居住用財産の３０００万円控除について｜しろくま建物管理　イエステーション北見店・美幌店

こんにちは、しろくま矢口です。

居住用不動産の売却による所得に対する、3,000万円の特別控除は、特定の要件を満たす場合に適用できる控除の一種です。

これを利用することで、税金を大幅に節約することができる可能性があります。

マイホーム売却の際にとても重要な税制ですので、ぜひ覚えてくださいね♪

居住用財産の３０００万円控除って何？

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」は、個人が居住している、もしくは居住していた不動産を売却する際に適用される制度で、一定の要件を満たす場合に利用できます。

この特別控除により、売却所得から最高で3,000万円まで控除ができます。売却所得は、不動産を売却した際に得られる所得のことで、以下の式で計算されます。

譲渡所得 = 譲渡価格 – （取得費 + 譲渡費用）

この3,000万円特別控除を活用することで、一般的には売却所得税として知られる、売却所得に課される税金を軽減することができます。

適用要件

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を受けるためには、特定の適用要件を満たす必要があります。

特例の適用を受けるための要件

（1）自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

（注）住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件すべてに当てはまることが必要です。

イその敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

ロ家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

（2）売った年の前年および前々年にこの特例（「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。）またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

（3）売った年、その前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。

（4）売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

（5）災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

（6）売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。

特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

※（特定増改築等）住宅借入金等特別控除または認定住宅新築等特別税額控除については、入居した年、その前年または前々年に、このマイホームを売ったときの特例の適用を受けた場合には、その適用を受けることはできません。

また、入居した年の翌年から3年目までのいずれかの年中に、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の対象となる資産以外の資産を譲渡し、この特例の適用を受ける場合にも、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできません。

（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の概要等については、マイホームの取得や増改築などしたときを参照してください。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

とりあえずは、マイホームを、退去した３年後の１２月までに引き渡しが完了していればOK、とおぼえとけばいいです。

ただ、マイホームを売って、新たにマイホームを取得する方は適用除外があるので、要注意です。

また、違う機会にこちらは特集しようと思ってます。

適用期間について

適用期間も要注意です。

マイホームから退去した時から3年以内と思ってる方がいますが、

マイホームから退去してから3年後の12月末まで　であることに、注意してください。

これは、確定申告すべき事の締めがその年の12月末までだからですね。

確定申告の場所

これは、税務署です。北見市でしたら、北見税務署ですね。ハローワークの近くです。

Googleマップを貼っておきました。他の市町村にお住まいでしたら、その市町村の税務署になります。

必要書類

必要書類は以下のとおりです。

確定申告書に次の書類を添えて提出してください。

・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）[土地・建物用]

なお、マイホームの売買契約日の前日においてそのマイホームを売った人の住民票に記載されていた住所とそのマイホームの所在地とが異なる場合などには、戸籍の附票の写し、消除された戸籍の附票の写しその他これらに類する書類でそのマイホームを売った人がそのマイホームを居住の用に供していたことを明らかにするものを、併せて提出してください。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

ただ、わかりづらいので、上記の税務署に一回、売買契約書等を持って足を運ぶか、お問合せした方がよろしいかなと思います。

その際、必ず、「マイホームの3000万円控除を申請したい」という旨を伝えてください。そうでないと、税務署員は教えてくれません！

彼らは、お得な税制は自ら一切、自ら伝えてくれることはございません。この点はかなり注意してくださいね。ちゃんと言えば、丁寧に教えてくれます。

適用除外

このマイホームを売ったときの特例は、次のような家屋には適用されません。

（1）この特例の適用を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋

（2）居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋

（3）別荘などのように主として趣味、娯楽または保養のために所有する家屋
https://www.rehouse.co.jp/relifemode/column/at/at_0014/

要するに、マイホームでないのに、マイホームに住んでたと、ごまかしちゃダメだよ、ということですね。

この地方の不動産は、まず、売却して３０００万円以上の売却益が出るケースはありません。よって、このぐらい覚えておけば良いかなーとは思います。