こんにちは！北海道北見市・網走市・美幌町の不動産売買専門会社「しろくま建物管理」の矢口です。
転勤や親との同居、今よりも広い家に住み替えたいなどの理由で、住宅ローンが残っている家を売却するケースは珍しくありません。
今回は、住宅ローンが残っている家を売却する方法について！
できるだけ高く売る方法、売却時の注意点などもあわせて解説します。
住宅ローン中の家を売却する方法
住宅ローン中の家でも売却は可能です！
特に、急な転勤や家族構成の変化などから家の住み替えを検討している場合などは、住宅ローンを支払っている途中ということが多いのではないでしょうか。
住宅ローン中の家を売却する方法について、3つのケースをご紹介します。
①家を売却した資金でローンを一括返済する
家を売却した資金でローンの一括返済を行う方法です。
売却した資金だけでローンの返済が難しい場合は、手持ちの資金を投入することもあります。
②住み替えローンを利用する
住み替え時に新たに住宅ローンを組んで家を購入する場合、住み替えローンを利用することができます。
住み替えローンでは「売却する家の残っているローン＋新しい家のローン」を支払います。
手持ちの資金を使わずに済み、タイミングが良ければ今よりも低い金利のローンに乗り換えることができますが、ローン支払い額は増えるため支払い能力は厳しく審査されます。
住み替えローンを利用するためには、現在支払っているローン額と新しく購入する物件にかかる費用を計算し、支払いが滞りなく行えるかどうかを十分に検討する必要があります。
③任意売却をする
住宅ローンが支払えなくなった状態でも、借入先である金融機関の同意を得て抵当権を外すことができ、住宅を売却できる方法を「任意売却」といいます。
競売とは違うので差し押さえを受けることもなく、受け渡し日も売主が決めることができます。
競売の場合は、裁判所の決定によって評価額が決定するため、相場の価格よりも安くなる傾向にあります。
任意売却の場合は、お金を貸している金融機関が売却額を決定するので、資金を回収できるよう価格は高く設定されることが多いです。
ただしデメリットも大きく、最低3ヶ月はローンを滞納をする必要があるためクレジットカードの信用情報に傷がつくおそれがあることや、金融機関と連帯保証人の合意が必要であること、手続きが煩雑で時間と労力がかかることなどが挙げられます。
信用情報に傷がつくと日常生活にも支障をきたす恐れがあるため、任意売却を選ぶかは慎重に考える必要があります。
当社には任意売却士資格者が2名在籍しておりますので、お気兼ねなくご相談ください。
住宅ローンの途中で家を売却する際の注意点
住宅ローンの支払い途中で家を売却する際に注意しておきたい点もあります。
以下の注意点を把握し、事前準備を行いましょう。
抵当権は引き渡し時に抹消する
住宅ローン支払い中の家を売却するための条件は「抵当権を抹消すること」です。
抵当権とは、ローンの返済が滞ったときに物件を担保にして、競売にかけてもよい権利のことです。
抵当権がついたままの状態だと、買主が変わっても抵当権が引き継がれてしまうため、基本的には抵当権を抹消してから売却をします。
売主が決定している場合、売却と引き渡しは同時に行われます。
引き渡し時に抵当権を抹消し、売却した資金を決済日に受け取ってローンを一括返済。
その後、所有権を売主から買主へと移すという流れを覚えておきましょう。
売却の際に必要な諸費用も用意しておく
家の売却には手続き等にかかる諸費用が発生します。
家の売却費用は普通の買い物と違って額が大きいため、それに関連して諸費用も高くなります。
事前にかかる費用を計算しておくと安心ですよ。
売却の際にかかる諸費用には、以下のようなものがあります。
- 仲介手数料
200万円以下：売買価格の5％
200万円超400万円以下：売買価格の4％+2万円
400万を超える場合：（売却額×3％＋6万円）＋消費税 - 印紙税
1,000円～60,000円 - 抵当権抹消費用
1件につき1,000円 - 住宅ローン返済手数料
5,000円～30,000円
上に挙げた諸費用の中でも、特に仲介手数料は売却額が高くなればなるほど金額が大きくなります。
もちろん、不動産会社といった仲介会社を使わず個人間での売買であれば仲介手数料はかかりませんが、ほとんどの方は利用されると思いますので準備しておいた方が良いでしょう。
この他、売却の翌年に支払うものに譲渡所得税があります。
不動産売却によって得た収益は所得とみなされるため、会社で源泉徴収をされているサラリーマンの方でも確定申告が必要です。
ただし、収支がマイナスになる場合は申告の必要はありません。
譲渡所得税は所得税と住民税に分かれており、不動産を所有していた期間によって税率が異なります。
所有期間が5年以下の土地・建物の場合を短期譲渡所得、5年を超える場合を長期譲渡所得と言います。
それぞれの税率は以下の通りです。
【所得税】
- 所得税額（短期）=売却益×30.63%
- 所得税額（長期）=売却益×15.315%
【住民税】
- 住民税額（短期）=売却益×9%
- 住民税額（長期）=売却益×5%
譲渡所得税は不動産の売却時に支払う費用ではないため、税金の通知が届いてから慌てて準備されるケースも。
このようなタイムラグが発生する費用もあることを、頭に置いておきましょう。
住宅ローンが残った家を高く売却するために！不動産会社の選び方
住宅ローンが残った家は、できるだけ高く売却したいですよね。
そのためにも、不動産会社選びは重要です！
家の売却額を調べるためには「不動産会社に見積もりをとる」「一括査定サイトを利用する」といった方法があります。
適正な相場を知るためにも一つの会社に絞らず、まずは複数業者に見積もりを依頼して比較してみましょう。
不動産会社にはテレビコマーシャルなどを流せるような大手の会社もあれば、町の不動産屋さんといった地域密着型の中小の不動産会社もあり、どこにした方が良いのか迷われるかと思います。
不動産会社を選ぶポイントとしては、以下のような点を見てみてください。
- 物件販売エリア内で販売実績が多い
- 情報量が豊富で、質問にきちんと対応してくれる
- 売主の状況に合わせた提案をしてくれる
例えば、独立した子ども世帯が家を出ても同じ町やエリアに家を持つ傾向が強い土地柄では、エリア内にある不動産会社には情報が集まりやすく、インターネットの不動産情報に上がる前の情報がエリア限定の広告チラシなどで入ることも。
築浅物件でなくても、買い手が付きやすくなるといったことがあります。
住んでいるときにタウン情報誌や新聞広告などをチェックしておき、不動産会社の傾向をつかんでおくと選ぶ参考になりますよ。
北見市や周辺での不動産売却なら「しろくま建物管理」にお気軽にご相談ください！
住宅ローンが残っていても家の売却はできる！
転勤や住み替えなどで、住宅ローンが残ったまま売却したいというケースは決して珍しくありません。
売却する方法には、家を売って売却金でローンを完済する方法や、住み替えローンを利用する方法、任意売却を行う方法などがあります。
任意売却についてはデメリットも大きいので、よくご検討いただく必要があります。
家の売却には、仲介手数料などの諸費用もかかることも覚えておきましょう。
数百万～数千万円規模の話なので、諸費用と言えど想像以上に高額になることもあります。
所得税や住民税など、タイムラグが発生する支払いもありますので、売却したお金を使い果たして支払いに困ることのないようにしておけると良いですね。
媒介契約を結ぶ不動産会社を選ぶときは複数社を比較して相場価格を知り、情報量やエリア内での実績も見て決めましょう。
