合

室内が冷え切っているため、買主の印象が悪くなりやすい
可能であれば、内見前にポータブルヒーターで室温を上げておく
雪で外観が確認しにくい場合は、夏季の写真を用意しておく

売却が長期化する場合

冬をまたいで売却活動が続く場合は、毎年冬前に水抜きの確認が必要です。前年に水抜きをしていても、翌春に水を使った後に再度水抜きを忘れるケースがあります。

空き家の冬季管理チェックリスト

項目	対策
水道管	水抜き（設備屋に依頼）
ボイラー	内部の水を抜く
トイレ	トラップに不凍液を入れる
屋根の雪庇	定期的に確認（落下事故のリスク）
排水溝	無落雪屋根の場合、ドレン詰まりを確認
積雪荷重	大雪の際は雪下ろしを検討
不法投棄	定期巡回で確認

空き家管理が難しい場合は、管理代行サービスや早期売却を検討してください。

不動産売却のご相談

株式会社しろくま建物管理は、北見市・美幌町を中心に不動産売買を専門に手がけています。任意売却士の資格を持ち、不動産売買500件以上の実績があります。

「冬に入ったが水抜きをどうすればいいかわからない」「空き家の管理が負担になっている」といったご相談も承っています。

TEL：0157-33-4185
対応エリア：北見市・美幌町

よくある質問（FAQ）

Q. 水抜きは自分でできる？

構造がシンプルな住宅であれば可能ですが、当社の経験では自分で行った方の約半数がトラブルを起こしています。セントラルヒーティングや複雑な配管構造の住宅では特にリスクが高いため、設備屋に依頼することをおすすめします。費用は1〜2万円程度です。

Q. 凍結で水道管が破裂したら火災保険で直せる？

火災保険に「水濡れ」補償が含まれていれば、水道管破裂による室内の水浸し被害が補償される可能性があります。水道管自体の修理は1敷地内10万円を限度に補償される場合があります。ただし、空き家の場合は保険条件を確認してください。

Q. 空き家の水抜きはいつまでにすればいい？

北見市では11月末までに完了させてください。外気温がマイナス4℃を下回ると凍結が始まります。12月に入ってからでは手遅れになるリスクがあります。

Q. 冬に家を売りに出すのは不利？

内見時の印象は夏より不利になりがちですが、冬でも売却は可能です。夏季の外観写真を用意する、内見前に室温を上げておくなどの工夫で対応できます。当社では冬季の売却もサポートしています。

出典・参考文献

※本記事は2026年2月時点の情報に基づいています。水抜きの方法は建物ごとに異なるため、具体的な手順は設備業者にご確認ください。