こんにちは！北海道北見市・網走市・美幌町の不動産売買専門会社「しろくま建物管理」の矢口です。
相続した土地を売却する際にかかる税金についてご存知でしょうか？
実は、相続した土地を売却するときにはさまざまな税金がかかります。
控除や特例が適用されると税金が少なくなるので、ぜひ知っておきたいところです。
今回は、相続した土地の売却にかかる税金の種類から、節税の特例や納税時期まで詳しく解説していきます！
相続した土地を売却する際にはどんな税金がかかる？
相続した土地を売却するときには、数種類の税金がかかります。
税金の種類ごとに概要や納税のタイミング、税額の目安などを紹介します。
印紙税
印紙税とは売買契約にかかる税金のことです。
納税のタイミングは売買契約時で、「売買契約書」に印紙を貼り付けて納税となります。
印紙税は売買額によって異なり、令和4年3月31日までに契約書が作成され、契約金額が10万円を超えるものは軽減税率が適用されます。
- 100万円超500万円以下…本則税率：2,000円／軽減税率：1,000円
- 500万円超1,000万円以下…本則税率：10,000円／軽減税率：5,000円
- 1,000万円超5,000万円以下…本則税率：20,000円／軽減税率：10,000円
- 5,000万円超1億円以下…本則税率：60,000円／軽減税率：30,000円
譲渡所得税（所得税＋住民税）
譲渡所得税とは、土地や建物などの不動産を売却した際に発生する税金のこと。
売却益には住民税や所得税がかかりますが、それをひとくくりにして譲渡所得税と呼びます。
譲渡所得とは「売却（譲渡）価格－（不動産の取得費＋譲渡費用）」で求められる売却益のことです。
譲渡所得×税率が、譲渡所得税となります。
「売却価格＜取得費+譲渡費用」の場合は譲渡所得がマイナスになりますので、譲渡所得税は発生しません。
「不動産の取得費」は建物や土地の購入の際にかかった費用で、仲介手数料や印紙代、外構にかかった費用なども含まれますが、領収書など支払いを証明できる書類が必要です。
不明の場合は「売却価格×5％」が不動産の取得費となります。
「譲渡費用」は、相続した土地を売却した際に発生した仲介手数料や印紙代を指します。
譲渡所得税は所得税＋住民税ですが、以下の計算式で算出します。
- 所得税…譲渡所得×15.315％
- 住民税…譲渡所得×5%
※土地を所有後、1月1日を基準に5年が経過した長期譲渡所得の場合
所得税は本来は15％ですが、平成25年から24年間は復興特別所得税2.1%がかかるため「15+（15×2.1）＝15.315％」となります。
土地を所有後5年以下での売却の場合は短期譲渡所得となり、所得税30.63%（復興特別所得税含む）、住民税は9%を掛けて計算します。
年数や不動産の購入費用などは被相続人のものを引き継げますので、例えば被相続人が不動産を購入後30年で相続し、相続してから1年で売却する場合は長期譲渡所得となります。
仲介手数料にかかる消費税
相続した不動産を売却する場合、不動産会社には「仲介手数料」を支払います。
仲介手数料はサービス料なので、10％の消費税が発生します。
もちろん、不動産会社を通さなければ発生しない税金ですが、ほとんどの方が不動産会社を通して売買契約されると思いますので、頭に入れておいた方が良いでしょう。
登録免許税
不動産購入時にローンを組むと、購入物件にはローン先の銀行が「抵当権」を付けます。
抵当権とは、ローンの支払いが難しくなったときに競売にかけて支払いに充てるもので、いわゆる「担保にする」ことです。
抵当権は、不動産売却をしてもそのまま買主に引き継がれてしまうため、抵当権の抹消が必要です。
抵当権の抹消にかかるのが登録免許税で、登録免許税は不動産一件につき1,000円です。
相続した土地を売却する際に税金を安くする特例
相続した土地を売却する際にはたくさんの税金がかかってしまいますが、特例を受けることができれば、税金の負担を減らすことができます。
ご紹介する方法は「取得費加算の特例」と「3,000万円控除」ですが、どちらか一方しか適用できませんので、内容を把握しておいて検討しましょう。
取得費加算の特例
譲渡所得税は、課税対象となる譲渡所得額が少ないほど税の負担が軽くなります。
「取得費加算の特例」では譲渡所得税を計算するときに、取得費や譲渡費用のほかに売却した土地や建物に対する相続税額も加算ができるので、課税対象額を減らすことができます。
特例が受けられる条件は「相続税を支払っていること」と「相続してから3年10ヶ月以内に売却すること」です。
取得費加算の特例が適用された場合の譲渡所得額の計算は以下のようになります。
「売却（譲渡）価格－（不動産の取得費＋譲渡費用＋売却した不動産に対する相続税額）」
3,000万円控除
「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」では、相続によって取得した被相続人の居住用家屋または敷地等を、平成28年4月1日から令和5年12月31日までの間に売って、一定の要件に当てはまるときは譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。
特例を受けるための3つの要件は以下の通りです。
- 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
- 区分所有建物（マンション）登記がされている建物でないこと
- 相続の開始の直前において、被相続人が一人で居住をしていたこと
なお、老人ホームへ入居するなどして空き家になっていた場合も、一定の要件を満たせば控除を受けることができます。
この特例は増加する空き家の危険性などを解消する目的で設けられたものなので、耐震基準を満たしていない建物は耐震リフォームをするか、空き家を撤去して更地にすることが適用条件です。
また、売却代金が1億円以下の場合のみ適用できます。
「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売ることも適用条件の一つなので、相続したらすぐに動き始めることをおすすめします。
相続した土地を売却したら確定申告はどうする？
サラリーマンなど会社勤めの方は給与を源泉徴収されているため、特別の事情がない限り確定申告は不要ですが、会社からの給与以外に所得があったときには確定申告をしなければなりません。
不動産の売却で得たお金は「所得」になりますので、確定申告が必要です。
ただし購入時の価格よりも売却価格の方が安く、収支がマイナスとなる場合は、確定申告は不要です。
不動産売却で利益を得た際の確定申告に必要な書類には、以下のようなものがあります。
- 譲渡所得計算明細書
売却した不動産の情報や支払った代金、売却にかかった費用などを記載した書類 - 売却時の契約書等
売買契約書、仲介手数料の領収書、印紙税の領収書の写し - 譲渡資産の登記事項証明書
不動産所在地の管轄の法務局で発行
譲渡所得計算明細書は国税庁のホームページで記載例が確認でき、用紙のダウンロードもできますよ。
個人での確定申告は可能ですが、難しい場合は税理士へ相談されても良いでしょう。
税務署でも書き方の相談は可能ですが、確定申告期間中（翌年2月16日～3月15日）は非常に混み合いますので、早めに動かれることをおすすめします。
相続した土地の売却には税金がかかる。特例や控除が受けられる場合も！
相続した土地の売却した際には、譲渡所得税、印紙税、消費税、登録免許税がかかります。
なかでも譲渡所得税は所得税と住民税のことを指し、「不動産売買によって得た売買益＝所得」という扱いになるため、確定申告も必要です。
収支がマイナスになる場合は確定申告の必要はありません。
相続した土地の売却にかかる税金については、一定の条件を満たせば特例や控除が適用され、税負担が軽くなりますよ！
「取得費加算の特例」と「3,000万円控除」の併用はできませんので、より節税効果の高い方を選びましょう。
北見市や周辺での不動産売却なら「しろくま建物管理」にお気軽にご相談ください。
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