抵当権抹消手続きは自分でできる？必要書類は？司法書士に頼むべきケースは？申請書類の作成方法は？実際のテンプレート、入手方法や流れも詳しく解説。

こんにちは！北海道北見市・網走市・美幌町の不動産売買専門会社「しろくま建物管理」の矢口です。

住宅ローン完済時や不動産売却の際に行う「抵当権抹消」と呼ばれる手続きは、司法書士などの専門家に依頼して行うこともできますが、自分でも行うことができます。

今回は抵当権抹消に関する必要書類や手続き方法、自分で手続きを行う場合と専門家に依頼する場合のメリット・デメリットなどを解説します。

抵当権抹消とは？どんなケースの場合に行う？

「抵当権」とは、金融機関が融資をしたときに不動産を担保に設定し、返済が滞った場合には差し押さえて貸付を回収できる権利のことを言います。

つまり「抵当権抹消」は「抵当権」を外す手続きのことで、該当の不動産を担保にする必要がなくなった場合に行います。

抵当権抹消が必要なケースは以下の3つです。

①ローン完済時
②不動産売却時
③抵当権抹消が済んでいない不動産の相続時

それぞれのケースについて説明します。

①ローン完済時

ローンを完済すると、不動産を担保にする必要がありません。

融資先の金融機関から抵当権抹消の手続きをするための書類がもらえます。

抵当権の抹消を行わなかったからといって罰則があるわけではありませんが、この後説明する不動産売却時や不動産の相続時に、抵当権抹消が済んでいないと手続きが大変になります。

また、すぐに手続きをしないと金融機関から受け取った書類を紛失するおそれもありますので、書類がきたら早めに手続きをしてしまうのがベストです。

今回の自分で抵当権を抹消しましょう、というのはこのケースに限ります。他は、無理だったり難しいかと思います。

②不動産売却時

ローンが残っている不動産を売却する場合、抵当権抹消をしてローンを完済する必要があります。

理由は、抵当権が引き継がれてしまうからです。

例えば、Aさんが手放した不動産に抵当権が残っていてBさんがその不動産を購入した場合、Aさんが何らかのローンで返済が滞ったときに、Bさんの不動産が担保に取られてしまうのです。

そのため、不動産の売却時には抵当権抹消をする必要があります。

残りのローンを完済するためには自己資金から支払うか、不動産売却で得たお金を充てる・つなぎ融資など新たなローンを組むなどの方法があります。

③抵当権抹消が済んでいない不動産の相続時

相続した不動産は相続の登記が必要です。抵当権を抹消しなくても相続登記は可能です。

ただ、相続を経た後の抵当権抹消登記はとても煩雑です。とてもじゃないですが、一人でやるのは、常人には難しいと思います。

弁済が終わったときに抵当権を抹消していればカンタンだったんですけど、もう時はすでに遅し、そこは素直にあきらめましょう。

早めに司法書士に依頼して、抹消してもらうことを強くお勧めいたします。

抵当権抹消の手続き方法を詳しく知っておこう

抵当権抹消の手続きには、司法書士などの専門家に依頼する方法と、自分で行う方法の2つがあります。

基本的にどちらでも構いませんが、不動産会社仲介による不動産売買において抵当権抹消が必要なケースでは、抵当権抹消のタイミングが限定的になることから、司法書士に依頼しなければならない場合があります。

注意したい点は、抵当権抹消は不動産の管轄である法務局でなければ手続きができないことです。

不動産の所有地と現住所が離れている方は、これも踏まえて手続き方法を考えましょう。

では、それぞれの手続きの方法やメリット・デメリットをご紹介していきます。

司法書士に依頼して抵当権抹消をする

司法書士に報酬を支払い、手続きを代行してもらう方法です。

メリットは、時間と手間がかからないこと。

法務局は土日祝日を除く、平日の午前8時30分～午後5時15分が業務時間なので、時間の都合をつけるのが難しい方には代行がおすすめです。

デメリットは、代行報酬を支払わなければならないこと。相場としては1～2万円。

自分で抹消をする場合は、登録免許税が不動産1件につき1,000円と、登記事項証明書等の取得の経費のみで済みます。

自分で抵当権抹消をする

抵当権抹消の手続きは、以下のような流れになります。

金融機関から書類をもらう
法務局で書類を集める
登記申請書を作成する
法務局で登記相談を予約し、上記をもって相談をする
法務局に書類を提出する
審査完了後、登記識別情報および登記完了証を受け取る

法務局への申請方法は、窓口、郵送、オンラインの3つから選べます。

ただ、オンラインは専用のソフトウェアをダウンロードする必要があったり、パソコンも対象機種があるなど事前準備がやや難しいため、窓口での申し込みか郵送がおすすめです。

窓口であれば相談も可能なので、確実に申請ができます。

自分で抵当権抹消を行うメリットは、費用が最低限で済むこと。

先にも述べましたが、登録免許税と登記事項証明書等の費用だけです。通常、３０００－５０００円以内で収まります。

デメリットは、手続きがある程度手間と時間がかかることです。

ただ、相続による所有権移転登記よりはカンタンにできるかなぁ、やろうと思えばできるというのが正直なところです。

また、いつでも出来ると思ってついつい後回しにしてしまい、書類を紛失してしまったり、手続きをしないままになってしまったりということも起こり得ますので、やるなら、抵当権の抹消書類をもらったら即やった方がいいです。後でやる方が時間と手間がかかります。

自分でやったら安上がり！抵当権抹消手続きの詳細について解設！書式のテンプレート、必要書類もまるわかり！

自分で抵当権抹消ができるケース

自分で抵当権抹消ができるケースは一つだけです。それは、住宅ローンの弁済が終わり、抵当権の解除証書が届いたケースこれだけです。他のケースはありません。

届いたら、即手続をしましょう。

ただ、数年たってしまった、解除証書を紛失した、という方は改めて、解除証書をもらってください。その場合は、以下の手続きとは多少違ってきます。

その場合でも、基本的に以下の通りやって、法務局に相談に行って、間違っているところ、足りないところを言われた通りやれば、問題なく抵当権抹消登記を貫徹することはできます。

ただ、それも不安、という方は、司法書士に依頼してください。私は司法書士ではないので、個々のケースについてアドバイスすることは法律の制限でできかねます。

以下、あくまで、法務局が公表している典型的なケースのみの説明になります。

では、自分で抵当権抹消をする際の書式を見ていきましょう。次に、テンプレートを記述いたします。

抵当権抹消登記の登記申請書をまず作りましょう！

抵当権抹消登記には、まず、登記申請書の作成が必要です。以下をそのままコピーして、貼り付けて、必要事項を書き換えていってください。

登　記　申　請　書

登記の目的　　抵当権抹消（順位番号後記のとおり）

原　　　因　　令和〇〇年〇〇月〇〇日弁済

権　利　者    〇〇市〇〇町〇丁目〇番〇号
　　　　　        　　　　　　しろくま太郎
              
義　務　者    〇〇市〇〇町〇丁目〇番〇号
                  　　　　　　株式会社○○銀行
（会社法人等番号　１２３４－５６－７８９０１２）  
                                代表取締役　○○○○
添付情報
  　登記原因証明情報　登記識別情報　代理権限証明情報　住所証明情報　印鑑証明書　登記事項証明書

令和〇〇年〇〇月〇〇日申請　○○ 法務局（又は地方法務局）○○支局（又は出張所）

申請人兼義務者代理人　  〇〇市〇〇町〇丁目〇番〇号
　　　　　        　　　　　　しろくま太郎　　実印
                  連絡先の電話番号００－００００－００００

登録免許税　　金〇，０００円

不動産の表示
土地
　所　　　在　　○○市○○町〇丁目〇番〇
  地　　　番    〇番〇
　地　　　目    宅地
　地　　　積    ２５０・００平方メートル
（順位番号　３番）

建物
　所　　　在　　○○市○○町〇丁目〇番地〇
　家屋番号　　〇番〇
　種　　　類　　居宅
　構　　　造　　木造亜鉛メッキ鋼板葺平家建
　床  面  積　　１２０・５３平方メートル
（順位番号　３番）

こんな感じです。一つ一つ見ていきましょう。

登記の目的

登記の目的は、「登記の目的　　抵当権抹消（順位番号後記のとおり）」でOKです。なぜなら、順位番号は不動産がそれぞれ違う場合があるからです。不動産の表示で不動産番号を書くようにしてください。

原因

原因は自分で抵当権抹消するときは、「弁済」である場合だけ想定しておけばいいかと思います。

任意売却で、全額弁済じゃない場合等は「解除」となる場合もありますが、そこは今回は考える必要はありません。

権利者

権利者は、抵当権を抹消して利益のあるあなた自身です。

住所・氏名は、住民票記載の通り一字一句間違いなくお願いします。自信ない場合は、住民票を取得してください。

また、不動産購入時から住所変更がある際は、住民票・戸籍の附表・権利証（登記識別情報または登記済証）が必要になります。後でまた説明します。

義務者

義務者は、抵当権が抹消される銀行のことです。登記上、損をする人が義務を負うという考えですね。

銀行からもらえる印鑑証明書の記載通りに一字一句間違いなく記入してください。

会社法人等番号も記載されているかと思いますので、記載してください。記載してなくても、印鑑証明書があれば問題ありません。（住所変更がある場合は、登記事項証明書も必要になります。）

申請日・法務局

申請日はその申請書を出す日、法務局は、不動産の存する地の法務局です。

北見市・美幌町ですと、「釧路地方法務局北見支局」となります。

申請人兼義務者代理人

ここには、あなたの住所氏名を住民票の記載通りに一字一句間違いなく記入してください。電話番号もしっかり記入してください。

登録免許税

こちらは、抵当権抹消に該当する不動産の数で決まります。一つにつき１０００円です。

数え方は以下の通りです。

建物→建物の数。通常は一戸ですが、工場・事務所・物置等が別の登記なら、それも一つと数えられます。
土地→土地の筆数。２筆、３筆である場合も考えられます。通常は不動産の買った時の契約書や固定資産税の納付書等を見ればわかります。

つまり、建物１つ、土地３筆なら、４０００円、建物１つ土地２筆なら３０００円です。

必要な書類はこちら

添付情報がつまり、登記を出す際に必要な書類です。他、申請書、登記事項証明書がありますが、順を追って説明していきます。

添付情報

登記原因証明情報

弁済証書、抵当権解除証書等です。銀行からもらえます。

登記済証または登記識別情報

抵当権を設定した際の銀行の抵当権の権利証（登記済証または登記識別情報）です。弁済終了時に銀行からもらえます。

住所証明情報

もし、あなたが不動産の取得後、住所を変更しているのでしたら、それを証する書面が必要です。

一回だけの引っ越しなら、住民票だけでOKですが、２，３度引っ越しているなら戸籍の附表、不動産の権利証も必要となります。これはケースバイケースなので、登記相談の際に改めて確認してください。

印鑑証明書または金融機関の会社法人等番号

登記義務者である銀行の印鑑証明書が必要です。ただ、同じ法務局で、ある場合、会社法人等番号があれば、こちらは省略できます。ただ、通常は印鑑証明書をもらうケースが多いです。

抵当権者（金融機関）の委任状

抵当権者の委任状です。銀行からもらえます。

登記事項証明書

該当不動産の登記事項証明書が全部必要です。該当不動産は、抵当権抹消の際の登記原因証明情報（解除証書・弁済証明書）に記載されてますので、それをもって、法務局に出向いて事前に取得しておいてください。

登記申請書

今説明してる書類です。ワードで作ってください。プリンタがない方は、法務局で用紙をもらえるので、そっちを多めにもらって手書きで頑張ってください。

不動産の表示

不動産の表示は、登記事項証明書に記載の通り、全部の不動産について記載してください。

順位番号に関しては、抵当権が設定されている乙区で、該当する抵当権の番号ですね。左側に上から、１，２，３と記入してあるのでカンタンにわかります。全事項に言えることですが、間違えて記載しても、訂正はカンタンなので、あんまり悩まないでください。

以上が、登記申請書の記載でした。

上記の登記申請書をワードで作成したら、以下の点に気を付けて加工してください。

上に３，４行余白を入れる（法務局の人がその余白を使って手続きをするので。）
２ページにまたがってもOK
最後のページに白紙を入れる。（収入印紙を貼るため。）
申請者兼義務者代理人の自分の名前の横に印鑑を押す
全ページに割り印、捨て印を押す。
- ※割り印とは、各ページの間に押す印鑑のこと。
- ※捨て印とは欄外（どこでもOK）に押す印鑑のこと
印鑑はあなたのでしたら、認めでも実印でも構いませんが、全部同じ印鑑で押してください
- ※認印は印鑑の種類を問わないこと、実印は、印鑑証明書のために市役所等役場で登録した印鑑のことです。