【2026年最新】不動産相続の税金ガイド｜控除・申告の流れ

北見市・美幌町で不動産売買を専門に手がける株式会社しろくま建物管理です。

家や土地などの不動産を相続すると、「税金はいくらかかるのか」「どんな手続きが必要なのか」と不安に感じる方は多いのではないでしょうか。

本記事では、2026年（令和8年）時点の最新税制に基づいて、不動産相続で発生する税金の種類と計算方法、負担を軽くする控除・特例、そして相続登記義務化の実務上の注意点まで、わかりやすく解説します。

不動産相続で発生する税金の全体像

不動産を相続すると、以下の税金が発生する可能性があります。

税金	タイミング	概要
相続税	相続発生から10か月以内	遺産総額が基礎控除を超える場合に課税
登録免許税	相続登記の申請時	固定資産税評価額 × 0.4%
固定資産税・都市計画税	毎年（1月1日時点の所有者）	不動産を所有している限り毎年発生
譲渡所得税	売却した翌年の確定申告時	相続した不動産を売却して利益が出た場合
印紙税	遺産分割協議書作成時	協議書に貼付する収入印紙代

ポイント: 相続による不動産取得では、不動産取得税は非課税です（遺贈の場合は課税されます）。

相続税の基礎知識

基礎控除の計算

相続税には基礎控除があり、遺産総額がこの金額以下であれば相続税はかかりません。

基礎控除額 = 3,000万円＋ 600万円 × 法定相続人の数

例えば、法定相続人が配偶者と子ども2人の合計3人の場合：

3,000万円＋ 600万円 × 3人 = 4,800万円

遺産総額が4,800万円以下なら、相続税の申告も納税も不要です。

相続税の税率

基礎控除を超えた課税遺産総額に対して、以下の税率が適用されます。

法定相続分に応ずる取得金額	税率	控除額
1,000万円以下	10%	―
3,000万円以下	15%	50万円
5,000万円以下	20%	200万円
1億円以下	30%	700万円
2億円以下	40%	1,700万円
3億円以下	45%	2,700万円
6億円以下	50%	4,200万円
6億円超	55%	7,200万円

出典：国税庁 No.4155 相続税の税率

申告と納付の期限

相続税の申告・納付期限は、相続の開始があったことを知った日の翌日から10か月以内です。

期限を過ぎると延滞税や無申告加算税が課される可能性があるため、早めの準備が重要です。

相続した不動産の評価額の算出方法

土地の評価方法

相続税の計算では、土地の評価額を求める必要があります。主に2つの方法があります。

1. 路線価方式

国税庁が道路ごとに発表する「路線価」をもとに計算
市街地の土地で使用されることが多い
国税庁の路線価図で確認可能

2. 倍率方式

路線価が設定されていない地域で使用
固定資産税評価額 × 国税庁公表の倍率で算出
北見市や美幌町の郊外地域ではこちらが適用されるケースもあります

建物の評価額

建物の相続税評価額は、原則として固定資産税評価額と同額です。

賃貸に出している建物は「借家権割合」により評価額が下がります。一般的に借家権割合は30%のため、評価額は固定資産税評価額の70%になります。

土地の形状による補正

同じ面積でも、土地の形状によって評価額が変わります。

間口が狭い土地: 道路に面する幅が狭いと利用しにくいため評価額が下がる
奥行が極端に長い土地: 全体を有効活用しにくいと判断され評価額が低くなる
不整形地: 正方形や長方形でない土地は補正率により評価額が下がる
日照が悪い土地: 周囲の建物の影になる土地は利用価値が下がる

北見市では、郊外に広い敷地の戸建てが多く、不整形地や間口の問題を抱える土地も少なくありません。評価額が想定より低くなるケースもあるため、専門家に確認することをおすすめします。

相続税を軽減する主な控除・特例

配偶者の税額軽減

被相続人の配偶者は、以下のいずれか大きい方まで非課税です。

1億6,000万円
配偶者の法定相続分

多くのケースで配偶者は相続税がかからないか、大幅に軽減されます。

小規模宅地等の特例

居住用や事業用の土地について、評価額を大幅に減額できる特例です。

宅地の利用区分	限度面積	減額割合
特定居住用宅地等	330㎡	80%減額
特定事業用宅地等	400㎡	80%減額
貸付事業用宅地等	200㎡	50%減額

適用要件（居住用の場合）:

配偶者: 取得するだけで適用可能
同居親族: 相続開始時から申告期限まで継続して居住・保有
別居親族（家なき子特例）: 過去3年間、自己または配偶者所有の住宅に居住していないこと等

出典：国税庁 No.4124 小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例

その他の主な控除

控除名	内容
未成年者控除	18歳未満の相続人は1年につき10万円を控除
障害者控除	障害者の相続人は1年につき10万円（特別障害者は20万円）を控除
相次相続控除	10年以内に連続して相続があった場合、前回の相続税の一部を控除
贈与税額控除	相続開始前に支払った贈与税を相続税から控除

相続登記の義務化（2024年4月施行済）

2024年4月1日から、相続により不動産を取得した場合の相続登記が義務化されています。2026年現在、すでに施行から2年が経過しており、過去の相続分についても期限が迫っています。

義務化のポイント

期限: 相続により所有権を取得したことを知った日から3年以内に登記申請
過去の相続も対象: 2024年4月1日以前に発生した相続は、2027年3月31日が期限。残り約1年です
違反した場合: 正当な理由なく期限内に申請しないと10万円以下の過料

正当な理由として認められる例

相続人が多数で戸籍の収集に時間がかかる場合
遺産の範囲や遺言の有効性について争いがある場合
申請者が重病等で手続きが困難な場合

北見市での手続き

相続登記は、不動産の所在地を管轄する法務局で申請します。北見市の場合は釧路地方法務局北見支局が管轄です。

過去に相続した不動産で登記が済んでいない方は、2027年3月31日までに手続きを完了させてください。

出典：法務局相続登記の義務化について

相続した不動産を売却する場合の税金

相続した不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税が課税されます。

譲渡所得の計算式

譲渡所得 = 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除額

取得費: 被相続人が不動産を取得したときの費用を引き継ぐ。不明な場合は売却価格の5%で計算
譲渡費用: 仲介手数料、印紙代など売却にかかった費用
特別控除額: 要件を満たせば3,000万円控除等が適用可能

税率

所有期間	所得税	住民税	復興特別所得税	合計
5年以下（短期）	30%	9%	0.63%	39.63%
5年超（長期）	15%	5%	0.315%	20.315%

※復興特別所得税は所得税額の2.1%で、2037年まで適用。2027年1月以降は復興特別所得税が1.1%に引き下げられ、新たに防衛特別所得税1%が加わりますが、合計税率に変更はありません。

注意: 所有期間は被相続人の取得日から通算します。また、「5年」の判定は売却した年の1月1日時点で行います。

相続不動産の売却で使える特例

1. 取得費加算の特例

相続税を支払った方が、相続開始から3年10か月以内に不動産を売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できます。

2. 空き家の3,000万円特別控除

被相続人が一人で住んでいた家屋（昭和56年5月31日以前の建築）を相続し、一定の要件を満たして売却した場合、最大3,000万円の控除を受けられます。

適用期限：2027年12月31日まで
売却代金：1億円以下
2024年1月以降、相続人が3人以上の場合は控除額が2,000万円に減額

出典：国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

税務相談の窓口

不動産相続の税金で困ったときは、以下の窓口に相談できます。

相談先	内容	費用
北見税務署	相続税の申告・納付手続き全般	無料
税理士	相続税の計算・申告代行、節税対策	有料（遺産額による）
司法書士	相続登記の手続き	有料（5〜10万円程度）
北見市役所	固定資産税評価額の確認、各種証明書	無料〜数百円

北見税務署：〒090-8566 北見市北6条東2丁目 TEL 0157-23-2181

相続不動産の売却をお考えの方へ

株式会社しろくま建物管理は、北見市・美幌町を中心に不動産売買を専門に手がけています。任意売却士の資格を持ち、不動産売買500件以上の実績があります。

相続した不動産について「売却すべきか保有すべきか」「いくらで売れるのか」といったご相談も承っています。

仲介だけでなく買取にも対応しているため、「早く現金化したい」「遠方で管理できない」といったご事情にも柔軟にお応えできます。

お気軽にご相談ください。

TEL：0157-33-4185
対応エリア：北見市・美幌町

よくある質問（FAQ）

Q. 相続税がかかるかどうかの目安は？

遺産総額が基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）以下であれば、相続税は発生しません。例えば法定相続人が3人なら4,800万円が目安です。不動産は実勢価格より相続税評価額の方が低いことが多いため、まずは評価額を確認しましょう。

Q. 相続登記をしないとどうなる？

2024年4月から相続登記が義務化され、3年以内に登記しないと10万円以下の過料が科される可能性があります。また、登記をしないまま放置すると、次の売却や担保設定ができません。

Q. 北見市の不動産の相続税評価額はどのくらい？

北見市内の土地は路線価方式または倍率方式で評価されます。北見市中心部の路線価は1㎡あたり2〜5万円程度のエリアが多く、都市部と比較すると評価額は低めです。正確な金額は国税庁の路線価図や固定資産税の納税通知書で確認できます。

Q. 相続した家をすぐに売却したい場合、税金はどうなる？

相続した不動産を売却して利益が出た場合は譲渡所得税がかかります。ただし、被相続人の所有期間を引き継ぐため、長期譲渡所得（税率20.315%）が適用されるケースが多いです。また、相続税を支払った方は「取得費加算の特例」で税負担を軽減できる場合があります。

Q. 相続した空き家を売る場合の特例は？

被相続人が一人で住んでいた昭和56年5月31日以前建築の家屋を売却する場合、最大3,000万円の特別控除を受けられる可能性があります（2027年12月31日まで）。ただし、2024年以降は相続人が3人以上の場合、控除額が2,000万円に減額されます。

出典・参考文献

※本記事は2026年2月時点の情報に基づいています。税制は改正されることがあるため、具体的な手続きについては税理士や税務署にご確認ください。