北見市・美幌町で不動産売買を専門に手がける株式会社しろくま建物管理です。
マイホームを売却したとき、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度をご存じでしょうか。この特例を使えば、多くの方が譲渡所得税を大幅に軽減、またはゼロにできます。
本記事では、2026年（令和8年）時点の最新税制に基づいて、3,000万円特別控除の適用要件・注意点・確定申告の手順までわかりやすく解説します。
3,000万円特別控除とは
正式名称は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。
マイホーム（居住用財産）を売却して利益が出た場合、その利益（譲渡所得）から最大3,000万円を差し引ける制度です。所有期間の長短を問わず適用できます。
計算の仕組み
譲渡所得 = 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 3,000万円
例えば：
- 売却価格：3,500万円
- 取得費＋譲渡費用：2,000万円
- 譲渡所得：3,500万円 − 2,000万円 = 1,500万円
- 3,000万円控除適用 → 1,500万円 − 3,000万円 = 0円以下
- → 譲渡所得税は0円
北見市・美幌町の住宅価格帯では、この控除により多くの方が課税ゼロになるケースが実際に多いです。
適用要件（6つの条件）
国税庁の規定に基づく要件は以下のとおりです。
要件1：居住用財産の売却であること
以下のいずれかに該当する必要があります。
- 現在住んでいる家屋とその敷地を売却
- 以前住んでいた家屋と敷地を、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却
- 住んでいた家屋を取り壊した場合は、取壊し日から1年以内に売買契約を締結し、かつ住まなくなった日から3年後の12月31日までに引渡しを完了すること
ポイント：「退去から3年以内」ではなく、「3年を経過する日の属する年の12月31日まで」です。例えば2023年6月に退去した場合、2026年12月31日までが期限です。
要件2：前年・前々年に同じ特例を使っていない
売った年の前年および前々年に、この3,000万円特別控除を受けていないこと。
要件3：買換え・交換の特例と併用しない
売った年、その前年、前々年にマイホームの買換え特例や交換の特例を受けていないこと。
要件4：他の特別控除と併用しない
同じ不動産について収用等の特別控除など、他の特例を受けていないこと。
要件5：特別な関係者への売却でない
親子、夫婦、生計を一にする親族、同居する親族、内縁関係の人、特殊な関係のある法人への売却は対象外です。
要件6：確定申告を行う
この控除を受けるには、譲渡所得がゼロになる場合でも確定申告が必要です。
適用できないケース
以下の場合は控除を受けられません。
- この特例を受けることだけを目的として入居した場合
- 新築期間中の仮住まいなど、一時的な目的で入居した場合
- 別荘など趣味・保養目的の家屋
住宅ローン控除との併用制限
3,000万円特別控除と住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は同時に使えません。
具体的には：
- 3,000万円特別控除を適用した年の前後2年間（合計5年間）は、新居で住宅ローン控除を受けられない
- 逆に、住宅ローン控除を受けている場合、その入居年の前後2年間は3,000万円特別控除を使えない
住み替えの場合は要注意です。売却益が3,000万円以下なら控除で税金ゼロにできますが、その代わり新居の住宅ローン控除を諦めることになります。どちらが有利か、具体的な金額で比較検討することをおすすめします。
10年超の軽減税率との併用
所有期間が10年を超えるマイホームの売却では、3,000万円特別控除と軽減税率の特例を併用できます。
| 課税譲渡所得 | 税率（復興税込み） |
|---|---|
| 6,000万円以下の部分 | 14.21% |
| 6,000万円超の部分 | 20.315% |
通常の長期譲渡所得税率（20.315%）よりさらに低い税率で計算できるため、高額な売却益が出た場合に大きな節税効果があります。
出典：国税庁 No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例
空き家の3,000万円特別控除（相続した家の場合）
被相続人が一人で住んでいた家屋を相続して売却する場合にも、3,000万円の特別控除を受けられる制度があります。
主な要件
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋（区分所有建物を除く）
- 相続開始直前に被相続人のみが居住
- 相続開始から3年後の12月31日までに売却
- 売却代金が1億円以下
2024年からの変更点
- 相続人が3人以上の場合：控除額が2,000万円に減額
- 売却後に耐震改修・取壊しを行うパターンが追加
適用期限：2027年（令和9年）12月31日まで
出典：国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
確定申告の手続き
申告時期
不動産を売却した翌年の2月16日〜3月15日。
必要書類
- 確定申告書（第三表：分離課税用）
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
- 売買契約書のコピー（売却時・購入時）
- 登記事項証明書
- 住民票の写し（売却した家屋の所在地と異なる場合）
北見市の管轄税務署
北見税務署
〒090-8566 北見市北6条東2丁目
TEL：0157-23-2181
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不動産売却のご相談
株式会社しろくま建物管理は、北見市・美幌町を中心に不動産売買を専門に手がけています。任意売却士の資格を持ち、不動産売買500件以上の実績があります。
「3,000万円控除を使えるか確認したい」「住宅ローン控除とどちらが得か知りたい」といったご相談も承っています。税理士との連携も可能です。
- TEL：0157-33-4185
- 対応エリア：北見市・美幌町
よくある質問（FAQ）
Q. 控除を受けたら確定申告は不要？
いいえ、3,000万円控除で譲渡所得がゼロになる場合でも確定申告は必須です。申告しなければ控除は適用されません。
Q. 転勤で空き家にしている自宅は対象になる？
はい。住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すれば対象になります。例えば2023年6月に転勤で退去した場合、2026年12月31日までが期限です。
Q. 夫婦共有名義のマイホームはどうなる？
夫婦それぞれが要件を満たせば、各自が最大3,000万円の控除を受けられます。合計で最大6,000万円の控除になるため、共有名義の方が有利なケースがあります。
Q. 3,000万円控除と住宅ローン控除、どちらが得？
ケースによります。譲渡所得が少額なら住宅ローン控除の方が長期的に有利なことが多いです。逆に譲渡所得が大きい場合は3,000万円控除の節税効果が大きくなります。具体的な数字で比較検討することをおすすめします。
Q. 北見市の住宅で実際に3,000万円を超える譲渡益が出ることはある？
北見市・美幌町の住宅価格帯では、取得費を差し引くと譲渡益が3,000万円を超えるケースはほとんどありません。多くの方がこの控除で譲渡所得税ゼロになっています。ただし、取得費が不明で概算取得費（売却価格の5%）を使う場合は課税される可能性もありますので、購入時の資料は大切に保管してください。
出典・参考文献
- No.3302 マイホームを売ったときの特例 ― 国税庁
- No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例 ― 国税庁
- No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例 ― 国税庁
※本記事は2026年2月時点の税制に基づいています。具体的な税額の計算や申告手続きについては、税理士または北見税務署にご確認ください。