北見市・美幌町で不動産売買を専門に手がける株式会社しろくま建物管理です。
夫婦共働きで住宅ローンを組む方が増えていますが、離婚することになった場合、共同名義の住宅ローンは自動的に解消されません。
「ローンが残っているのに離婚したらどうなるの？」「どちらかが住み続けられるの？」という不安にお答えするため、本記事では解決方法を具体的に解説します。
まず知っておくべきこと
離婚してもローンの契約は変わらない
離婚届を提出しても、金融機関との住宅ローン契約は一切変わりません。連帯債務者も連帯保証人もそのままです。
金融機関にとって離婚は「個人的な事情」であり、契約上の義務を免除する理由にはなりません。
共同名義の3つのパターン
| 契約形態 | 仕組み | 住宅ローン控除 |
|---|---|---|
| 連帯債務 | 1本のローンを夫婦が共同で借入。どちらも主債務者 | 夫婦それぞれ可能 |
| 連帯保証 | 1本のローンで一方が借入、もう一方が保証人 | 借入者のみ |
| ペアローン | 夫婦が別々にローンを組み、互いに連帯保証人 | 夫婦それぞれ可能 |
いずれの形態でも、離婚後も全額の返済義務が双方に残る点は同じです。
離婚時の4つの選択肢
選択肢1：売却してローンを完済（最もシンプル）
不動産を売却し、売却代金でローンを一括返済する方法です。
アンダーローンの場合（売却価格 ＞ ローン残債）：
- ローンを完済し、残った売却益を財産分与として分配
- もっとも問題が少ない方法
オーバーローンの場合（売却価格 ＜ ローン残債）：
- 売却してもローンが残るため、差額を現金で用意する必要がある
- 差額を用意できない場合は、金融機関の同意を得て任意売却を検討
- 任意売却の場合、残債は分割返済の交渉が可能
選択肢2：借り換え（一方が単独ローンに切り替え）
住み続ける方が新たに単独で住宅ローンを組み、既存の共同ローンを一括返済する方法です。
メリット：
- 出ていく側の債務が完全に消える
- もっとも確実に関係を清算できる
ハードル：
- 住み続ける側が単独の収入で審査を通過する必要がある
- 借り換え時の諸費用（数十万円）が必要
選択肢3：名義変更（金融機関の同意が必要）
既存のローン契約から一方の名義を外す方法です。
現実は非常に困難です。金融機関が名義変更に応じるケースはほとんどありません。応じる場合でも、同等以上の信用力を持つ代わりの保証人を求められます。
選択肢4：現状維持（リスクが高い）
離婚後もローン契約をそのまま維持し、内部的に「誰が払うか」を取り決める方法です。
リスク：
- 出ていった側が支払いを止めた場合、残った側に一括返済を求められる
- 新たな家庭を持った場合、支払いが滞るリスクが高まる
- 法的な拘束力が弱い（公正証書で取り決めても、金融機関との契約は別）
実務上、この方法はおすすめしません。
財産分与のルール
基本は2分の1
離婚時の財産分与は、住宅ローンの持分割合に関係なく2分の1ずつが原則です。
例：夫が3,000万円、妻が2,000万円の持分でペアローンを組んでいた場合でも、財産分与は原則として半々です。
オーバーローンの場合
オーバーローン（住宅の時価がローン残債を下回る状態）は、マイナスの財産は財産分与の対象外とするのが原則です。
ただし、他にプラスの財産（預貯金等）がある場合は、全体として調整されることがあります。
財産分与にかかる税金
| 立場 | 税金 | 内容 |
|---|---|---|
| 渡す側 | 譲渡所得税 | 時価での売却とみなされ、利益が出れば課税される |
| 渡す側 | 3,000万円控除 | 離婚成立後であれば適用可能（婚姻中は不可） |
| 受け取る側 | 贈与税 | 原則非課税（社会通念上相当な範囲内） |
| 受け取る側 | 不動産取得税 | 清算的財産分与は原則非課税（慰謝料的性質の場合は課税の可能性あり） |
| 受け取る側 | 登録免許税 | 固定資産税評価額 × 2% |
離婚前にやるべきこと
- 不動産の査定を取得する：現在の市場価値を把握する
- ローン残債を確認する：金融機関に残債証明を請求する
- アンダーローンかオーバーローンかを判断する
- 弁護士に相談する：財産分与の取り決めを公正証書にする
- 不動産会社に相談する：売却する場合の段取りを確認する
関連記事
当社での対応
株式会社しろくま建物管理は、北見市・美幌町を中心に不動産売買を専門に手がけています。任意売却士の資格を持ち、不動産売買500件以上の実績があります。
離婚に伴う不動産の売却相談、オーバーローン時の任意売却のご相談も承っています。デリケートな問題ですが、守秘義務を徹底しておりますので、安心してご相談ください。
- TEL：0157-33-4185
- 対応エリア：北見市・美幌町
よくある質問（FAQ）
Q. 離婚したら連帯保証人から外れられる？
離婚しただけでは外れられません。金融機関との契約は離婚とは無関係です。外れるためには、借り換えで単独ローンに切り替えるか、同等の保証人を用意する必要があります。
Q. 相手がローンを払わなくなったらどうなる？
連帯債務者または連帯保証人として、金融機関から全額の返済を求められます。離婚時の取り決め（公正証書等）は夫婦間の約束であり、金融機関には対抗できません。
Q. オーバーローンで売却できない場合は？
金融機関の同意を得て任意売却を行うことが可能です。競売より高値で売却でき、残債も分割返済の交渉ができます。当社は任意売却の専門資格を持っていますので、お気軽にご相談ください。
Q. 住み続けたいが、相手名義のローンがある場合は？
借り換えで単独名義にするのが最善です。借り換えが難しい場合は、公正証書で支払いの取り決めを明確にしておくことが最低限必要ですが、リスクは残ります。
出典・参考文献
※本記事は2026年2月時点の情報に基づいています。離婚時の財産分与は個別の事情により異なるため、具体的な手続きについては弁護士にご相談ください。