【2026年最新】不動産譲渡所得税の計算方法と節税対策

北見市・美幌町で不動産売買を専門に手がける株式会社しろくま建物管理です。

不動産を売却する際に気になるのが、譲渡所得税です。「計算方法がわからない」「税金を少しでも抑えたい」という方は多いのではないでしょうか。

本記事では、2026年（令和8年）時点の最新税制に基づいて、不動産譲渡所得税の計算手順と、活用できる控除・特例をわかりやすく解説します。

不動産譲渡所得税とは

不動産譲渡所得税とは、土地や建物を売却して利益（譲渡益）が出た場合に課される所得税・住民税のことです。

給与所得や事業所得とは別に計算する分離課税が適用されます。つまり、給与が高いか低いかに関係なく、不動産の売却益に対して一定の税率が課されます。

譲渡所得の計算手順

基本の計算式

譲渡所得 = 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除額

各項目の内容は以下のとおりです。

項目	内容	具体例
売却価格	不動産の売却代金	3,000万円
取得費	購入時の価格＋諸費用	購入代金、仲介手数料、登録免許税、不動産取得税など
譲渡費用	売却にかかった費用	仲介手数料、印紙代、測量費、解体費用など
特別控除額	要件を満たした場合の控除	3,000万円控除など

取得費が不明な場合

相続した不動産などで、購入時の価格がわからない場合は売却価格の5%を取得費として計算できます（概算取得費）。

例：3,000万円で売却 → 取得費 = 3,000万円 × 5% = 150万円

購入時の契約書や領収書があれば実額で計算する方が有利なケースが多いため、売却前に書類を探しておくことをおすすめします。

譲渡所得税の税率（2026年現在）

所有期間によって税率が大きく異なります。

区分	所有期間	所得税	住民税	復興特別所得税	合計
短期譲渡所得	5年以下	30%	9%	0.63%	39.63%
長期譲渡所得	5年超	15%	5%	0.315%	20.315%

出典：国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額の計算、No.3211 短期譲渡所得の税額の計算

所有期間の判定に注意

「5年」の判定は、売却した年の1月1日時点で行います。実際に5年以上所有していても、1月1日時点で5年を超えていなければ短期扱いになります。

例：2021年4月に購入 → 2026年3月に売却 → 2026年1月1日時点で4年9か月 → 短期（39.63%）

復興特別所得税の今後

現在の復興特別所得税（所得税額の2.1%）は2037年まで適用されます。

2027年1月以降の変更予定（令和8年度税制改正大綱）：

復興特別所得税：2.1% → 1.1%に引き下げ
防衛特別所得税：所得税額の1%を新設
合計の付加税率は2.1%のまま → 譲渡所得税の合計税率に変更なし

10年超所有の軽減税率

マイホームを売却する場合、所有期間が10年を超えていると、さらに低い税率が適用されます。

課税譲渡所得	所得税	住民税	合計（復興税含む）
6,000万円以下の部分	10%	4%	14.21%
6,000万円超の部分	15%	5%	20.315%

3,000万円の特別控除と併用可能です。

出典：国税庁 No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

主な控除・特例一覧

1. 居住用財産の3,000万円特別控除

マイホームを売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。所有期間の要件はありません。

主な適用要件：

現に居住している家屋、または住まなくなってから3年後の12月31日までに売却
売却年の前年・前々年に同特例を受けていない
親子・夫婦など特別な関係者への売却でないこと
確定申告が必要

出典：国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例

2. 居住用財産の買換え特例

マイホームを売却して新たにマイホームを購入する場合、譲渡所得税の課税を繰り延べできます（免除ではなく繰延べ）。

主な適用要件：

売却したマイホームの所有期間が10年超
売却代金が1億円以下
買換え資産の床面積が50㎡以上

3. 空き家の3,000万円特別控除

被相続人が一人で住んでいた家屋（昭和56年5月31日以前の建築）を相続後に売却する場合、最大3,000万円の控除を受けられます。

適用期限：2027年12月31日まで
売却代金：1億円以下
2024年1月以降の改正：相続人が3人以上の場合は控除額が2,000万円に減額

出典：国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

4. 相続財産の取得費加算の特例

相続した不動産を、相続開始から3年10か月以内に売却した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できます。

5. 損益通算と繰越控除

マイホームを売却して損失（譲渡損失）が出た場合、一定の要件を満たせば給与所得等と損益通算でき、控除しきれない分は翌年以降3年間繰り越せます。

具体的な計算例

例1：長期所有のマイホームを売却

15年前に2,000万円で購入（諸費用100万円）
3,500万円で売却（仲介手数料120万円）

取得費 = 2,000万円 + 100万円 = 2,100万円

譲渡費用 = 120万円

譲渡所得 = 3,500万円 − 2,100万円 − 120万円 = 1,280万円

3,000万円特別控除を適用 → 1,280万円 − 3,000万円 = 0以下

→ 譲渡所得税 0円

例2：相続した土地を売却（取得費不明）

親から相続した土地を2,000万円で売却（仲介手数料72万円）
購入時の契約書なし

取得費（概算） = 2,000万円 × 5% = 100万円

譲渡所得 = 2,000万円 − 100万円 − 72万円 = 1,828万円

税額（長期） = 1,828万円 × 20.315% = 約371万円

取得費の実額がわかれば大幅に税額が下がる可能性があるため、購入時の資料を探すことが重要です。

確定申告の方法

申告時期

不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日まで。

必要書類

確定申告書（第三表：分離課税用）
譲渡所得の内訳書
売買契約書（売却時・購入時）
仲介手数料の領収書
登記事項証明書
各特例の適用に必要な添付書類

e-Tax（電子申告）でも手続き可能です。

北見市の管轄税務署

北見税務署

〒090-8566 北見市北6条東2丁目

TEL：0157-23-2181

不動産売却のご相談

株式会社しろくま建物管理は、北見市・美幌町を中心に不動産売買を専門に手がけています。任意売却士の資格を持ち、不動産売買500件以上の実績があります。

「売却したらどのくらい税金がかかるのか」「どの特例が使えるのか」といったご相談も、お気軽にお問い合わせください。税理士との連携も可能です。

TEL：0157-33-4185
対応エリア：北見市・美幌町

よくある質問（FAQ）

Q. 不動産を売却して損失が出た場合も確定申告は必要？

売却損が出た場合、確定申告の義務はありません。ただし、マイホームの売却で損失が出た場合は、一定の要件を満たせば給与所得等と損益通算でき、税金の還付を受けられる可能性があるため、申告をおすすめします。

Q. 相続した不動産の所有期間はいつから数える？

被相続人（亡くなった方）の取得日を引き継ぎます。例えば、親が30年前に購入した不動産を相続した場合、所有期間は30年として「長期譲渡所得」の税率（20.315%）が適用されます。

Q. 3,000万円特別控除と10年超の軽減税率は同時に使える？

はい、併用可能です。例えば12年所有したマイホームを売却した場合、まず3,000万円を控除し、残りの譲渡所得に対して軽減税率（14.21%）を適用できます。

Q. 北見市の不動産を売却する場合、税金を相談できる場所は？

北見税務署（TEL 0157-23-2181）で無料相談が可能です。また、複雑なケースでは税理士への相談をおすすめします。当社からの紹介も可能です。

Q. 2027年から復興特別所得税が変わると聞いたが、税負担は増える？

2027年1月から復興特別所得税が2.1%→1.1%に引き下げられ、防衛特別所得税1%が新設されます。合計の付加税率は2.1%のまま変わらないため、譲渡所得税の合計税率（短期39.63%、長期20.315%）に変更はありません。

出典・参考文献

※本記事は2026年2月時点の税制に基づいています。具体的な税額の計算や申告手続きについては、税理士または税務署にご確認ください。